COMMISSION DE CONCILIATION - COMPETENCE - UNE LIBERTE CERTAINE POUR LES PARTIES

Cass. 3ème civ., 16 novembre 2023 n° 22-17.409

 

Un bailleur délivre à ses locataires un congé avec refus de renouvellement et offre une indemnité d'éviction avant d'exercer quelques mois plus tard son droit de repentir.

Deux ans plus tard, la commission de conciliation des baux commerciaux ressait un procès-verbal de conciliation, signé par les parties, au terme duquel :

« Un nouveau bail commercial sera établi. Ce nouveau bail sera un bail tous commerces sauf bruyants. Le montant du loyer mensuel sera donc établi à 1000.00 €. »

Deux ans plus tard, le bailleur a assigné les locataires en résiliation judiciaire du bail commercial.

En appel, le bailleur a, à titre subsidiaire, dénié le droit des locataires au renouvellement du bail commercial.

La Cour rejette la demande du bailleur tendant à voir prononcée la résiliation judiciaire.

Le bailleur se pourvoit donc en cassation et soutient qu'il n'entre pas dans la mission de la Commission départementale de conciliation de concilier les parties pour les litiges relatifs à la destination du bail.

Pour le bailleur, la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux a seulement compétence pour s'efforcer de concilier les parties pour les litiges relatifs au plafonnement ou au déplafonnement des loyers ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux. Le bailleur reproche donc à la Cour d'avoir retenu que l'accord des parties s'imposait à elle, même en l'absence de signature d'un nouveau bail commercial.

Pour la Cour de cassation, ce procès-verbal de conciliation dressé par la commission de conciliation des baux commerciaux actait l'accord des parties sur l'établissement d'un nouveau bail tous commerces sauf bruyants, avec un loyer mensuel fixé à une certaine somme.

Pour la Cour de cassation, la Cour d'appel était souveraine pour retenir que le bailleur avait donné son accord sur la modification de la clause de destination.

La Cour de cassation reconnaît, par conséquent, que la Cour d'appel avait pu en déduire que les locataires n'avaient pas commis de faute en exerçant une activité de vente de « souvenirs de Provence ».

Elle soutenait donc la Cour d'appel en ce qu'elle rejetait la demande de résiliation judiciaire.

Dans cette décision, la Cour de cassation nous apprend par ailleurs que la demande en dénégation du droit au renouvellement du bail tend aux mêmes fins que la demande initiale de résiliation judiciaire ;

Formulée en cause d'appel, la demande en dénégation du droit au renouvellement du bail n'était donc pas une demande nouvelle.

Locataires, vous n'avez pas besoin d'avertir votre bailleur que vous allez quitter les lieux, pour faire échec au droit de repentir

 CASS. 3ème CIV., 15 décembre 2021 n° 21-11.634

 

L'affaire débute de manière classique.

La locataire demande le renouvellement de son bail aux conditions initiales des loyers et charges.

Le bailleur refuse le renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction.

La locataire assigne ce dernier pour obtenir une indemnité d'éviction dont elle estime le montant à 2365000.00 €.

Le Tribunal saisi, ordonne une expertise.

Puis la locataire avertit la bailleresse que, suite à l'échec des négociations sur cette indemnité d'éviction, elle ne peut plus envisager la poursuite du bail dans les lieux.

Quelques mois plus tard, elle invite le bailleur à un état des lieux de sortie.

Le même jour que cette invitation, ledit bailleur signifie à la locataire par voie de commissaire justice, un acte de rétractation du refus de renouvellement, acceptant la demande de renouvellement originelle. Le fameux droit de repentir.

La locataire fait constater qu'elle a quitté les lieux, rompu les contrats d'approvisionnement, écoulé ses stocks, démonté les meubles, vidé les lieux et licencié son personnel.

Enfin, un état des lieux est réalisé contradictoirement.

C'est presque 2 ans plus tard que l'expert judiciaire rendra son rapport.

Le jugement déclare irrecevable le droit de repentir et, en conséquence, fixe le montant de l'indemnité d'éviction, en l'occurrence à 339390.00 €. Pour le premier juge, les démarches de la locataire caractérisaient la réalité d'un processus de départ irréversible ne permettant plus l'exploitation.

