Cass. 3ème civ. 4 juillet 2019, n° 18-17.107
Art. 1719 du code civil :
"Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1°
De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation
principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage
d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se
prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander
l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations".
LES FAITS : dans cette affaire, un hangar destiné à l'exploitation de tous
commerces ou fonds artisanal est donné en location. Il n'est pas aux normes pour accueillir du public. Telle est la raison principale pour laquelle la locataire a assigné la bailleresse
en résiliation du bail et indemnisation de ses préjudices.
La cour d'appel lui donne tort. Pour elle, avec la destination tous commerces le bailleur n'est pas obligé de supporter les travaux nécessaires à une
exploitation spécifique des lieux qui n'aurait pas été spécialement
prévue et serait différente de la destination initiale.
La Cour d'appel relève par ailleurs : qu'il n'est pas
expressément précisé au bail que le local devait impérativement
répondre aux normes permettant de recevoir du public ; que la locataire,
qui connaissait parfaitement les lieux, a accepté de les prendre en
l'état où ils se trouveraient le jour de l'entrée dans les lieux ; qu'en
outre, elle ne démontre pas qu'elle aurait fait l'objet d'une mise en
demeure de régulariser sa situation ou d'une décision de fermeture de
son établissement pour non-respect des règles de sécurité applicables à
tout local accueillant du public ;
La Cour de cassation va censurer la Cour d'appel dans les termes suivants : "Qu'en statuant ainsi, alors
que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination
contractuelle du bien, sans qu'une clause d'acceptation par le preneur
des lieux dans l'état où ils se trouvent ne l'en décharge, doit, sauf
stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en
conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du
preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux
étaient antérieurement destinés, dès lors qu'elle est autorisée par le
bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé."
La clause tous commerces n'est donc pas la panacée. Au contraire puisque toutes les activités sont autorisées, le bailleur doit être prêt à investir pour que le local soit un minimum aux normes surtout lorsque sont en cause les normes de sécurité. Au rédacteur du bail dans l'intérêt du propriétaire des murs d'insérer une ou plusieurs clauses, très précises pour transférer sur les épaules du locataire, la charge de réaliser les travaux qui normalement résulteraient de cette obligation de délivrance, en se rappelant qu'avec l'article R.145-35 du code de commerce, d'ordre public, cette décharge ne concernera en aucun cas les grosses réparations de l'article 606 du code civil (cf. Cass. 3ème civ. 26 janv. 2022 n° 18-23.578) dont la réalisation serait nécessaire à une mise aux normes de sécurité ou à une exploitation normale des lieux.
D'une manière générale la question de la délivrance des lieux est centrale et récurrente. Elle ne doit en aucun cas être laissée de côté par le bailleur au moment de la négociation du bail. Quant au locataire, je lui conseille d'obtenir des garanties que les travaux de mise en conformité lui permettant d'exercer son commerce sans troubles anormaux de voisinage, seront réalisés, si possible avant son entrée dans les lieux. Le bail pourrait être assorti au bénéfice du preneur d'une clause résolutoire si les travaux n'étaient pas réalisés...
Le cas des locaux à usage de restauration non pourvus d'une extraction, à l'intérieur d'une copropriété est récurrent. Le locataire ne devrait pas commencer à exploiter - donc à ne pas rentrer dans les lieux et à investir dans des travaux - tant que l'extraction des odeurs n'est pas posée, surtout si la copropriété a déjà refusé sa pose avant la conclusion du bail. Le trouble anormal de voisinage est quasi systématiquement retenu si le locataire commence l'exploitation sans l'extraction (quand bien même évidemment le règlement de copropriété n'interdit pas la restauration) et le locataire subit - en référé - l'injonction de cesser son exploitation et ce sous astreinte. Un enfer pour ce locataire qui a fait réaliser des travaux dans son fonds et a donc exposé des frais qui deviennent des pertes.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 juillet 2019, 18-17.107, Inédit
Cour de cassation - Chambre civile 3
- N° de pourvoi : 18-17.107
- ECLI:FR:CCASS:2019:C300638
- Non publié au bulletin
- Solution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 04 juillet 2019
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, du 31 janvier 2018Président
- M. Chauvin (président)
Avocat(s)
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et RobillotTexte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu,
selon l'arrêt attaqué (Pau, 31 janvier 2018), que la société civile
immobilière Scorpion (la SCI) a donné à bail commercial à la société
Maya discount un hangar destiné à l'exploitation de tous commerces ou
fonds artisanal ; que la locataire a assigné la bailleresse en
résiliation du bail et indemnisation de ses préjudices en invoquant la
