RECUEIL DES RÉFÉRENCES DES ARRETS COLLECTÉS ET CLASSÉS PAR ME ÉRIC DESLANDES,
AVOCAT AU BARREAU DE PARIS (SERMENT : 16 JANVIER 1987),
LA MISE EN ŒUVRE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX .
Avertissement : ce travail est réalisé dans le but de regrouper des décisions afin d’aboutir à couvrir le maximum de questions relatives à l’application du statut de baux commerciaux. Il ne tient pas obligatoirement compte des revirements de jurisprudence. Chaque décision ci-dessous mentionnée est donc utilisée ou non sous la responsabilité du lecteur. Il s’agit d’offrir un panel de solutions le plus large possible et de respecter la liberté de raisonnement du lecteur.
Je m’efforce également de rédiger des « chapeaux » à ma manière sans plagiat (les emprunts de quelques expressions sont possibles), ce qui implique qu’évidemment je lise chaque arrêt, sans me contenter de la manière dont il est cité par les autres auteurs. Cela n’exclut pas là encore la responsabilité de l’utilisateur de mon travail dans l’utilisation qu’il en fait, donc, sa propre lecture de l’arrêt lui est vivement conseillée.
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A
Amiante
Amiante - Obligation de délivrance – Bailleur tenu au coût des travaux sauf stipulation expresse contraire du bail – 3ème civ., 18 janvier 2018 n° 16-26.011 PB – p 320.
Accession
Accession -moment- fin de bail – mise en conformité à la charge du locataire : OUI - Cass. civ. 3e 22 janvier 2003 n° 01-13.067 p 38.
Accession – date d’effet – fixation – volonté des parties : oui ., Cass civ 3., 21 mars 2001 n° 99-16.640 p 147
Accession -prise en compte des améliorations du preneur -conditions – moment des effets de l’accession, CA PARIS 16è ch. sec A, 11 avril 2005 p 19
Actions
Action du bailleur en acquisition de la clause résolutoire - loyers payés postérieurement au délai d’un mois – obligation du juge pour dire que la clause résolutoire n’a pas joué : accorder préalablement des délais de paiement: Cass. 3e civ., 7 décembre 2004 n° 03-18.144 p 52.
Action du nu-propriétaire en nullité du bail – Exercice - Exigence de l’extinction préalable de l’usufruit : NON – Obligation pour les locataires de vérifier l’étendue des pouvoirs du signataire du bail – 3ème civ., 5 avril 1995 n° 93-16.963 – p. 661.
Action du nu-propriétaire en nullité du bail – nullité relative : OUI – Action personnelle : OUI – 3ème civ., 14 novembre 2007 n° 06-17.412 PB – p. 711.
Action en paiement d’une indemnité de rupture conventionnelle –Cas de résiliation anticipée d’un bail commercial – Action non issue du statut – Prescription quinquennale : OUI – 3ème civ., 9 mars 2023 n° 21-20.358 – p 527.
Action en révision du loyer – prescription – point de départ : expédition de la lettre de demande par le bailleur ; Cass 3e civ., 13 février 2002 n° 00-17.667 p140
Action en révision du loyer – prescription- point de départ – date d’expédition de la demande Cass 3e civ., 13 février 2002 n° 00-17.667 p 140
Activités
Activité de banque – Déplafonnement automatique -usage exclusif de bureaux : NON – 3ème civ. 4 mai 1982- p. 10.
Adjonction d’activité sans autorisation – renonciation du bailleur à se prévaloir de l’infraction : NON Cass 3e civ. 5 juin 2002 n° 00-20.348 p 119
Administrateurs de biens
Administrateurs de biens – devoir de conseil 1ère Civ., 28 avril 2011, n°10- 13.549 p 1
Appel
Appel d’un jugement (ayant validé un congé) – acte d’administration : NON ; acte conservatoire : OUI – appel diligenté par un co-indivisaire, validité : OUI. Cass civ. 3., 08/12/2004 n° 03-17.902 - p 54.
Appel d’une ordonnance de référé 7 avril 2004 N° 02-18.000 – p. 65.
Application du décret de 53 - 3ème civ.24 janvier 2001 n° 99-11.554 - p 112
Application du statut des baux commerciaux (non), centre commercial, autonomie de gestion : non 3e civ. 5 février 2003 n° 01-16.672 p 32
Autonomie de gestion 3ème civ. 5 février 2003 n° 01-16.672 - p 32.