Le bailleur a relevé appel du jugement et a demandé qu'il soit retenu que la rupture du bail a eu lieu du seul chef du preneur, que la locataire soit condamnée à diverses sommes, dont une indemnité d'occupation, la taxe foncière, le coût de la reprise des obligations, et subsidiairement, il demande la diminution du montant de l'indemnité d'éviction.

Au soutien de son appel, le bailleur argue qu'au moment de son repentir : 
- la locataire n'avait pas quitté les lieux; 
- elle n'avait pas remis les clés; 
- elle se réservait un droit de jouissance jusqu'à la réalisation, 9 jours plus tard, d'un état des lieux de sortie; 
- elle n'avait pas démontré la connaissance par le bailleur d'un processus irréversible de départ constitutif de l'abus du droit de repentir; 
- elle n'avait pas démontré l'engagement du processus irréversible de départ avant la notification du repentir et que les actes marquant ce processus avaient eu lieu le jour du repentir du bailleur et qu'il n'y avait aucun stock à écouler.

 

Pour la locataire, au moment du repentir, elle avait quitté des lieux vides et le processus rendant impossible la poursuite de l'exploitation avait été engagé, soulignant que le bailleur avait attendu 4 ans pour exercer son droit de repentir.

La Cour d'appel commence par constater qu'à la date de la signification de l'exercice du droit de repentir à 15 heures, la locataire était encore dans les lieux (puisque la signification par commissaire de justice avait été faite dans les locaux à personne habilitée).

Elle estime que la lettre de la locataire informant le bailleur de son départ, étant arrivée dans les mains du bailleur le même jour de la notification du droit de repentir, la locataire ne démontrait pas que le bailleur en avait déjà connaissance au moment où il a fait signifier ledit droit de repentir. La locataire ne démontre pas avoir terminé ses opérations de déménagement et avoir remis les clés.

Bien plus, la Cour estime que toutes les démarches irréversibles susvisées, à savoir : 
- magasin vide de mobilier et matériel, 9 jours avant le repentir, 
- réunion du comité d'entreprise, 3 jours avant le repentir, 
- le déménagement mis en œuvre avant le droit de repentir, 
- la résiliation des contrats des fournisseurs, 
"n'établissent pas davantage l'information du bailleur qui avait toujours à ce moment-là la faculté d'exercice de son droit de repentir". La Cour d'appel infirme donc le jugement et permet au droit de repentir de reprendre ses effets.

Cependant, pour la Cour de cassation, l'engagement d'un processus irréversible de départ des lieux loués par le preneur, suffit à faire obstacle à l'exercice du droit de repentir par le bailleur.

Pour la Cour suprême, en jugeant pour valider ce droit, qu'au jour de la signification du droit de repentir, le bailleur n'avait pas connaissance d'un tel processus, la Cour d'appel a ajouté une condition que la loi ne contenait pas, violant ainsi les dispositions de l'article L.145-58 du Code de commerce.

 

Période d'appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité lors d'une révision triennale ? Je vous donne un indice...

 Cass. 3ème civ., 16 décembre 1998 n° 96-22.490 PB

 

La clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale légale de l'article L. 145-38 du code de commerce.

La locataire assigne sa bailleresse en révision légale du loyer annuel (ancien article 27 alinéa 3 du décret de 1953 devenu L. 145-38). Le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile. Il convient de préciser que le locataire a sollicité la fixation du loyer à la baisse

Les juges du fond accueillent sa demande.

Quels sont les arguments qui motivent la bailleresse à se pourvoir en cassation ?

Elle part du postulat que selon la loi, et c’est exact en l'espèce, la période de référence sur laquelle s’apprécie les critères du déplafonnement, se situe entre la date de la dernière fixation amiable du loyer et celle de la demande de révision. Et c’est là où elle interprète la notion du loyer indexé contractuellement pour dire : ah oui mais la dernière fixation amiable c’est le loyer indexé, or désolée mais quand la locataire a fait sa demande, il n’y avait pas eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative sur  durant les trois années en arrière…. La période retenue pas les juges, à savoir celle entre la date d'entrée en vigueur du contrat et la date de la demande en révision, n’était donc pas la bonne et peu importe que sur cette période il y ait eu une possibilité d’écarter l’application des indices, car postérieurement à celle-ci la modification matérielle permettant le « déplafonnement », ne s’était plus produite.

De plus ajoute la bailleresse, sans cette modification matérielle au cours des 3 dernières années, point de possibilité de faire varier le loyer en dehors du jeu des indices.

