Civ. 3ème 16 décembre 2014
arrêt n° S 14-10.674
DROIT D'OPTION- FORMALISME- REFERENCE AUX TEXTES RELATIFS AU CONGE- ABSENCE DE REFERENCE A LA PRECEDENTE ACCEPTATION DU RENOUVELLEMENT- EXERCICE REGULIER DU DROIT D'OPTION: NON
Si les conditions d'expression du droit d'option sont peu contraignantes, encore faut-il que la volonté d'exercer ce droit soit clairement exprimée.
Dans cette affaire, une société locataire se voit délivrer un congé avec offre de renouvellement. Elle déclare dans une lettre, accepter le principe du renouvellement mais contester le montant du loyer proposé. Jusque-là, tout va bien. Cependant qu'un peu plus d'un an plus tard, un soir de pleine lune, la locataire fait délivrer un congé au visa des articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce puis quitte les lieux précipitamment.
La bailleresse refuse de recevoir les clefs et demande notamment à la justice de résilier le bail aux torts de la preneuse ainsi que le paiement des loyers jusqu'à la première date utile d'expiration du bail en cours, c'est à dire vous l'aurez compris, jusqu'au terme de la première période triennale du bail renouvelé.
La locataire réplique qu'elle a exercé régulièrement son droit d'option, sans qu'elle ait eu l'obligation de faire référence au renouvellement qu'elle avait accepté (selon elle ce serait ajouter à la loi une condition qu'elle ne contient pas....bien tenté, oserais-je ajouter) et que la référence expresse dans son congé à la tacite reconduction et la manifestation de sa volonté de partir à une date sans signification particulière (en tout état de cause antérieure à l'expiration de la première période triennale) permettaient l'exercice régulier de son droit d'option.
Le tribunal adopte la position de la locataire.
La cour d'appel, infirme la décision attaquée au motif notamment que le congé délivré par la locataire
"ne fait référence ni au renouvellement dont le principe a été accepté par elle (...) ni à un refus de renouvellement de sa part, mais ne vise que les dispositions des art. L 145-4 et L 145-9 du code commerce."
La cour en tire dès lors les conclusions suivantes qui s'enchaînent : la locataire "ne pouvait donc donner de congé valable qu'à la fin de la période triennale qui avait débuté lors du renouvellement du bail", "que le congé délivré par la locataire est donc nul et non avenu, et qu'il ne peut être déduit de la délivrance de ce congé une renonciation tacite au renouvellement dont le principe avait été accepté expressément".
La cour de cassation rejette le pourvoi de la locataire et reprenant les principaux motifs de la cour d'appel, suit cette dernière en retenant que le congé de la locataire "ne constituait pas l'expression (...) de l'exercice du droit d'option".
