CA Paris, pôle 1, ch. 2, 21 oct. 2021, no 21/03719
Dans cette affaire, le premier juge des référés, suspend les effets de la clause résolutoire au profit du locataire en validant les sommes figurant au commandement.
Ce dernier ne l'entend pas de cette oreille et fait appel. Elle soutient que des sommes incluses dans le commandement ne sont pas dues (taxe foncière, frais d'huissier, frais d'avocat...); qu'elle a subi les conséquences de la pandémie.
La Cour, rappelle les principes de base et notamment celui aux termes duquel : « il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail. »
L'apport de cet arrêt de référé est important, pour au moins trois raisons :
- la Cour rappelle les principes de base relatifs à la validité du commandement dont celui-ci: il est valable et donc produit effet, à hauteur des sommes non sérieusement contestables.
- les frais de procédure, contrairement à ce qu’indiquent les intimées, sont ainsi sérieusement contestables devant le juge des référés, juge de l’évidence, dans la mesure où la clause du contrat prévoyant la prise en charge de tous frais contentieux par le preneur en cas de retard ou de procédure judiciaire peut s’analyser en une clause pénale, susceptible d’être modérée par les juges du fond, et où, au surplus, les bailleresses, comptant ces sommes dans leur décompte et les réclamant dans leurs écritures au contentieux, sollicitent en réalité deux fois le paiement de sommes sur le même fondement;
- CONCERNANT LES CONSÉQUENCES DE LA FERMETURE ADMINISTRATIVE LIÉES AU COVID la Cour relève et décide :
« nonobstant les textes pris à raison de la crise sanitaire, aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que, dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ;
— qu’il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative ; que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose ; que la perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire ;
— que dès lors, la société appelante a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente ;
— qu’il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture à raison de la crise sanitaire, fermeture ici intervenue entre le 16 mars et le 10 mai 2020, ce qui correspond à trois loyers et provisions de charges, la cour disant n’y avoir lieu à référé sur les mois de mars, avril et mai 2020 à raison des contestations élevées ; »
To be continued....