non-conformité des locaux à leur destination contractuelle, à défaut de
permettre l'accueil du public, ainsi qu'un défaut partiel de délivrance
matérielle du bien due à un écart entre la superficie indiquée au bail
et la superficie réelle du local ;
Attendu que, pour résilier le
bail aux torts exclusifs de la locataire et considérer qu'il lui
incombait de réaliser les travaux nécessaires à l'accueil du public,
l'arrêt retient que la clause stipulant que la destination contractuelle
est l'exploitation de tous commerces n'a pas pour effet d'obliger le
bailleur à supporter les travaux nécessaires à une exploitation
spécifique des lieux qui n'aurait pas été spécialement prévue et serait
différente de la destination initiale ; qu'il n'est pas expressément
précisé au bail que le local devait impérativement répondre aux normes
permettant de recevoir du public ; que la locataire, qui connaissait
parfaitement les lieux, a accepté de les prendre en l'état où ils se
trouveraient le jour de l'entrée dans les lieux ; qu'en outre, elle ne
démontre pas qu'elle aurait fait l'objet d'une mise en demeure de
régulariser sa situation ou d'une décision de fermeture de son
établissement pour non-respect des règles de sécurité applicables à tout
local accueillant du public ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le
bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination
contractuelle du bien, sans qu'une clause d'acceptation par le preneur
des lieux dans l'état où ils se trouvent ne l'en décharge, doit, sauf
stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en
conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du
preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux
étaient antérieurement destinés, dès lors qu'elle est autorisée par le
bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE
ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la SCI Scorpion à payer à la
société Maya discount la somme de 21 000 euros en réparation de ses
préjudices financiers et en ce qu'il condamne la société Maya discount à
payer à la SCI Scorpion la somme de 12 064 euros HT au titre des
réparations locatives, l'arrêt rendu le 31 janvier 2018, entre les
parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur les
autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se
trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie
devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la SCI Scorpion aux dépens ;
Vu
l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI
Scorpion et la condamne à payer à la société Maya discount la somme de 3
000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près
la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être
transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi
fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et
prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet
deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Maya discount.
Il
est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la
résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société Maya
Discount avec effet au 1er décembre 2014 et de l'avoir condamnée à payer
à la SCI Scorpion la somme de 24 135,58 € au titre des loyers impayés ;
AUX
MOTIFS PROPRES QUE la SARL Maya Discount sollicite la résiliation du
bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Scorpion à effet du 1er
février 2013, en se fondant sur le non-respect par la bailleresse des
obligations contractuelles résultant des articles 1719 et 1720 du code
civil : obligation de délivrance et d'entretien ; que la SCI Scorpion,
pour sa part, demande la résiliation du contrat mais aux torts et griefs
exclusifs de la SARL Maya Discount pour défaut d'exploitation et défaut
de paiement des loyers et charges ; qu'il doit être considéré que le
bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance si le local ne
peut être utilisé conformément à la destination convenue et si le
preneur se trouve dans l'impossibilité d'exercer dans les lieux
l'activité prévue au bail ; que la SARL Maya Discount prétend que le
hangar qu'elle loue ne lui permet pas d'accueillir du public
contrairement aux clauses du bail et qu'elle ne peut donc y exercer son
activité ; or, ainsi qu'il a été rappelé par le premier juge, le bail
conclu entre les parties le 15 janvier 2009, portait sur « un hangar
d'une superficie de 600 m2 sur 1400 m2 de terrain: » ; qu'il était
consenti selon une formule très générale pour l'exploitation de « tous
commerces ou fonds artisanal » ; que dès la signature de cet acte, le
preneur avait été autorisé par le bailleur à effectuer des travaux dont
la liste était annexée et qui portaient notamment sur l'électricité
(éclairage, alimentation), le chauffage, la création d'une porte
d'entrée vitrée et issue de secours, la création d'un local de bureau,
la mise en place d'extincteurs et d'un éclairage de sécurité ; qu'il
résulte en outre de ce bail que la SARL Maya Discount connaissait
parfaitement les lieux pour les avoir visités et même occupées et
qu'elle a accepté de prendre les lieux dans l'état où ils se trouveront
le jour de l'entrée dans les lieux ; que la clause qu'elle invoque n'a
pour seul objectif que de lui permettre d'exercer dans les lieux toute
