Erreurs ? Mauvaise foi ? Quand le dilatoire ne paralyse pas l'acquisition de la clause résolutoire.

 CA PARIS 1-8, 20 janvier 2017, n° 16/03145

 

À l'origine de cet arrêt, se trouve une simple demande en acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial et une demande de paiement des arriérés de loyer par provision, le tout  devant se solder par une expulsion.

Le Juge des référés, en première instance, fait droit aux demandes de la bailleresse et la société locataire interjette appel de cette décision.

Durant l'appel, la bailleresse procède à l'expulsion de la locataire.

Cette dernière avait cependant saisi le Tribunal de grande instance (à l'époque), arguant du préjudice qu'elle aurait subi en raison de la mauvaise exécution du contrat par la bailleresse et demandant, bien évidemment, des dommages et intérêts.

Aussi devant la Cour, la locataire demandait-elle un sursis à statuer dans l'attente du jugement sur l'exception d'inexécution qu'elle alléguait.

Subsidiairement, la locataire demandait l'infirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Pour la locataire, la demande en paiement de loyer avec acquisition de la clause résolutoire se heurtait à des contestations sérieuses compte tenu du manquement du bailleur à l'obligation de délivrance conforme et de l'absence de justification des sommes dues.  Elle demandait également, sous peine d'une condamnation sous astreinte de 3000.00 € par jour de retard, son rétablissement dans les lieux. À titre plus subsidiaire, elle demandait à être autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce que la bailleresse ait satisfait à son obligation de délivrance conforme.

Reconventionnellement, elle demandait une mesure d'expertise sur les désordres de l'immeuble loué.

La Cour commença par constater que la locataire ne produisait pas au débat l'acte de délivrance de l'assignation devant le TGI et ne justifiait pas avoir placé une telle assignation qui aurait d'ailleurs pu motiver un sursis à statuer.

De même, et c'est important, la Cour relevait que la locataire n'avait jamais allégué, notamment durant le délai d'un mois, une exception d'inexécution et en l'espèce la violation par la bailleresse de son obligation de délivrance. 

On ne cessera de rappeler au locataire que s'il a de reproches à faire à son bailleur, il doit les formuler, car dans le cas contraire ses réclamations de dernières minute dans l'instance introduite à son encontre ne sont plus du tout crédibles en l'absence d'éléments complémentaires.

Rappelons en effet que la locataire se prévalait d'une instance en cours devant le Tribunal de grande instance de Paris pour qu'il soit statué sur les manquements de la bailleresse, relatifs à son obligation de délivrance.

Il est dès lors évident que la Cour ne pouvait que juger mal fondée la locataire à demander un sursis à statuer et surtout ne pouvait que confirmer l'ordonnance attaquée ayant constaté notamment l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la locataire.

De même, solliciter une expertise pour obtenir des éléments sur les infractions du bailleur, alors que le juge du fond était selon l'affirmation de la bailleresse ne pouvait évidemment pas prospérer.

 

 

 

 

COMMISSION DE CONCILIATION - COMPETENCE - UNE LIBERTE CERTAINE POUR LES PARTIES

Cass. 3ème civ., 16 novembre 2023 n° 22-17.409

 

Un bailleur délivre à ses locataires un congé avec refus de renouvellement et offre une indemnité d'éviction avant d'exercer quelques mois plus tard son droit de repentir.

Deux ans plus tard, la commission de conciliation des baux commerciaux ressait un procès-verbal de conciliation, signé par les parties, au terme duquel :

« Un nouveau bail commercial sera établi. Ce nouveau bail sera un bail tous commerces sauf bruyants. Le montant du loyer mensuel sera donc établi à 1000.00 €. »

Deux ans plus tard, le bailleur a assigné les locataires en résiliation judiciaire du bail commercial.

En appel, le bailleur a, à titre subsidiaire, dénié le droit des locataires au renouvellement du bail commercial.

La Cour rejette la demande du bailleur tendant à voir prononcée la résiliation judiciaire.

Le bailleur se pourvoit donc en cassation et soutient qu'il n'entre pas dans la mission de la Commission départementale de conciliation de concilier les parties pour les litiges relatifs à la destination du bail.

Pour le bailleur, la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux a seulement compétence pour s'efforcer de concilier les parties pour les litiges relatifs au plafonnement ou au déplafonnement des loyers ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux. Le bailleur reproche donc à la Cour d'avoir retenu que l'accord des parties s'imposait à elle, même en l'absence de signature d'un nouveau bail commercial.