La Cour de cassation va donner raison à la cour d’appel. L’application de l’indice résultant de la clause d’échelle mobile doit être distinguée du mécanisme de la révision triennale légale. Appliquer chaque année la variation de l’indice en application de la clause d’échelle mobile, ce n’est en aucun cas appliquer une nouvelle fixation du loyer qui ferait de ce loyer, le loyer de base pour la révision légale.

Dès lors la bailleresse ne pouvait remettre en cause le principe selon lequel on apprécie la modification des facteurs locaux de commercialité sur la période qui va du dernier loyer fixé amiablement ou judiciairement au jour de la demande de révision. En l’espèce cette période allait de la prise d’effet du contrat au jour de la demande de révision.

Rappelons que l'on a le choix des révisions, L. 145-38 ou L. 145-39...On applique le système dont les conditions sont réunies et/ou qui sont les plus avantageuses.

Rappelons aussi que si par le jeu de l'indexation contractuelle, la valeur locative se trouvait sous la barre de ce loyer indexé, alors la valeur locative ne pourrait être obtenue sur le fondement de la révision légale (L. 145-38) que si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avaient entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.  

Je déborde du sujet, mais saviez vous bailleur ou bailleresse, que si vous obtenez un prix du bail déplafonné au moment du RENOUVELLEMENT de celui-ci, pour éviter que l'augmentation qui en résulte ne soit lissée trop longtemps, vous pouvez demander une révision limitée au jeu des indices 3 ans et un jour plus tard et qui portera sur l'entier montant du loyer du bail renouvelé et déplafonné et non sur le prix résultant du lissage ?

 

Le minimum garanti, la partie variable représentée par un pourcentage du chiffre d'affaires et la révision triennale.

 Tribunal judiciaire, Loyers commerciaux, Paris,

 Jugement du 24 juillet 2024, RG N° 23/02404

 

Problématique traitée

Il n'est pas rare, dans les centres commerciaux de fixer les loyers des boutiques en fonction d'un minimum garanti, la partie fixe, auquel s'ajoute une partie variable résultant de l'application d'un pourcentage au chiffre d'affaires HT du commerçant. Composé de deux parties, le loyer est alors appelé loyer binaire.

Le litige survient lorsque le locataire qui pressent une baisse de la valeur locative veut obtenir la révision de la partie fixe du loyer qu'il a acceptée.

Dans cette affaire les parties sont liées par un bail à loyer binaire.

Le loyer minimum garanti est indexé sur l' ILC.

Le loyer variable additionnel consiste, quant à lui à "la différence positive entre un pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes, fixé à 8%".

La locataires sollicite auprès de la bailleresse et de son gérant, la révision du loyer à la valeur locative et à la baisse en l'occurrence.

La bailleresse lui répond que la révision triennale prévue par les article L. 145-37 et s. du code de commerce ne s'applique pas aux loyers binaires.

La locataire notifie par acte extra judiciaire un mémoire préalable puis dans son dernier mémoire, sollicite outre bien sûr la réduction du loyer à une certaine somme, une mesure d'expertises subsidiaire. Elle fonde sa valeur locative, sur deux rapports d'expertise unilatérale.

Elle estime que le juge des loyers est compétent, même s'il n'est pas rendu compétent expressément par le bail et qu'en l'espèce le bail contient une clause qui stipule expressément : " les Parties restent fondées à voir réviser le loyer en application des dispositions d'ordre public des article L 145-37 et L. 145-38 du code de commerce." Elle ajoute que la révision triennale est l'unique moyen en l'espèce pour le preneur d'obtenir judiciairement un diminution du loyer facturé, car en cas de renouvellement une clause du bail prévoit un plancher, or le loyer minimum, avec le jeu des indices, ne pourra qu'augmenter, ce qui pour le preneur n'est pas économiquement viable. Tels sont ses arguments.

Pour la bailleresse la révision triennale ne peut être recevable. Les parties, en choisissant un loyer binaire ont volontairement exclu l'application des règles de la révision triennale elle-même faisant partie du statut des baux commerciaux. Elle réplique que la clause citée par la locataire ne parle pas de loyer binaire et n'est pas adaptée à celui-ci.

Quelle est la solution apportée par le juge ? Quels moyens factuels et juridiques retient-il ?

Il n'étonnera personne que le juge s'en soit remis à la volonté des parties, qu'il l'ait examinée.

