MODIFICATION DU REGIME DU DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES

La loi du 22 mars 2012 précise désormais que le droit de préemption des communes s'exerce sur "les aliénations à titre onéreux". Ainsi sont également concernés, les échanges et les apports en société.

Sont exclus du domaine du droit de préemption les fonds et baux transmis par donations ou par succession.

MOMENT DE LA DELIVRANCE DU CONGE : DES DISPOSITIONS CLARIFIEES

La loi du 22 mars 2012 modifie les deux premiers alinéa de l'article L 145-39 du code de commerce.

Désormais :

* le congé délivré EN COURS DE BAIL (soit, aux échéances contractuellement prévues ou à l'une des échéances triennales) ou bien pour LE TERME CONTRACTUEL, doit être délivré 6 mois à l'avance pour l'une de ces périodes, c'est à dire pour les troisième, sixième ou neuvième anniversaire, et non plus pour le  dernier jour du trimestre qui fait suite à l'un de ces anniversaires;
* le congé délivré AU COURS DE LA TACITE PROLONGATION prend effet le dernier jour du trimestre civil suivant le préavis de 6 mois. La demande quant à elle prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit les six mois postérieurs à sa notification.

ADIEU TACITE RECONDUCTION BONJOUR TACITE PROLONGATION

La loi relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives N° 2012-387 du        22 mars 2012, en son article 2, I et II, substitue au vocable de "reconduction" celui de "tacite prolongation".

Sont donc concernés les articles suivants du code de commerce :

- L 145-8 (sur le droit au renouvellement et la durée d'exploitation effective);

- L 145-10 (sur l'époque à laquelle peut être formée la demande de renouvellement);

- L 145-12 (relatif à la date de pris d'effet du nouveau bail en cas de congé);

- L 145-34 (sur la disparition du plafonnement lorsque le bail dure depuis plus de douze ans).

Ceci étant la notion de "reconduction" implique la naissance d'un nouveau contrat, notion que rejetait le statut des baux commerciaux ; le contrat de bail arrivant à son terme et qui ne fait pas l'objet d'une demande ou d'une offre de renouvellement se poursuit aux mêmes clauses et conditions. Monsieur BLATTER l'avait fort bien relevé dans son remarquable ouvrage paru aux éditions du Moniteur; Monsieur BLATTER parlait en effet de tacite prorogation.

Procédure collective et non renouvellement pour motif grave et légitime

Ainsi que la Cour d'appel de Paris (16ème chambre B) l'a jugé le 23 mars 2006, aucune disposition de la loi sur le redressement ou la liquidation judiciaire n'interdit au bailleur de se prévaloir à l'encontre du preneur en redressement ou en liquidation judiciaire d'un motif grave et légitime, même pour défaut ou retard de paiement des loyers, aux fins de justifier le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.