Article
L145-4
- Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 28
La
durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois,
le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale,
au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée
supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule
utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux
de stockage mentionnés au 3° du III de l'article
231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations
contraires.
Le
bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L.
145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles
L. 145-18, L.
145-21, L.
145-23-1 et L.
145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble
existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de
transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par
reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux
prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration
immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de
renouvellement urbain.
Le
preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social
auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité
attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans
les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de
même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les
dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une
entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire
depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque
celle-ci est titulaire du bail.
Le
contenu de l’article L.145-4, est selon l’article L. 145-15, d’ordre public. Toute
clause du bail, tout arrangement qui viendrait à faire échec aux dispositions
de l’article L. 145-4, sont depuis la loi Pinel, réputés non-écrits.
En
principe cela signifie que, sans avoir besoin de l’intervention d’une juridiction,
la clause est réputée n’avoir jamais existé et elle n’affecte pas le contrat
dans son ensemble.
Même
s’il faut vérifier la jurisprudence au cas par cas, le principe est que la
clause réputée non écrite est remplacée par le contenu de la disposition
transgressée.
L’acte
qui résultera de la clause non-écrite sera inefficace.
Un
débat qui ne semble pas clos, s’est instauré sur le problème de la prescription
de l’action visant à faire déclarer l’écrit illégal, réputé non-écrit…
La
question se pose en effet, puisque la sanction du réputé non-écrit est prévue
par une disposition statutaire et que selon l’article L145-60 toute action
fondée sur l’application du statut est soumise à la prescription biennale.
Or
les parlementaires ont voulu substituer la sanction du non écrit à celle de la
nullité parce que « la clause réputée non-écrite est considérée comme n’ayant
pas d’existence légale et [que] de ce fait, aucune prescription de court à son
égard »[1].
Cependant
la jurisprudence, qui n’est pas cantonnée au domaine des baux commerciaux sur
ce point[2]- va dans
le sens de l’imprescriptibilité de l’action en demande de réputé non-écrit[3] distinguant
les actions consécutives au réputé non écrit (actions en restitution)[4].
LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL
« La
durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans.
Toutefois,
le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale…»
cependant
que cette faculté peut être supprimée par la commune intention des parties pour :
- -
Les baux d’une durée initiale
supérieure à 9 ans;
-
- Les locaux monovalents (ie les locaux
construits en vue d’une seule utilisation) ;
- -
Les baux sur les locaux à usage
exclusif de bureaux ;
- -
Les locaux de stockage mentionnés
au 3° III de l’article 231 ter du CGI
Le
législateur a même prévu un cas où la durée de 9 années est ferme : ce cas
est prévu à l’article L145-7 du code de commerce qui porte sur la durée des
baux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de
tourisme mentionnées à l’article L 321-1 du code de tourisme[5].
En
d’autres termes, en dehors de ces cas la durée n’est pas ferme, compte tenu de
la faculté de résiliation triennale offerte au locataire.
Les
cas de résiliation à tout moment
Et
même en cas de durée ferme, il existe à l’alinéa 4 de cet article L145-4, une
faculté de résiliation à tout moment pour le preneur qui fait valoir ses
droits à la retraite ou qui a obtenu le bénéfice d’une pension d’invalidité
attribuée dans le cadre de ce régime social.
Ce
droit sera étendu :
- -
Aux héritiers du preneur ;
- - A l’associé unique d’une entreprise
unipersonnelle à responsabilité limitée (entreprise titulaire du bail);
- - Au gérant majoritaire depuis au
moins deux ans d’une société à responsabilité limitée (société titulaire du
bail).
Reste
le cas de résiliation à tout moment pour le locataire, moyennant un
préavis de trois mois, visé par l’article L.145-44 du code de commerce.
Celui
qui, commerçant ou artisan inscrit au répertoire des métiers, locataire d’un
local commercial effectue un stage de conversion ou de promotion[6] et qui
le termine bien entendu, pourrait au choix, reconvertir son activité et prendre
un nouveau local, ou s’insérer dans une activité salariée. C’est pourquoi le législateur
l’autorise à résilier son bail.
LES
INCIDENCES DE LA DURÉE DU BAIL SUR LES RAPPORTS ÉCONOMIQUES BAILLEUR/LOCATAIRE
Je
remercie mon Confrère Hanan CHAOUI qui m’a ouvert des perspectives grâce à son
article[7].
En
pratique, plus la durée du bail est longue, plus le bailleur peut « valoriser »
son immeuble. Cette durée doit bien entendu être ferme…
Dès
lors, ainsi que le relève mon Confrère, le locataire peut négocier une
franchise de loyer et le bailleur peut obtenir plus facilement de son locataire
qu’il s’engage à réaliser des travaux.
Je
relève les dispositions du CGI et particulièrement celles de l’ article
1594-0 G
Sous
réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de
droits d'enregistrement :
A.
I. – Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens
de l'article
256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par
l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à
la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article
257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
II.
– Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à
l'expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l'exécution des
travaux prévus au I.
Aussi,
la jurisprudence valide-t-elle le montage d’un l’acquéreur en usufruit d’un ensemble
immobilier qui, a une date postérieure à son achat, a pris par acte authentique
l’engagement de rénover l’immeuble, puis ayant loué l’immeuble a fait peser cet
engagement sur son locataire avec évidemment l’accord de ce dernier. Les
conditions posées par l’article sus-visées ont été in fine remplies et la Cour
de cassation a accepté ce montage[8].
La
durée des baux en cours au 20 juin 2014
C’est
pourquoi mon Confrère pose à juste titre la question de savoir si, au regard d’une
réponse ministérielle, la durée ferme des baux en cours au moment de l’application
de la loi Pinel peut être remise en cause ?