activité commerciale ou artisanale, sans que le bailleur ne puisse lui
reprocher un changement de destination, à charge pour elle de supporter
le coût des travaux propres à lui permettre cette exploitation, non
spécialement prévue à l'entrée dans les lieux ; qu'il appartenait donc à
la SARL Maya Discount de faire réaliser les travaux nécessaires pour
l'accueil du public, si tel était son choix, à charge pour elle de
solliciter et obtenir les autorisations administratives qui découlent de
la transformation des lieux d'un hangar prévu pour y effectuer du
stockage en un magasin accueillant du public à toute période de l'année ;
qu'elle ne saurait tirer de la généralité de cette clause l'obligation
pour le bailleur de prendre en charge des travaux d'aménagement non
prévus lors de la conclusion du bail, et ayant pour unique objectif de
modifier la destination initiale des lieux ; qu'il ne peut être reproché
à la SCI Scorpion de ne pas avoir anticipé le changement de destination
envisagé par l'acquéreur du fonds de commerce exploité jusque-là dans
les lieux sans aucune difficulté ; que par ailleurs, la SARL Maya
Discount ne démontre pas qu'elle aurait fait l'objet d'une mise en
demeure de régulariser sa situation ou d'une décision de fermeture de
son établissement, pour non-respect des règles de sécurité applicables à
tout local accueillant du public ; qu'enfin, la SARL Maya Discount ne
démontre pas que la surface réelle des lieux était un élément
déterminant de son consentement ; qu'elle avait visité le local et même
si la superficie indiquée dans l'acte était erronée, elle avait
considéré que l'emprise du bâtiment correspondait effectivement à ses
besoins ; que le prix du bail était forfaitaire et non pas fixé en
fonction d'un prix au m2, de telle sorte que l'argument tiré de cette
différence de surface n'est pas de nature à remettre en question la
validité du bail ni d'ailleurs son prix, négocié librement entre les
parties, en fonction d'un bien dont la consistance était connue ; que la
cour ne peut suivre la SARL Maya Discount dans son raisonnement
lorsqu'elle opère une confusion entre le prix du bail convenu librement
et la valeur locative qui peut évidemment être différente et est soumise
à de multiples critères ; que la SARL Maya Discount prétend également
que la SCI Scorpion aurait manqué à son obligation d'entretien en raison
de la survenance et d'infiltrations et d'un défaut d'isolation des
lieux ; qu'il ressort des pièces versées, notamment d'un constat
d'huissier en date du 11 janvier 2013 et des expertises des 30 avril
2011, 31 janvier 2013 et 20 septembre 2013 que des traces d'eau ont été
replacées dans le local loué mais leur importance est très limitée et
n'est pas de nature à mettre obstacle à l'exploitation des lieux ; que
le taux d'humidité relevé n'apparaît pas non plus excessif en pleine
période hivernale ; que par ailleurs, les photographies produites ne
permettent pas de mettre en évidence des infiltrations d'eau d'une
importance telle que cela pourrait justifier la cessation immédiate de
l'activité ; qu'enfin, la cour ne dispose d'aucun élément pour apprécier
les conditions de stockage des denrées montrées à l'huissier (présence
de boîtes de conserve rouillées et quelques bouteilles de vin abîmées),
alors que les lieux ont l'air abandonné ; que par conséquent, même s'il
ne peut être contesté que la toiture présentait des défauts qui
entraînaient des traces localisées d'humidité, il n'est pas démontré de
la part du bailleur un manquement tel à ses obligations d'entretien que
cela puisse justifier la résiliation bail ; qu'il résulte par ailleurs
du protocole d'accord signé entre les parties le 1er décembre 2014
qu'elles ont entendu mettre fin au bail le 1er décembre 2014, les lieux
étant alors restitués au bailleur, ainsi que cela est attesté par le
procès-verbal de constat d'état des lieux effectués le 1er décembre 2014
en présence des deux parties ; que par conséquent, la cour constate que
le bail litigieux a été résilié entre les parties le 1er décembre 2014
et que la SARL Maya Discount reste redevable des loyers jusqu'à la date
de restitution des lieux, pour un montant total de 24 135,18 €, montant
non contesté par l'appelante ; que la SARL Maya Discount sera donc
condamnée à payer à la SCI Scorpion la somme de 24 135,18 € au titre des
loyers impayés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1719 du
code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat
et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer
au preneur la chose louée ; qu'en l'espèce, il ressort des termes du
bail conclu entre les parties le 15 janvier 2009, après que la SARL Maya
Discount a acquis de la société Lotlandes SARL, précédente locataire,
son fonds de commerce de détail et de gros de marchandises « discount »,
que celuici portait sur « un hangar d'une superficie de 600 m2 sur 1
400 m2 de terrain » ; par ailleurs ce bail précisait que les locaux
pouvaient être consacrés par le preneur à l'exploitation de tous
commerces ou fonds artisanal ; or, il n'est pas contesté que la SARL
Maya Discount a bien pris possession d'un hangar, dont il n'était pas
précisé au bail qu'il devait impérativement répondre aux normes lui
permettant de recevoir du public suivant le règlement de sécurité ; que