B
Banque, plafonnement, locaux à usage exclusif de bureau : non – 3ème civ. 4 mai 1982 - p 10
Bureau – Définition – 3ème civ., 27 février 2002 n° 00-20.380 -p. 597.
Bail commercial
Bail dérogatoire
Action en constatation de l’existence d’un bail commercial à la suite du maintien dans les lieux après la conclusion d’un bail dérogatoire -Imprescriptibilité : OUI - 3è civ. 25 mai 2023 n° 21-23.007 + arrêt cassé de CA PAU 29 juillet 2021 n° 19/03483 + Commentaire de Marion VILLAR Docteure en droit- p. 219.
Baux dérogatoires successifs – inefficacité de la renonciation au statut par le preneur : Cass. civ. 3., 22 oct. 2020 n° 19- 20.443 RL p1.
Congé du bailleur – Obligation de respecter les dispositions légales du statut : NON – 3ème 11 mai 2022 n° 21-15.389 PB + Arrêt de la CA DE SAINT DENIS DE LA RÉUNION 30 octobre 2020 n° 19/02176 – p. 354.
Bail précaire
Justification – Cause objective de précarité – Evènement extérieur aux deux parties – Exemple - Projet de cession cause objective de précarité : non retenue – 3ème civ., 12 décembre 2019 n° 18-23.784 PB + commentaire GP jurisprudence 10 mars 2020 (p 66) – p.355.
C
Cessation d’exploitation contestée – Refus de renouvellement – Absence de mise en demeure d’avoir à exploiter le fond – Refus de renouvellement possible : NON – 3ème civ., 5 octobre 1999 n° 98-11.525 -p. 299.
Cessation d’exploitation remontant à plus de trois ans – Refus de renouvellement fondé : OUI – Régularisation impossible : OUI - Mise en demeure nécessaire : NON – 3ème civ., 24 février 1999 n° 97-13.257 inédit – p. 301.
Cessation d’exploitation remontant à plus de trois ans – Origine procédure collective – Maintien du droit au renouvellement : OUI – 3ème civ., 10 décembre 2008 n° 07-15.241 PB – p. 303.
Cession de bail et clause d’accession – moment - ne pas confondre fin du contrat en cours et fin de l’occupation des lieux – améliorations au frais du locataire – déplafonnement non CA PARIS 16e ch. Sec. A 11 avril 2005 n° 03/18442 AJDI oct. 2005 p 738
Coindivisaires (cf. indivision également)
Coindivisaires – Propriétaires des murs commerciaux – Octroi d’un bail commercial – Consentement unanime de tous les coindivisaires nécessaire : OUI – 3ème civ. 3 mars 2009 n° 08-11.278 – p. 671.
Coindivisaires – Propriétaires de murs commerciaux – Action en résiliation d’un bail commercial intenté par un seul coindivisaire héritier – Défaut de qualité à agir : OUI – CA AIX EN PROVENCE 10 novembre 2021 n° 18/12301 – p. 675.
Conclusion du bail
Acte de disposition – Possibilité pour le mari de passer un bail seul, sur un bien propre de son épouse : NON – 1ère Civ., 17 mai 1993 n° 91-20.112 PB – p. 541.
Bail consenti par un indivisaire – Sanction : inopposabilité vis à vis des autres coindivisaires – Impossibilité pour le preneur d’invoquer la nullité du bail – 3ème civ 25 janvier 2006 n° 04-20.163 – p. 716.
Bail consenti à une société en formation – Bail conclu avec une personne inexistante – Bail nul – Nullité absolue -Confirmation ou ratification possibles : NON – Ch. com. fin. et éco. 15 janvier 2020 n° 17-28.127 – p. 717.
Possibilité de prévoir un renouvellement pour nouvelle période de 9 années -Obligation de donner congé avec offre de renouvellement : NON – 3ème Civ., 27 octobre 2004 n° 03-15.769 PB – p. 485.
Conclusion par l’usufruitier – Concours du nu-propriétaire obligatoire : OUI – 3ème civ., 24 mars 1999 n° 97-16.856 – p. 543.
