Cass. 3ème civ., 16 décembre 1998 n° 96-22.490 PB
La clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale légale de l'article L. 145-38 du code de commerce.
La locataire assigne sa bailleresse en révision légale du loyer annuel (ancien article 27 alinéa 3 du décret de 1953 devenu L. 145-38). Le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile. Il convient de préciser que le locataire a sollicité la fixation du loyer à la baisse
Les juges du fond accueillent sa demande.
Quels sont les arguments qui motivent la bailleresse à se pourvoir en cassation ?
Elle part du postulat que selon la loi, et c’est exact en l'espèce, la période de référence sur laquelle s’apprécie les critères du déplafonnement, se situe entre la date de la dernière fixation amiable du loyer et celle de la demande de révision. Et c’est là où elle interprète la notion du loyer indexé contractuellement pour dire : ah oui mais la dernière fixation amiable c’est le loyer indexé, or désolée mais quand la locataire a fait sa demande, il n’y avait pas eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative sur durant les trois années en arrière…. La période retenue pas les juges, à savoir celle entre la date d'entrée en vigueur du contrat et la date de la demande en révision, n’était donc pas la bonne et peu importe que sur cette période il y ait eu une possibilité d’écarter l’application des indices, car postérieurement à celle-ci la modification matérielle permettant le « déplafonnement », ne s’était plus produite.
De plus ajoute la bailleresse, sans cette modification matérielle au cours des 3 dernières années, point de possibilité de faire varier le loyer en dehors du jeu des indices.
La Cour de cassation va donner raison à la cour d’appel. L’application de l’indice résultant de la clause d’échelle mobile doit être distinguée du mécanisme de la révision triennale légale. Appliquer chaque année la variation de l’indice en application de la clause d’échelle mobile, ce n’est en aucun cas appliquer une nouvelle fixation du loyer qui ferait de ce loyer, le loyer de base pour la révision légale.
Dès lors la bailleresse ne pouvait remettre en cause le principe selon lequel on apprécie la modification des facteurs locaux de commercialité sur la période qui va du dernier loyer fixé amiablement ou judiciairement au jour de la demande de révision. En l’espèce cette période allait de la prise d’effet du contrat au jour de la demande de révision.
Rappelons que l'on a le choix des révisions, L. 145-38 ou L. 145-39...On applique le système dont les conditions sont réunies et/ou qui sont les plus avantageuses.
Rappelons aussi que si par le jeu de l'indexation contractuelle, la valeur locative se trouvait sous la barre de ce loyer indexé, alors la valeur locative ne pourrait être obtenue sur le fondement de la révision légale (L. 145-38) que si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avaient entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.
Je déborde du sujet, mais saviez vous bailleur ou bailleresse, que si vous obtenez un prix du bail déplafonné au moment du RENOUVELLEMENT de celui-ci, pour éviter que l'augmentation qui en résulte ne soit lissée trop longtemps, vous pouvez demander une révision limitée au jeu des indices 3 ans et un jour plus tard et qui portera sur l'entier montant du loyer du bail renouvelé et déplafonné et non sur le prix résultant du lissage ?