par ailleurs, alors qu'aucune disposition du bail ne lui interdisait, il
convient de relever que la SARL Maya Discount n'a pas usé de la faculté
qui lui était ainsi offerte de réaliser les travaux qu'elle estimait
nécessaires pour accueillir le public ; quoi qu'il en soit, les locaux
délivrés à la SARL Maya Discount répondent bien aux stipulations du
contrat de bail ; que s'agissant du grief tiré de la différence entre la
superficie des locaux telles que figurant au bail et la superficie
réelle, il convient par ailleurs de relever que les parties se sont
entendues sur le prix du bail lors de la visite préalable des lieux, de
sorte que cette différence de surface, qui d'ailleurs préexistait
puisqu'il s'était agi de reprendre la surface figurant dans le bail
précédent, n'est pas un élément déterminant permettant de prétendre que
le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance ; qu'il résulte
de ce qui précède que la SARL Maya Discount n'est pas fondée à demander
que soit prononcée la résolution du bail pour manquement du bailleur à
son obligation de délivrance ; qu'en revanche, il n'est pas contesté que
la locataire n'a pas procédé, alors même que sa demande de dispense du
paiement des loyers avait été rejetée par le juge de la mise en état
dans sa décision du 11 septembre 2013, à leur paiement intégral,
manquant ainsi à l'obligation qui lui était faite aux termes du contrat
et des dispositions de l'article 1728 du code civil, étant observé que
l'existence de désordres ou d'infiltrations ne peut conduire le
locataire à réduire ou se dispenser du paiement des loyers que sur
autorisation judiciaire ou contractuelle, et non pas unilatéralement ;
que dans ces conditions, il conviendra de prononcer la résiliation du
bail conclu entre les parties le 15 janvier 2009, aux torts exclusifs du
preneur ; que cette résiliation prendra effet au 1er décembre 2014,
date à laquelle les parties ont retenu un protocole transactionnel aux
termes duquel elles ont entendu faire cesser les effets du bail ;
1./
ALORS QUE, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est
tenu de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur
destination et, lorsque celle-ci implique la réception du public, de
s'assurer que le local est conforme aux exigences légales et
réglementaires en la matière ; que dès lors, en retenant, pour
considérer qu'il appartenait à la société Maya Discount, preneuse, de
faire réaliser les travaux nécessaires pour l'accueil du public, qu'elle
connaissait parfaitement les lieux, qu'elle avait accepté de les
prendre l'état où ils se trouveraient le jour de l'entrée dans les
lieux, et qu'il n'était pas expressément précisé au bail que le local
devait impérativement répondre aux normes permettant de recevoir du
public, la cour d'appel qui s'est fondée sur des circonstances impropres
à décharger la SCI Scorpion de son obligation de délivrance d'un local
conforme à la destination contractuelle du bien, a violé l'article 1719
du code civil ;
2./ ALORS, en tout état de cause, QUE l'article 3
du bail du 15 janvier 2009 stipule que « le bailleur fera pour sa part,
à ses frais, tous travaux de mise en conformité, tous aménagements,
installations, constructions, réparations et autres qui seraient
prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une
réglementation quelconque, ou exigé par l'administration notamment en
matière de protection de l'environnement, d'hygiène ou de sécurité des
ateliers, magasins et bureaux, eu égard à l'activité exercée par le
preneur dans les lieux loués », l'article 4 précisant que « les locaux
faisant l'objet du présent bail pourront être consacrés par le preneur à
l'exploitation de tout commerce ou fonds artisanal », ce dont il
résulte qu'il incombait au bailleur de faire les travaux légalement et
réglementairement nécessaires pour permettre l'accueil du public si le
locataire exploitait un fonds de commerce nécessitant un tel accueil ;
que dès lors, en considérant qu'il incombait à la société preneuse de
faire réaliser les travaux nécessaires pour l'accueil du public si tel
était son choix, à charge pour elle de solliciter et obtenir les
autorisations administratives qui découlent de la transformation des
lieux d'un hangar prévu pour y effectuer du stockage en un magasin, la
cour d'appel a méconnu la loi des parties telles qu'elle résultait du
bail du 15 janvier 2009 et ainsi violé l'article 1134 du code civil,
dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3./
ALORS, en outre, QU'en retenant, pour considérer que la société Maya
Discount ne pouvait reprocher au bailleur de ne pas avoir fait réaliser
les travaux nécessaires pour l'accueil du public, qu'elle ne démontrait
pas avoir fait l'objet d'une mise en demeure de régulariser sa situation
ou d'une décision de fermeture de son établissement pour non-respect
des règles de sécurité applicables à tout local accueillant du public,
quand il résultait de l'article 3 du bail du 15 janvier 2009 que le
bailleur devait faire effectuer à ses frais tous travaux de mise en
conformité prescrits par une législation ou une réglementation, peu
important qu'ils aient été effectivement exigés par l'administration, la
cour d'appel, a, derechef, méconnu la loi des parties telles qu'elle