Conclusion par l’usufruitier – Possibilité de demander l’autorisation au juge de conclure un bail commercial – 3ème civ., 2 février 2005 n° 03-19.729 – p. 545.
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Cession de bail par le locataire à son bailleur – confusion des droits locatifs et de propriété – effets -obligations du cédant maintenues Cass. 3e civ. 30 novembre 2017 p 93
Charges – Impôts fonciers - augmentation substantielle supportée par le bailleur – déplafonnement : OUI. Cass. 3e civ., 02/02/2000 n° 98-14.104 p 167
Absence de congé – poursuite du bail – durée indéterminée – conséquence : possibilité d’y mettre fin à tout moment, Cass. 3e civ. 7 décembre 2004 n° 03-19.226 p 53.
Clauses
Clause d’accession – moment de l’accession - ne pas confondre fin du contrat en cours et fin de l’occupation des lieux – améliorations au frais du locataire – déplafonnement non CA PARIS 16e ch. Sec. A 11 avril 2005 n° 03/18442 (ajdi oct. 2005 p 738).
Clause d’actualisation -
Clause de non concurrence – transmission p 174
Clause de résiliation de plein droit – absence d’infraction- délivrance d’un commandement préalable à la demande de résiliation, obligation : NON ; 3ème civ. 14 octobre 2009 n° 08-14.926 - p. 229.
Clause de souffrance – Code civ. Art. 1719 et 1724 – Inconvénients du fait des travaux, anormaux et excessifs – Neutralisation de la clause : OUI – Dommages intérêts dus par le bailleur : OUI – Réfaction de 50 % du loyer. CA PARIS, pôle 5, ch. 3, 19 avril 2023 n° 21/07043 – p. 209.
Clause réputée non-écrite
Clause réputée non écrite – Clause faisant échec au droit du renouvellement – Action en nullité prescrite - Action tendant à la voir réputer non écrite, bail en cours – Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 – Application dans le temps – Portée – 3ème civ., 16 novembre 2023 n° 22-14.091 (B) FRH – p. 346.
Clause résolutoire
Acquisition : OUI – Exemple – Travaux ordonnés par l’administration – Travaux effectués sans autorisation du bailleur – Travaux consécutifs au changement de destination des lieux par le locataire – 3ème civ., 13 juin 2007 n° 06-13.661 PB – p. 371.
Activité prévue au bail respectée - obligation du bail violée – acquisition : OUI p 176
Absence d’assurance des locaux -commandement valable pour un manquement antérieur OUI . ; 3e civ ; 23 juin 2009 n° 08-16.761 p 226.
Commandement préalable – nécessité de le délivrer à personne : NON – Possibilité de le délivrer à domicile élu : OUI 3ème civ, 16 février 1977, n° 76-10.508
Commandement préalable - violation de l’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de cession – caractère irréversible débattu-Nécessité d’un commandement pour la mise en œuvre de la clause résolutoire : OUI ; 3è civ. 19 février 1997, 95-10.874, inédit p 227
Commandement – Délivrance – Moment de l’appréciation de la bonne ou mauvaise foi du bailleur – 3ème civ. 26 octobre 2023 n° 22-16.216 – p. 253.
Interprétation stricte – conséquence – sommation préalable prévue dans la clause – sommation obligatoire : oui 3è ch. civ. 24 novembre 1976 n° 75-11.435 p 223
Interprétation stricte -Commandement à délivrer préalablement prévu dans la clause – Infraction instantanée – Commandement préalable nécessaire : OUI – 3ème civ., 24 novembre 1976, n° 75-11.435 PB – p. 222.
Infraction instantanée et irrégularisable - commandement préalable nécessaire : OUI – Respect du mécanisme décrit par la clause résolutoire : OUI ; 3è civ. 19 avril 2005 n° 03-21.202 inédit p 224
Mise en œuvre -délivrance préalable d’un commandement – infraction irréversible -nécessité de la délivrance du commandement OUI ; 3è civ. 19 février 1997, 95-10.874, inédit p 227
Mise en œuvre- acte extra judiciaire – nécessité Cass. 3 civ ; 21 décembre 2017 n° 16-10.583 - p 93.
Octroi des délais et suspension des effets de la CR – condition de bonne foi : Cass. com. 30 avril 1963 n° 60-10.101 – p. 198.