Pour la Cour de cassation, ce procès-verbal de conciliation dressé par la commission de conciliation des baux commerciaux actait l'accord des parties sur l'établissement d'un nouveau bail tous commerces sauf bruyants, avec un loyer mensuel fixé à une certaine somme.

Pour la Cour de cassation, la Cour d'appel était souveraine pour retenir que le bailleur avait donné son accord sur la modification de la clause de destination.

La Cour de cassation reconnaît, par conséquent, que la Cour d'appel avait pu en déduire que les locataires n'avaient pas commis de faute en exerçant une activité de vente de « souvenirs de Provence ».

Elle soutenait donc la Cour d'appel en ce qu'elle rejetait la demande de résiliation judiciaire.

Dans cette décision, la Cour de cassation nous apprend par ailleurs que la demande en dénégation du droit au renouvellement du bail tend aux mêmes fins que la demande initiale de résiliation judiciaire ;

Formulée en cause d'appel, la demande en dénégation du droit au renouvellement du bail n'était donc pas une demande nouvelle.

Locataires, vous n'avez pas besoin d'avertir votre bailleur que vous allez quitter les lieux, pour faire échec au droit de repentir

 CASS. 3ème CIV., 15 décembre 2021 n° 21-11.634

 

L'affaire débute de manière classique.

La locataire demande le renouvellement de son bail aux conditions initiales des loyers et charges.

Le bailleur refuse le renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction.

La locataire assigne ce dernier pour obtenir une indemnité d'éviction dont elle estime le montant à 2365000.00 €.

Le Tribunal saisi, ordonne une expertise.

Puis la locataire avertit la bailleresse que, suite à l'échec des négociations sur cette indemnité d'éviction, elle ne peut plus envisager la poursuite du bail dans les lieux.

Quelques mois plus tard, elle invite le bailleur à un état des lieux de sortie.

Le même jour que cette invitation, ledit bailleur signifie à la locataire par voie de commissaire justice, un acte de rétractation du refus de renouvellement, acceptant la demande de renouvellement originelle. Le fameux droit de repentir.

La locataire fait constater qu'elle a quitté les lieux, rompu les contrats d'approvisionnement, écoulé ses stocks, démonté les meubles, vidé les lieux et licencié son personnel.

Enfin, un état des lieux est réalisé contradictoirement.

C'est presque 2 ans plus tard que l'expert judiciaire rendra son rapport.

Le jugement déclare irrecevable le droit de repentir et, en conséquence, fixe le montant de l'indemnité d'éviction, en l'occurrence à 339390.00 €. Pour le premier juge, les démarches de la locataire caractérisaient la réalité d'un processus de départ irréversible ne permettant plus l'exploitation.

Le bailleur a relevé appel du jugement et a demandé qu'il soit retenu que la rupture du bail a eu lieu du seul chef du preneur, que la locataire soit condamnée à diverses sommes, dont une indemnité d'occupation, la taxe foncière, le coût de la reprise des obligations, et subsidiairement, il demande la diminution du montant de l'indemnité d'éviction.

Au soutien de son appel, le bailleur argue qu'au moment de son repentir : 
- la locataire n'avait pas quitté les lieux; 
- elle n'avait pas remis les clés; 
- elle se réservait un droit de jouissance jusqu'à la réalisation, 9 jours plus tard, d'un état des lieux de sortie; 
- elle n'avait pas démontré la connaissance par le bailleur d'un processus irréversible de départ constitutif de l'abus du droit de repentir; 
- elle n'avait pas démontré l'engagement du processus irréversible de départ avant la notification du repentir et que les actes marquant ce processus avaient eu lieu le jour du repentir du bailleur et qu'il n'y avait aucun stock à écouler.

 

Pour la locataire, au moment du repentir, elle avait quitté des lieux vides et le processus rendant impossible la poursuite de l'exploitation avait été engagé, soulignant que le bailleur avait attendu 4 ans pour exercer son droit de repentir.

La Cour d'appel commence par constater qu'à la date de la signification de l'exercice du droit de repentir à 15 heures, la locataire était encore dans les lieux (puisque la signification par commissaire de justice avait été faite dans les locaux à personne habilitée).

Elle estime que la lettre de la locataire informant le bailleur de son départ, étant arrivée dans les mains du bailleur le même jour de la notification du droit de repentir, la locataire ne démontrait pas que le bailleur en avait déjà connaissance au moment où il a fait signifier ledit droit de repentir. La locataire ne démontre pas avoir terminé ses opérations de déménagement et avoir remis les clés.

