Demande de renouvellement du bail : un piège à éviter si l'on veut pouvoir solliciter ensuite une fixation du prix du bail renouvelé.

 Cass. 3ème civ., 15 avril 2021

n° 19-24.231 P

Vous êtes locataire alors attention ! Si vous formulez une demande de renouvellement "aux clauses et conditions du bail venu à expiration", sans formuler de réserves sur le prix du bail expiré, ou sans proposer un nouveau prix, en faisant exception à votre principe, vous ne pourrez plus, dès lors que le bailleur aura accepté le renouvellement dans vos propres termes, intenter ultérieurement à cette acceptation, une action visant à faire fixer le prix du bail renouvelé et donc, parvenir à une diminution du prix du nouveau bail. 

Ainsi que l'a relevé Me Julien PRIGENT du Barreau de Paris, dans son commentaire de cette décision, rendons à César ce qui appartient à César, dans une précédente décision, la Cour de cassation avait pourtant rejeté un pourvoi formé contre un arrêt qui avait retenu une solution contraire : « si la mention “aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur” portée sur la demande de renouvellement du bail [...] pouvait traduire la volonté du locataire de renouveler le bail, cette formule d'usage, qui ne faisait aucune référence expresse au loyer élément essentiel du contrat de bail, ne pouvait suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler » [24/06/2009 N° 08-13.970].

La clause résolutoire : bien appréhender son contenu, et payer jusqu'au dernier centime les frais qu'elle vise en même temps que le montant en principal !

Cass. 3ème civ., 11 mars 2021

n° 20-13.639

 

Cette fameuse clause résolutoire, ne laisse pas de place à la distraction pour le locataire.

Une clause résolutoire était ainsi rédigée : « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-là, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l'accessoire et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause (...) ».

La Cour de Cassation approuve la Cour d'Appel d'avoir retenu que peu importait le montant des commandements visant la clause résolutoire : la mauvaise foi dans la l'invocation de la clause résolutoire par le bailleur ne dépend pas de la modicité du montant des frais impayés...en d'autres termes la mauvaise foi du bailleur est donc écartée.

C'est un cinglant rappel du principe selon lequel en matière d'acquisition de la clause résolutoire, la gravité de la faute n'est pas appréciée par le juge, parce que les parties en ont décidé ainsi dans leur contrat.

En outre, d'après la Cour de Cassation, il n'y a pas atteinte au droit de la propriété commerciale dans la mesure où le droit au renouvellement n'était pas directement l'objet du litige et en conséquence l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales n'était pas violé.

Pour ma part, l'invocation de la mauvaise foi, seule était risquée. Il n'apparaît pas à la lecture de l'arrêt de la Cour suprême que, ces frais ayant été payés avant que le juge ne statue, même s'ils ont été payés après le délai d'un mois, la suspension de la clause résolutoire de manière rétroactive ait été sollicitée...! En effet le juge avait le droit de la suspendre ainsi, après avoir constaté au jour où les débats avaient lieu devant lui, que les frais étaient payés. En effet, rappelons que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

 

Crédit d'impôt pour abandon de loyer

 

Crédit d'impôt pour abandons de loyers : publication des commentaires administratifs

Pour faire face aux conséquences de la crise sanitaire sur les charges locatives supportées par les entreprises, l'article 20 de la loi de finances pour 2021 n^o 2020-1721 du 29 décembre 2020 (JO 30 déc.) instaure un crédit d'impôt au profit de bailleurs au titre des abandons ou renonciations définitifs des loyers échus au titre du mois de novembre 2020, et consentis, au plus tard le 31 décembre 2021, au profit d'entreprises locataires (voir Rev. loyers 2021/1014, n^o 3582).

L'administration fiscale a publié le 25 février dernier ses commentaires du dispositif, comprenant notamment des exemples.

BOI-DJC-COVID19-10-10, 25 févr. 2021 

 

Avec mes remerciements aux Editions Lamy