Office du juge – Suspension de la clause résolutoire envisagée – Obligation d’accorder des délais préalablement – Constatation que le locataire est à jour de ses loyers – Constatation insuffisante et inopérante : OUI – 3ème civ., 7 janvier 1998 n° 95-20.167- p. 593.
Paiement ou cessation de l’infraction postérieurement l’expiration du délai d’un mois- Office du juge – Suspension des effets de la clause résolutoire possible : OUI – 3ème civ. 13 septembre 2011 n° 10.24-862 – p. 593.
Preuve de la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de la mise en demeure- anc. 1315 du code civil, art. 1353 nouveau – 3ème civ., 13 novembre 1997 comm. Me BLATTER – p 342.
Référé - Manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires - Exception d’inexécution invoquée par le locataire – Contestation sérieuse retenue : OUI – Clause résolutoire acquise pour non- paiement de loyers : NON – 3ème civ., 23 mars 2010 n° 08-21.358 -p. 369.
Rédaction – contenu 3ème civ. 13 octobre 1999 n° 97-22.611 – p. 175.
Clauses restrictives de cession du bail avec le fonds de commerce (L. 145-16)
Cession interdite à une catégorie d’acquéreurs – Simple limitation : NON – Clause prohibitive : OUI – 3ème civ., 29 février 1972 n° 71-10.083- p. 409.
Cession interdite du fonds sauf accord du bailleur – Clause prohibitive : NON – Clause limitative : OUI – Non-respect de la clause – Déchéance du droit à indemnité d’éviction- Absence de subrogation du cessionnaire dans les droits du cédant – Chambre commerciale 17 mai 1988 n° 86-18.211 PB – p. 411.
Clause pénale
Fixation d’une indemnité d’occupation supérieure au montant provisionnel du loyer et des charges dans le contrat – Validité : OUI – Pouvoir du juge des référés de l’accorder : OUI - Par provision UNIQUEMENT : OUI – 3ème civ. 6 juillet 2017 n° 16-19.654 – p. 603.
Compétence du juge des loyers commerciaux
Compétence du juge des loyers commerciaux – fixation de l’étalement de la hausse du loyer déplafonnée : non 3e civ., 25 janvier 2023 n° 21-21.943 p 182
Congés
Congé du preneur à échéance triennale en RAR avant l’entrée en vigueur du décret du 11 mars 2016 – point de départ du délai de 6 mois – date d’expédition de la lettre : oui – application de l’article 668 du code de procédure civile : oui – Cass. 3e civ. 16 mars 2023 n° 21-22.240 p 206
Congé du preneur – lettre RAR – Envoi antérieur au décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 -Application de 668 du CPC – Prise en compte de date d’envoi : OUI, 3e civ., 16 mars 2023 n° 21-22.240 PB – p. 206.
Congé avec offre de renouvellement – défaut d’immatriculation au RCS – action en fixation du loyer du nouveau bail – dénégation du droit au statut – possibilité : oui – Cass. 3e civ., 20 avril 2023 n° 22-12.937 p 231
Congé avec refus de renouvellement - Congé non ou insuffisamment motivé – Subsistance du congé – Droit pour le preneur de demander le versement d’une indemnité d’éviction : OUI – 3ème civ., 28 octobre 2009 n° 07-18.520 et 08-16.135 PB – p. 311.
Absence de congé – poursuite du bail – durée indéterminée – conséquence : possibilité d’y mettre fin à tout moment, Cass. 3e civ. 7 décembre 2004 n° 03-19.226 p 53.
Contestation – délai – point de départ – 3ème civ., 16 février 2000 n° 98-16.111 - p 170
Moment de la délivrance – bail qui se poursuite au-delà des 9 ans Cass. 3e civ., 7 décembre 2004 n° 03-19.226 p 53
Nullité formelle- préjudice à justifier : NON p 156.
Congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime – Obligation de relever les infractions précises aux clause du bail même après la mise en demeure – 3ème civ., 24 mars 1999 n° 97-12.448 inédit – p. 281.
Congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime – Reprises des dispositions légales – Vaut également mise en demeure préalable – 3ème civ., 7 mai 2002 n° 00-21.618 inédit -p. 283.