Bien plus, la Cour estime que toutes les démarches irréversibles susvisées, à savoir : 
- magasin vide de mobilier et matériel, 9 jours avant le repentir, 
- réunion du comité d'entreprise, 3 jours avant le repentir, 
- le déménagement mis en œuvre avant le droit de repentir, 
- la résiliation des contrats des fournisseurs, 
"n'établissent pas davantage l'information du bailleur qui avait toujours à ce moment-là la faculté d'exercice de son droit de repentir". La Cour d'appel infirme donc le jugement et permet au droit de repentir de reprendre ses effets.

Cependant, pour la Cour de cassation, l'engagement d'un processus irréversible de départ des lieux loués par le preneur, suffit à faire obstacle à l'exercice du droit de repentir par le bailleur.

Pour la Cour suprême, en jugeant pour valider ce droit, qu'au jour de la signification du droit de repentir, le bailleur n'avait pas connaissance d'un tel processus, la Cour d'appel a ajouté une condition que la loi ne contenait pas, violant ainsi les dispositions de l'article L.145-58 du Code de commerce.

 

Période d'appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité lors d'une révision triennale ? Je vous donne un indice...

 Cass. 3ème civ., 16 décembre 1998 n° 96-22.490 PB

 

La clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale légale de l'article L. 145-38 du code de commerce.

La locataire assigne sa bailleresse en révision légale du loyer annuel (ancien article 27 alinéa 3 du décret de 1953 devenu L. 145-38). Le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile. Il convient de préciser que le locataire a sollicité la fixation du loyer à la baisse

Les juges du fond accueillent sa demande.

Quels sont les arguments qui motivent la bailleresse à se pourvoir en cassation ?

Elle part du postulat que selon la loi, et c’est exact en l'espèce, la période de référence sur laquelle s’apprécie les critères du déplafonnement, se situe entre la date de la dernière fixation amiable du loyer et celle de la demande de révision. Et c’est là où elle interprète la notion du loyer indexé contractuellement pour dire : ah oui mais la dernière fixation amiable c’est le loyer indexé, or désolée mais quand la locataire a fait sa demande, il n’y avait pas eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative sur  durant les trois années en arrière…. La période retenue pas les juges, à savoir celle entre la date d'entrée en vigueur du contrat et la date de la demande en révision, n’était donc pas la bonne et peu importe que sur cette période il y ait eu une possibilité d’écarter l’application des indices, car postérieurement à celle-ci la modification matérielle permettant le « déplafonnement », ne s’était plus produite.

De plus ajoute la bailleresse, sans cette modification matérielle au cours des 3 dernières années, point de possibilité de faire varier le loyer en dehors du jeu des indices.

La Cour de cassation va donner raison à la cour d’appel. L’application de l’indice résultant de la clause d’échelle mobile doit être distinguée du mécanisme de la révision triennale légale. Appliquer chaque année la variation de l’indice en application de la clause d’échelle mobile, ce n’est en aucun cas appliquer une nouvelle fixation du loyer qui ferait de ce loyer, le loyer de base pour la révision légale.

Dès lors la bailleresse ne pouvait remettre en cause le principe selon lequel on apprécie la modification des facteurs locaux de commercialité sur la période qui va du dernier loyer fixé amiablement ou judiciairement au jour de la demande de révision. En l’espèce cette période allait de la prise d’effet du contrat au jour de la demande de révision.

Rappelons que l'on a le choix des révisions, L. 145-38 ou L. 145-39...On applique le système dont les conditions sont réunies et/ou qui sont les plus avantageuses.

Rappelons aussi que si par le jeu de l'indexation contractuelle, la valeur locative se trouvait sous la barre de ce loyer indexé, alors la valeur locative ne pourrait être obtenue sur le fondement de la révision légale (L. 145-38) que si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avaient entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.  

Je déborde du sujet, mais saviez vous bailleur ou bailleresse, que si vous obtenez un prix du bail déplafonné au moment du RENOUVELLEMENT de celui-ci, pour éviter que l'augmentation qui en résulte ne soit lissée trop longtemps, vous pouvez demander une révision limitée au jeu des indices 3 ans et un jour plus tard et qui portera sur l'entier montant du loyer du bail renouvelé et déplafonné et non sur le prix résultant du lissage ?