On y découvrira l'attractivité de ce que les parties ont décidé au moment du renouvellement du bail dans la détermination de la volonté des parties.

Le juge retient une clause du bail d'origine : "Nonobstant la clause d'indexation ci-dessus, les Parties restent fondées à voir réviser le loyer  en application des dispositions d'ordre public des articles L. 145-37 et  L. 145-38 du code de commerce."

Il la met en lien avec la clause concernant le renouvellement du bail et ce qui doit être fait pour le loyer du bail renouvelé : "le loyer minimum garanti sera fixé judiciairement selon les modalités prévues aux R. 145-23 et suivants du code de commerce"... 

Il en conclut  d'une part que "par une disposition expresse les parties ont entendu se conformer aux règles légales de révision du loyer" et ce par "une disposition expresse" qui n'exclut pas la compétence du juge des loyers commerciaux " en cohérence" avec la clause concernant la révision du loyer minimum garanti et d'autre part que le juge des loyers commerciaux est compétent pour examiner la demande révision du loyer minimum garanti.

Un expert judiciaire sera désigné, chaque partie ayant produit un ou plusieurs rapports d'experts privés sans qu'un seul d'entre eux ne soit particulièrement complet et convainquant. 

Se pose alors la question et si une telle clause n'avait pas existé à propos de cette révision, si le juge n'aurait pas eu la possibilité de prendre en compte des éléments extrinsèques au contrat et notamment le comportement antérieur des parties au litige. La réponse est positive si l'on prend en compte la dernière jurisprudence de la Cour de cassation en matière de loyer binaire et de fixation du prix du loyer minimum garanti au moment du renouvellement du bail. L'article de Me Jean-Pierre BLATTER (Loyer binaire et office du juge AJDI 2024 p 614) est à cet égard pédagogique.

 

Autre particularité intéressante de ce jugement, qui doit attirer notre attention sur la volonté des juges, débordés, de voir les parties aboutir à une solution amiable, les parties se voient enjoindre de consulter un médiateur qu'il désigne, après le dépôt de la note de synthèse de l'expert judiciaire, chargé de recueillir les critères pour fixé le prix du loyer révisé.

Je suis enclin à accepter cette méthode et à la conseiller dorénavant à mes clients. En effet, même avec cette obligation à consulter un médiateur à titre d'information, l'expertise donc le procès, avancent, c'est ce qui compte, et la note de synthèse de l'expert vient éclairer les parties et leurs avocats sur le sens hautement probable de la décision future...ce qui ne peut qu'inciter des avocats raisonnables et experts des baux commerciaux et des jurisprudences de tribunaux à négocier, en accord avec leur client(e) et à ne pas s'entêter à batailler inutilement.

Développez vos solutions amiables, dès le départ avec des Avocats ! N'attendez-pas que le litige s'envenime. Consultez-nous dès le premier signe d'opposition. Croyez-moi un procès met en péril votre qualité de vie !

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le loyer évoluant par paliers ou par l'effet d'une remise ou une franchise. Un choix aux conséquences importantes, au moment du renouvellement et dans le cas du plafonnement !

 

La fixation du loyer par paliers et la franchise sur le loyer.

Le plafonnement au moment du renouvellement oblige à anticiper et choisir entre deux mécanismes.

 

Le fonctionnement du bail à loyer fixé par paliers et du bail avec une clause de franchise de loyer

Le loyer à paliers

On imagine que les parties déterminent un prix final à atteindre et une période durant laquelle le prix de base va évoluer pour atteindre de prix final, en évoluant, par palier.

Ce mécanisme va d’ailleurs dans les deux sens, d’autant qu’il n’est régit par aucun texte et qu’en matière de fixation du loyer d’origine la liberté des parties est par principe totale.

Tous les types de paliers sont permis.

Il peut y avoir des paliers annuels ou triennaux. Par exemple durant la première période triennale le loyer HT HC serait fixé à 100 000 € par an, puis à 120 durant la deuxième et à 150 000 € lors de la 3^ème période triennale.