Ayant
donc rappelé les règles relatives à la durée des baux, issues de la loi Pinel, mon
Confrère CHAOUI énonce les principes de l’application de la loi dans le temps ?
L’entrée en vigueur de cette loi on le rappelle était le 20 juin 2014.
La
loi n’est pas rétroactive et ne s’applique donc pas aux situations nées avant
son entrée en vigueur[9]. Aussi
les contrats passés antérieurement à la loi nouvelle ne peuvent être modifiés
ni leurs effets activés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi[10].
Or
la loi Pinel n’a pas prévu pour ses dispositions sur la durée du bail, de dispositions
transitoires. Il faut donc se référer aux règles ci-dessus en se posant malgré
tout, la question sur l’application de la teneur de la Cour de cassation.
Des
juristes distinguent les effets du contrat, résultant de son contenu établi par
les parties, des effets légaux du contrat…qui découlent de la loi. Et donc…la
loi nouvelle s’applique aux effets légaux d’un contrat dès lors qu’il convient
de les mettre en œuvre…adieu non-rétroactivité !
En
d’autres termes, lorsque n’est pas concernée la modification de la volonté des
parties, mais seulement le changement des modalités de mise en œuvre de cette
volonté, donc la mise en œuvre du contrat, la loi nouvelle s’applique immédiatement.
Voir la jurisprudence relative au formalisme du congé[11]applicable
aux baux en cours.
Le
législateur ne voulait pas changer l’économie et l’équilibre des contrats en
cours. Qu’en est-il aujourd’hui ? La durée ferme des baux en cours au 20
juin 2014 est-elle susceptible d’être remise en cause ?
Pourtant
une réponse ministérielle du 31 mai 2016 prend le contrepied de la volonté
exprimée par le législateur, au nom de l’ordre public, de l’égalité entre les
preneurs et de l’efficacité de la loi….
Donc
le preneur pourrait prétendre à l’absence de valeur de sa renonciation à la
faculté de résiliation triennale et délivrer un congé à la fin de la deuxième
ou troisième période triennale.
Mon
Confrère pose avec sagesse la question de la valeur d’une réponse ministérielle
et rappelle que sauf en matière fiscale, les réponses ministérielles ne lient
pas les tribunaux…c’est l’exécutif qui le dit lui-même dans une réponse
ministérielle du 28 août 1997.
QUE
PEUT FAIRE LE BAILLEUR SI SON LOCATAIRE A LA FAVEUR DE LA LOI PINEL CHANGE D’AVIS
APRES AVOIR OBTENU UNE FRANCHISE DE LOYER SUITE A L’ACCEPTATION D’UNE DURÉE
FERME DU BAIL[12] ?
Une
action en enrichissement sans cause serait complexe, l’enrichissement trouvant
sa source dans le contrat.
Personnellement,
j’essayerais d’appliquer, indépendamment de la question de procédure, la règle
de la bonne foi dans l’exécution des contrats, la jurisprudence s’en est faite
écho dans un arrêt où même si le preneur avait pu légalement donner congé après
quelques années, il avait été sanctionné car il savait que le bailleur avait accepté
de signer le bail pour réaliser un investissement à long terme.
Effectivement
il y a une possibilité de contrer la position ministérielle, en mettant sur le « dos
du bailleur » la charge de la preuve que la franchise était la
contrepartie de la durée ferme.
Cependant
la question reste ouverte et la Cour d’appel de Poitiers[13] rejetant
l’application immédiate de la loi au contrat en cours se vit dans une autre
problématique, à propos d’une disposition statutaire non visée par l’article
L145-15 comme étant d’ordre public, contredite par la Cour suprême[14]
considérant l’article L145-7-1 modifié par la loi Pinel, d’application
immédiate aux baux en cours.
[1] Verdier
F., Rapp. AN n° 1739, 2013-2014.
[2] En
matière de droit de la copropriété : Cass ; 3è. Civ., 26 avril 1989
n° 87-18.384, Cass. 3e civ., 12 juin 1991 n° 89-18331.
[3] CA
Toulouse, 5 déc. 2018 RG n° 17/00509 – TGI Paris 18è. Ch. 2 mars 2017 n°
16/01441.
[4] Cass.
ch. mixte, 12 avril 2002, n° 00-18569.
[5] Il s’agit
d’établissements soumis à un classement dans une catégorie par une agence sous
tutelle du ministre du tourisme ; ce contrat est sensé permettre au
bailleur de rentabiliser son investissement.
[6] Visé à l’article
L. 6313-1 nouv. du code du travail, d’une durée qui peut être supérieure à un
an (alors que le stage de conversion ne peut pas avoir une durée supérieure à
un an).
[7] In La
revue des loyers n° 978, 1er juin 2017 Durée du bail
commercial : variations sur le thème de la période ferme.
[8] Cass.
com. 29 janv. 2020 n° 17-26018
[9] Art. 2
du Code civil
[10] Cass. 3e
civ., 3 juill. 1979 n° 77-15552 (rejet du pourvoi au visa de l’article 2 du Code
civ.) « ...les effets des contrats conclus antérieurement à la loi
nouvelle, même s’ils continuent à se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent
régis par les dispositions de la loi sous l’empire de laquelle ils ont été
passés... ».
[11] CA
Grenoble 7 janv. 2016 n° 15/03438 et TGI de Paris 11 août 2015 n° 15/56446
[12] Et donc
renonciation à sa faculté de résiliation triennale….
[13] CA
POITIERS 26 avril 2016 RG 14/02891
[14] Cass.3ème
civ., 9 fév. 2017 n° 16-10350
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