résulte du bail du 15 janvier 2009 et a ainsi encore violé l'article
1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10
février 2016 ;
4./ ALORS QUE lorsque le contrat de bail précise
la contenance du bien donné à bail, le bailleur qui fournit un bien
d'une contenance moindre manque à son obligation de délivrance, sauf à
établir que le preneur avait, lors de son entrée dans les lieux, une
parfaite connaissance de la superficie réelle du bien ; que dès lors en
se bornant à affirmer, pour considérer que l'erreur de plus d'un quart
affectant la superficie du local donné à bail, indiquée dans le bail
comme étant de 600 m² alors qu'elle n'est que de 447 m², n'était pas de
nature à permettre une remise en cause de la validité du bail, que la
société Maya Discount ne démontrait pas que la superficie était un
élément déterminant de son consentement puisqu'elle avait visité le
local et considéré que le bâtiment correspondait effectivement à ses
besoins, que le prix du bail était forfaitaire et non fixé en fonction
d'un prix au mètre carré, et que cette erreur préexistait puisqu'il
s'agissait de la surface figurant dans le bail précédent, motifs
impropres à établir qu'elle ait eu connaissance, lors de son engagement,
du fait que la véritable superficie des lieux n'était que de 447 m², la
cour d'appel, qui s'est fondée sur des circonstances inopérantes, a
privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code
civil.ECLI:FR:CCASS:2019:C300638
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 juillet 2019, 18-17.107, Inédit
Cour de cassation - Chambre civile 3
- N° de pourvoi : 18-17.107
- ECLI:FR:CCASS:2019:C300638
- Non publié au bulletin
- Solution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 04 juillet 2019
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, du 31 janvier 2018Président
- M. Chauvin (président)
Avocat(s)
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et RobillotTexte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu,
selon l'arrêt attaqué (Pau, 31 janvier 2018), que la société civile
immobilière Scorpion (la SCI) a donné à bail commercial à la société
Maya discount un hangar destiné à l'exploitation de tous commerces ou
fonds artisanal ; que la locataire a assigné la bailleresse en
résiliation du bail et indemnisation de ses préjudices en invoquant la
non-conformité des locaux à leur destination contractuelle, à défaut de
permettre l'accueil du public, ainsi qu'un défaut partiel de délivrance
matérielle du bien due à un écart entre la superficie indiquée au bail
et la superficie réelle du local ;
Attendu que, pour résilier le
bail aux torts exclusifs de la locataire et considérer qu'il lui
incombait de réaliser les travaux nécessaires à l'accueil du public,
l'arrêt retient que la clause stipulant que la destination contractuelle
est l'exploitation de tous commerces n'a pas pour effet d'obliger le
bailleur à supporter les travaux nécessaires à une exploitation
spécifique des lieux qui n'aurait pas été spécialement prévue et serait
différente de la destination initiale ; qu'il n'est pas expressément
précisé au bail que le local devait impérativement répondre aux normes
permettant de recevoir du public ; que la locataire, qui connaissait
parfaitement les lieux, a accepté de les prendre en l'état où ils se
trouveraient le jour de l'entrée dans les lieux ; qu'en outre, elle ne
démontre pas qu'elle aurait fait l'objet d'une mise en demeure de
régulariser sa situation ou d'une décision de fermeture de son
établissement pour non-respect des règles de sécurité applicables à tout
local accueillant du public ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le
bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination
contractuelle du bien, sans qu'une clause d'acceptation par le preneur
des lieux dans l'état où ils se trouvent ne l'en décharge, doit, sauf
stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en
conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du
preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux
étaient antérieurement destinés, dès lors qu'elle est autorisée par le
bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE
ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la SCI Scorpion à payer à la
société Maya discount la somme de 21 000 euros en réparation de ses
préjudices financiers et en ce qu'il condamne la société Maya discount à
payer à la SCI Scorpion la somme de 12 064 euros HT au titre des
réparations locatives, l'arrêt rendu le 31 janvier 2018, entre les
parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur les
autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se
trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie
devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la SCI Scorpion aux dépens ;
Vu
l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI
Scorpion et la condamne à payer à la société Maya discount la somme de 3
000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près
la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être
transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi
fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et
prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet
deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Maya discount.
