La fixation de la provision de loyer durant la procédure en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers : à argumenter de part et d'autre !

 Cass. 3ème civ., 11 mai 2022 

n° 20-21.651 (joint avec 689 et 652)

 

R.145-23 du code de commerce : "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble".

NB Cet arrêt a ordonné la jonction de trois pourvois entre les mêmes parties, il n'est question ici que d'un des trois pourvois tranchés par cet arrêt.

Pour bien comprendre l'intérêt de la question il faut juste préciser quelques faits contenus dans l'arrêt d'appel (PAU 09/09/2020, n° 19/00730).

DANS CETTE AFFAIRE, la locataire saisit le juge des loyers pour faire fixer le prix du loyer du bail dont le renouvellement a été accordé par la bailleresse.

Le juge des loyers ordonne une expertise et le temps que la solution soit apportée, fixe un loyer provisionnel. Le montant de ce dernier est celui que la bailleresse avait demandé dans son mémoire.

L'expert rend son rapport et le montant du loyer qu'il préconise est inférieur au montant du loyer provisionnel versé durant l'expertise par la locataire.

Je juge des loyers suit l'expert sur le montant du loyer, mais refuse de faire droit à la demande de condamnation formulée par la locataire  en remboursement du trop-perçu de loyers par la bailleresse, estimant que cette demande dépasse ses pouvoirs.

La cour d'appel se range de l'avis du premier juge et est elle-même suivie par la Cour de cassation: une demande de condamnation excède la compétence du juge des loyers commerciaux telle que réglementée par l'article R.145-23 du code de commerce.

 

Demande de renouvellement du bail : un piège à éviter si l'on veut pouvoir solliciter ensuite une fixation du prix du bail renouvelé.

 Cass. 3ème civ., 15 avril 2021

n° 19-24.231 P

Vous êtes locataire alors attention ! Si vous formulez une demande de renouvellement "aux clauses et conditions du bail venu à expiration", sans formuler de réserves sur le prix du bail expiré, ou sans proposer un nouveau prix, en faisant exception à votre principe, vous ne pourrez plus, dès lors que le bailleur aura accepté le renouvellement dans vos propres termes, intenter ultérieurement à cette acceptation, une action visant à faire fixer le prix du bail renouvelé et donc, parvenir à une diminution du prix du nouveau bail. 

Ainsi que l'a relevé Me Julien PRIGENT du Barreau de Paris, dans son commentaire de cette décision, rendons à César ce qui appartient à César, dans une précédente décision, la Cour de cassation avait pourtant rejeté un pourvoi formé contre un arrêt qui avait retenu une solution contraire : « si la mention “aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur” portée sur la demande de renouvellement du bail [...] pouvait traduire la volonté du locataire de renouveler le bail, cette formule d'usage, qui ne faisait aucune référence expresse au loyer élément essentiel du contrat de bail, ne pouvait suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler » [24/06/2009 N° 08-13.970].