Cass. 3e Civ., 24 octobre 2019 n° 18-24.077
Rappel :
les articles cités, sont ceux du code de commerce.
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L'enjeu,
concernant les litiges portant sur la forme du congé délivré par le preneur,
pour mettre fin au bail, est important puisqu'en cas de nullité de ce congé,
le preneur, est tenu de continuer à régler les loyers et charges dus au titre
du bail.
On
se souvient qu’avant la loi Pinel, le congé délivré par lettre recommandée avec
AR n’était pas valable. Puis avec cette loi, bailleurs et locataires avaient le
choix entre la lettre recommandée et l’acte d’huissier (l’acte extrajudiciaire).
Puis,
dernière en date sur ce point, la loi du 6 août 2015, dite loi Macron, est
encore venu modifier la solution.
Concrètement avec cette loi,
l’article L. 145-9 maintient le principe de la signification du congé par acte
d’huissier en supprimant l’emploi de la lettre RAR, mais l’article L. 145-4 en
son alinéa 2 "ré" instaure le choix entre la lettre RAR et l'acte extrajudiciaire pour le congé triennal du preneur .
Par
transposition, le sous-locataire qui donne congé à son bailleur, le locataire
principal, retrouve donc le choix, comme un preneur vis-à-vis de son bailleur.
Dans
cette espèce la Cour de cassation réaffirme ce principe dont l’explication ne
pose aucune difficulté, mais qui comme le relève un praticien, l'application dudit principe est
toujours source d’erreurs :
« Sur le moyen
unique :
Vu les articles L. 145-4
et L. 145-9 du Code de commerce, dans leur rédaction issue
de la loi du 6 août 2015
;
Attendu, selon
l'arrêt attaqué (Caen, 6 septembre 2018), que, le 1er septembre
2010, la société Sanor Aeos, locataire principale de locaux à usage commercial,
en a sous-loué une partie à la société Qualiterre ; que, par lettre recommandée
du 18 février 2016, celle-ci lui a donné congé pour l'échéance triennale du 1er
septembre 2016 ;
Attendu que, pour
déclarer nul ce congé, l'arrêt retient que le congé visant à mettre un terme à
un bail commercial ne peut être délivré par le preneur que dans les délais et
suivant les modalités prévues par l'article L. 145-9
du Code de commerce qui, dans sa version applicable au 16 février
2016 et issue de la loi du 6 août 2015,
imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire ;
Qu'en statuant
ainsi, alors que l'article L. 145-4, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015,
confère au preneur la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale,
au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception ou par acte extrajudiciaire, la cour d'appel a violé les textes
susvisés, le premier par refus d'application et le second par fausse
application ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE (...)
».