Il
est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la
résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société Maya
Discount avec effet au 1er décembre 2014 et de l'avoir condamnée à payer
à la SCI Scorpion la somme de 24 135,58 € au titre des loyers impayés ;
AUX
MOTIFS PROPRES QUE la SARL Maya Discount sollicite la résiliation du
bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Scorpion à effet du 1er
février 2013, en se fondant sur le non-respect par la bailleresse des
obligations contractuelles résultant des articles 1719 et 1720 du code
civil : obligation de délivrance et d'entretien ; que la SCI Scorpion,
pour sa part, demande la résiliation du contrat mais aux torts et griefs
exclusifs de la SARL Maya Discount pour défaut d'exploitation et défaut
de paiement des loyers et charges ; qu'il doit être considéré que le
bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance si le local ne
peut être utilisé conformément à la destination convenue et si le
preneur se trouve dans l'impossibilité d'exercer dans les lieux
l'activité prévue au bail ; que la SARL Maya Discount prétend que le
hangar qu'elle loue ne lui permet pas d'accueillir du public
contrairement aux clauses du bail et qu'elle ne peut donc y exercer son
activité ; or, ainsi qu'il a été rappelé par le premier juge, le bail
conclu entre les parties le 15 janvier 2009, portait sur « un hangar
d'une superficie de 600 m2 sur 1400 m2 de terrain: » ; qu'il était
consenti selon une formule très générale pour l'exploitation de « tous
commerces ou fonds artisanal » ; que dès la signature de cet acte, le
preneur avait été autorisé par le bailleur à effectuer des travaux dont
la liste était annexée et qui portaient notamment sur l'électricité
(éclairage, alimentation), le chauffage, la création d'une porte
d'entrée vitrée et issue de secours, la création d'un local de bureau,
la mise en place d'extincteurs et d'un éclairage de sécurité ; qu'il
résulte en outre de ce bail que la SARL Maya Discount connaissait
parfaitement les lieux pour les avoir visités et même occupées et
qu'elle a accepté de prendre les lieux dans l'état où ils se trouveront
le jour de l'entrée dans les lieux ; que la clause qu'elle invoque n'a
pour seul objectif que de lui permettre d'exercer dans les lieux toute
activité commerciale ou artisanale, sans que le bailleur ne puisse lui
reprocher un changement de destination, à charge pour elle de supporter
le coût des travaux propres à lui permettre cette exploitation, non
spécialement prévue à l'entrée dans les lieux ; qu'il appartenait donc à
la SARL Maya Discount de faire réaliser les travaux nécessaires pour
l'accueil du public, si tel était son choix, à charge pour elle de
solliciter et obtenir les autorisations administratives qui découlent de
la transformation des lieux d'un hangar prévu pour y effectuer du
stockage en un magasin accueillant du public à toute période de l'année ;
qu'elle ne saurait tirer de la généralité de cette clause l'obligation
pour le bailleur de prendre en charge des travaux d'aménagement non
prévus lors de la conclusion du bail, et ayant pour unique objectif de
modifier la destination initiale des lieux ; qu'il ne peut être reproché
à la SCI Scorpion de ne pas avoir anticipé le changement de destination
envisagé par l'acquéreur du fonds de commerce exploité jusque-là dans
les lieux sans aucune difficulté ; que par ailleurs, la SARL Maya
Discount ne démontre pas qu'elle aurait fait l'objet d'une mise en
demeure de régulariser sa situation ou d'une décision de fermeture de
son établissement, pour non-respect des règles de sécurité applicables à
tout local accueillant du public ; qu'enfin, la SARL Maya Discount ne
démontre pas que la surface réelle des lieux était un élément
déterminant de son consentement ; qu'elle avait visité le local et même
si la superficie indiquée dans l'acte était erronée, elle avait
considéré que l'emprise du bâtiment correspondait effectivement à ses
besoins ; que le prix du bail était forfaitaire et non pas fixé en
fonction d'un prix au m2, de telle sorte que l'argument tiré de cette
différence de surface n'est pas de nature à remettre en question la
validité du bail ni d'ailleurs son prix, négocié librement entre les
parties, en fonction d'un bien dont la consistance était connue ; que la
cour ne peut suivre la SARL Maya Discount dans son raisonnement
lorsqu'elle opère une confusion entre le prix du bail convenu librement
et la valeur locative qui peut évidemment être différente et est soumise
à de multiples critères ; que la SARL Maya Discount prétend également
que la SCI Scorpion aurait manqué à son obligation d'entretien en raison
de la survenance et d'infiltrations et d'un défaut d'isolation des
lieux ; qu'il ressort des pièces versées, notamment d'un constat