La durée de l’évolution par paliers peut aussi varier. Ainsi, les parties pourraient convenir que les paliers s’étalent sur quelques années ou sur toute la durée du bail. Dans ce dernier cas les parties pourraient convenir que sur 9 ans le loyer devrait être d’un certain montant, par exemple 120 000 € HT HORS CHARGES, puis être échelonné d’année en année de façon à ce que le montant de 120 000 € ait été effectivement perçu par le bailleur.[1]

ATTENTION à ne pas confondre avec une clause par laquelle les parties conviendraient de réviser le loyer à la date anniversaire du bail selon un pourcentage ! Dans ce cas les Juges réputeraient cette clause non écrite l’analysant en une « clause de révision s’effectuant uniquement à la hausse, détachée de toute référence indiciaire et prohibée par les dispositions des article L. 112-1 et s. du code monétaire et financier… ».[2] Donc la rédaction d’une clause expliquant bien le mécanisme des paliers s’imposera « le choix échéant ».

Ce mécanisme peut lui-même être adopté au moment du renouvellement du bail.[3] C’est d’après un auteur l’hypothèse la plus courante.

A quelle nécessité répond ce mécanisme ?

En synthèse de la littérature sur le sujet, il symbolise la volonté des parties de pérenniser leurs relations, de contracter sur le long terme avec une volonté, l’image est la mode, que chaque partie soit gagnante.

Ainsi dans le sens de la progression , le bailleur paraît perdant au départ.

Cependant, son locataire pourra libérer de la trésorerie plus aisément, réaliser des travaux, des aménagement, lancer son activité en souplesse, acquérir des matières premières ou des marchandises en plus grandes quantités, prévoir des investissements…

Le bailleur quant à lui pourra moins craindre que le locataire ne s’effondre avec des chances qu’il maximise son activité. Il aura pu négocier en fin de paliers un loyer plus élevé que le prix du marché.

 

La franchise ou allègement de loyer

Ici, le loyer est fixé en totalité initialement. Hypothèse classique. Un loyer annuel de 120 000 € HT HC sera, s’il est payable mensuellement de 1000 € HT HC par mois.

Mais il sera amputé par une franchise ou une réduction qui dure plus ou moins longtemps pour laisser apparaître le prix initialement fixé quand prend fin la réduction.

Ce système sera utilisé pour permettre au locataire de faire réaliser des travaux permettant aux locaux de remplir leur destination par exemple.

Ainsi qu’il va l’être précisé immédiatement, le choix du mécanisme de fixation n’est pas sans conséquence face aux règles statutaires concernant le plafonnement et le loyer d’origine. Présenter cette problématique c’est en l’espèce déjà y répondre.

Les conséquences du choix entre la fixation du loyer par paliers ou par franchise de loyer au moment du plafonnement.

Si les parties qui pouvaient le faire n’ont pas prévu dès l’origine le déplafonnement du loyer, elles peuvent se retrouver face au plafonnement qui est finalement la règle.

C’est donc là qu’entre en jeu une partie des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce :

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques… ».

Il faut donc identifier le loyer initialement fixé.

Pour aller droit au but, dans le bail à paliers, c’est le montant du loyer du premier palier qui est le loyer initial prix en compte pour le calcul du plafonnement. Tel est ce que nous indique la 3^ème Chambre de la Cour de Cassation dans son arrêt publié au Bulletin, du 6 mars 2013 n° 12-13.962.

Ainsi dans notre exemple où le choix se porte un loyer qui évolue par paliers, de 100 000 à 150 000 € ce sera la somme de 100 000 € qui constituera le loyer fixé initialement et à partir de laquelle le loyer plafonné sera calculé. C’est avec justesse qu’un auteur toujours clair au demeurant fait remarquer que le prix du loyer plafonné lors du renouvellement, risque de se retrouver inférieur au dernier loyer triennal, si l’on reprend l’exemple de paliers triennaux.[4]

Mais avec mécanisme de la franchise totale ou partielle de loyer, ce sont bien les 150 000 € fixés initialement qui seront pris en compte. C'est d'ailleurs ce que permet la Cour de cassation, puisque le loyer pris en compte est le loyer initialement stipulé et non le loyer réellement payé.[5]

 

 

 

---

[1] Le bail à paliers et sa problématique par Philippe-Hubert BRAULT, Avocat au Barreau de Paris, dans GP N° 71 du 12 mars 2011 p. 4.

[2] CA PARIS, 5-3, 25 avr. 2024 RG n° 21/14916 GP mardi 3 sept. 2024 n° 27, note par Charles-Edouard BRAULT.

[3] idem

[4] Traité des baux commerciaux, J-P BLATTER, Ed. LE MONITEUR, 6^ème éd. Page 504 § n° 978.

[5] Cass. 3ème civ., 17 mai 2006, Dalloz 2006 page 1818.