d'huissier en date du 11 janvier 2013 et des expertises des 30 avril
2011, 31 janvier 2013 et 20 septembre 2013 que des traces d'eau ont été
replacées dans le local loué mais leur importance est très limitée et
n'est pas de nature à mettre obstacle à l'exploitation des lieux ; que
le taux d'humidité relevé n'apparaît pas non plus excessif en pleine
période hivernale ; que par ailleurs, les photographies produites ne
permettent pas de mettre en évidence des infiltrations d'eau d'une
importance telle que cela pourrait justifier la cessation immédiate de
l'activité ; qu'enfin, la cour ne dispose d'aucun élément pour apprécier
les conditions de stockage des denrées montrées à l'huissier (présence
de boîtes de conserve rouillées et quelques bouteilles de vin abîmées),
alors que les lieux ont l'air abandonné ; que par conséquent, même s'il
ne peut être contesté que la toiture présentait des défauts qui
entraînaient des traces localisées d'humidité, il n'est pas démontré de
la part du bailleur un manquement tel à ses obligations d'entretien que
cela puisse justifier la résiliation bail ; qu'il résulte par ailleurs
du protocole d'accord signé entre les parties le 1er décembre 2014
qu'elles ont entendu mettre fin au bail le 1er décembre 2014, les lieux
étant alors restitués au bailleur, ainsi que cela est attesté par le
procès-verbal de constat d'état des lieux effectués le 1er décembre 2014
en présence des deux parties ; que par conséquent, la cour constate que
le bail litigieux a été résilié entre les parties le 1er décembre 2014
et que la SARL Maya Discount reste redevable des loyers jusqu'à la date
de restitution des lieux, pour un montant total de 24 135,18 €, montant
non contesté par l'appelante ; que la SARL Maya Discount sera donc
condamnée à payer à la SCI Scorpion la somme de 24 135,18 € au titre des
loyers impayés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1719 du
code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat
et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer
au preneur la chose louée ; qu'en l'espèce, il ressort des termes du
bail conclu entre les parties le 15 janvier 2009, après que la SARL Maya
Discount a acquis de la société Lotlandes SARL, précédente locataire,
son fonds de commerce de détail et de gros de marchandises « discount »,
que celuici portait sur « un hangar d'une superficie de 600 m2 sur 1
400 m2 de terrain » ; par ailleurs ce bail précisait que les locaux
pouvaient être consacrés par le preneur à l'exploitation de tous
commerces ou fonds artisanal ; or, il n'est pas contesté que la SARL
Maya Discount a bien pris possession d'un hangar, dont il n'était pas
précisé au bail qu'il devait impérativement répondre aux normes lui
permettant de recevoir du public suivant le règlement de sécurité ; que
par ailleurs, alors qu'aucune disposition du bail ne lui interdisait, il
convient de relever que la SARL Maya Discount n'a pas usé de la faculté
qui lui était ainsi offerte de réaliser les travaux qu'elle estimait
nécessaires pour accueillir le public ; quoi qu'il en soit, les locaux
délivrés à la SARL Maya Discount répondent bien aux stipulations du
contrat de bail ; que s'agissant du grief tiré de la différence entre la
superficie des locaux telles que figurant au bail et la superficie
réelle, il convient par ailleurs de relever que les parties se sont
entendues sur le prix du bail lors de la visite préalable des lieux, de
sorte que cette différence de surface, qui d'ailleurs préexistait
puisqu'il s'était agi de reprendre la surface figurant dans le bail
précédent, n'est pas un élément déterminant permettant de prétendre que
le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance ; qu'il résulte
de ce qui précède que la SARL Maya Discount n'est pas fondée à demander
que soit prononcée la résolution du bail pour manquement du bailleur à
son obligation de délivrance ; qu'en revanche, il n'est pas contesté que
la locataire n'a pas procédé, alors même que sa demande de dispense du
paiement des loyers avait été rejetée par le juge de la mise en état
dans sa décision du 11 septembre 2013, à leur paiement intégral,
manquant ainsi à l'obligation qui lui était faite aux termes du contrat
et des dispositions de l'article 1728 du code civil, étant observé que
l'existence de désordres ou d'infiltrations ne peut conduire le
locataire à réduire ou se dispenser du paiement des loyers que sur
autorisation judiciaire ou contractuelle, et non pas unilatéralement ;
que dans ces conditions, il conviendra de prononcer la résiliation du
bail conclu entre les parties le 15 janvier 2009, aux torts exclusifs du
preneur ; que cette résiliation prendra effet au 1er décembre 2014,
date à laquelle les parties ont retenu un protocole transactionnel aux
termes duquel elles ont entendu faire cesser les effets du bail ;
1./
ALORS QUE, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est
tenu de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur
destination et, lorsque celle-ci implique la réception du public, de
s'assurer que le local est conforme aux exigences légales et
réglementaires en la matière ; que dès lors, en retenant, pour
considérer qu'il appartenait à la société Maya Discount, preneuse, de
faire réaliser les travaux nécessaires pour l'accueil du public, qu'elle
connaissait parfaitement les lieux, qu'elle avait accepté de les
prendre l'état où ils se trouveraient le jour de l'entrée dans les
lieux, et qu'il n'était pas expressément précisé au bail que le local
devait impérativement répondre aux normes permettant de recevoir du
public, la cour d'appel qui s'est fondée sur des circonstances impropres
à décharger la SCI Scorpion de son obligation de délivrance d'un local
conforme à la destination contractuelle du bien, a violé l'article 1719
du code civil ;
2./ ALORS, en tout état de cause, QUE l'article 3
du bail du 15 janvier 2009 stipule que « le bailleur fera pour sa part,
à ses frais, tous travaux de mise en conformité, tous aménagements,
installations, constructions, réparations et autres qui seraient
prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une
réglementation quelconque, ou exigé par l'administration notamment en
matière de protection de l'environnement, d'hygiène ou de sécurité des
ateliers, magasins et bureaux, eu égard à l'activité exercée par le
preneur dans les lieux loués », l'article 4 précisant que « les locaux
faisant l'objet du présent bail pourront être consacrés par le preneur à
l'exploitation de tout commerce ou fonds artisanal », ce dont il
résulte qu'il incombait au bailleur de faire les travaux légalement et
réglementairement nécessaires pour permettre l'accueil du public si le
locataire exploitait un fonds de commerce nécessitant un tel accueil ;
que dès lors, en considérant qu'il incombait à la société preneuse de
faire réaliser les travaux nécessaires pour l'accueil du public si tel
était son choix, à charge pour elle de solliciter et obtenir les
autorisations administratives qui découlent de la transformation des
lieux d'un hangar prévu pour y effectuer du stockage en un magasin, la
cour d'appel a méconnu la loi des parties telles qu'elle résultait du
bail du 15 janvier 2009 et ainsi violé l'article 1134 du code civil,
dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3./
ALORS, en outre, QU'en retenant, pour considérer que la société Maya
Discount ne pouvait reprocher au bailleur de ne pas avoir fait réaliser
les travaux nécessaires pour l'accueil du public, qu'elle ne démontrait
pas avoir fait l'objet d'une mise en demeure de régulariser sa situation
ou d'une décision de fermeture de son établissement pour non-respect
des règles de sécurité applicables à tout local accueillant du public,
quand il résultait de l'article 3 du bail du 15 janvier 2009 que le
bailleur devait faire effectuer à ses frais tous travaux de mise en
conformité prescrits par une législation ou une réglementation, peu
important qu'ils aient été effectivement exigés par l'administration, la
cour d'appel, a, derechef, méconnu la loi des parties telles qu'elle
résulte du bail du 15 janvier 2009 et a ainsi encore violé l'article
1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10
février 2016 ;
4./ ALORS QUE lorsque le contrat de bail précise
la contenance du bien donné à bail, le bailleur qui fournit un bien
d'une contenance moindre manque à son obligation de délivrance, sauf à
établir que le preneur avait, lors de son entrée dans les lieux, une
parfaite connaissance de la superficie réelle du bien ; que dès lors en
se bornant à affirmer, pour considérer que l'erreur de plus d'un quart
affectant la superficie du local donné à bail, indiquée dans le bail
comme étant de 600 m² alors qu'elle n'est que de 447 m², n'était pas de
nature à permettre une remise en cause de la validité du bail, que la
société Maya Discount ne démontrait pas que la superficie était un
élément déterminant de son consentement puisqu'elle avait visité le
local et considéré que le bâtiment correspondait effectivement à ses
besoins, que le prix du bail était forfaitaire et non fixé en fonction
d'un prix au mètre carré, et que cette erreur préexistait puisqu'il
s'agissait de la surface figurant dans le bail précédent, motifs
impropres à établir qu'elle ait eu connaissance, lors de son engagement,
du fait que la véritable superficie des lieux n'était que de 447 m², la
cour d'appel, qui s'est fondée sur des circonstances inopérantes, a
privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code
civil.ECLI:FR:CCASS:2019:C300638