Covid
Covid et activité hôtelière – exception d’inexécution non retenue – force majeure : non démontrée – CA GRENOBLE, Ch. com. 5 novembre 2020 n° 16/04533 - p 178
D
Dénégation du droit au statut des baux commerciaux
Soumission à la prescription biennale : non – Invocation possible durant l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ou en fixation du loyer du nouveau bail : oui. Cass. 3e civ., 20 avril 2023 n° 22-12.937 et Cass. 3e civ. 7 septembre 2017 p 231.
Demande de renouvellement
Signifiée au seul usufruitier – Validité : NON- Obligation de la signifier également au nu-propriétaire : OUI – 3ème civ., 19 octobre 2017 n° 16-19.843 – p 547.
Déplafonnement
Acceptation par le locataire – Formulation d’une proposition de loyer déplafonné mentionnée dans le PV de la Commission – Acceptation du principe du déplafonnement retenue : OUI – 3ème civ., 14 mai 1997 n° 95-14.815 – p. 503.
Addition de modifications non notables – Constitution d’une modification notable : OUI – 3ème civ., 2 décembre 1998 n° 97-12.138 – p. 491.
Addition de modifications matérielles qui concourent à une augmentation de clientèle -Modification notable des facteurs locaux de commercialité : OUI – CA PARIS 16ème ch. Sec. A. 19 janvier 2005 n° 03/14928 – p. 453.
Augmentation substantielle des charges supportée par le bailleur – 3eme civ., 2 février 2000 n° 98- 14.104 - p 167.
Déplafonnement (oui) - impôt foncier – augmentation – Cass. 3e civ., 12 octobre 2023 – p. 173.
Modifications non substantielles -Accumulation – Déplafonnement possible : oui – Modification notables des conditions initiales du bail – 3ème civ., 2 décembre 1998 n° 97-12.138 PB- p. 451.
Lissage du loyer déplafonné – Compétence du juge des loyers pour statuer sur l’application du lissage : NON – 3ème civ., 25 janvier 2023 n° 21-21.943 PB – p.495.
Monovalence – Critères – Accession des aménagements réalisés par le preneur – 3ème civ., 21 mai 2014 – p. 473.
Monovalence à l’origine – Disparition par adjonction de deux activités distinctes et indépendantes de l’activité d’origine – Monovalence écartée - 3èmeciv., 25 novembre 2009 n° 08-14.189 – p. 477.
Période entre la fin du bail et l’exercice du droit de repentir – Modification notable des facteurs locaux de commercialité durant cette période – Déplafonnement : OUI – 3ème civ., 11 décembre 1996 n° 95-11.753 – p. 449.
Modification des caractéristiques des lieux
Fixation du loyer du bail renouvelé – Plafonnement – Exceptions – Modification notable des caractéristiques du local considéré – Modification ayant une incidence favorable sur l’activité du preneur – Nécessité : NON – 3ème civ., 9 septembre 2021 n° 19-19.285 B – p. 583.
Modification de la destination des locaux
Addition de modifications matérielles qui concourent à une augmentation de clientèle -Modification notable : OUI – CA PARIS 16ème ch. Sec. A. 19 janvier 2005 n° 03/14928 – p. 453.
Autorisation d’extension de commerce donnée en cours de bail – Plafonnement écarté : OUI – 3ème civ., 3 juin 1992 – p. 399.
Modification en cours de bail prévue dans le bail d’origine -Motif de déplafonnement : NON – 3ème civ.7 juillet 2004 n° 03-12.027 PB – p. 401.
Modification de la destination des locaux en cours de bail – Modification de l’objet social -Caractérisation d’un « changement » notable : OUI – 3ème civ., 4 janvier 2012 n° 10-23.532 – p. 404.
Modification de l’affectation des lieux loués non autorisé – Obtention du déplafonnement par le bailleur – Invocation postérieure de la faute du locataire – Résiliation du bail fondée : NON – 29 septembre 2004 n° 03-13.296 – p. 407.
Monovalence – Méthode de calcul dérogatoire (usage dans la branche) du prix du bail renouvelé applicable malgré durée du bail de plus de 12 années -Prépondérance du critère de monovalence : OUI – p. 465.
Modification des facteurs locaux de commercialité
Augmentation de la valeur des fonds de commerce et valeur locative – Prise en compte à titre confirmatif uniquement – CA PARIS 16 ch. B 16 mars 2002 n° 1999/113473 – p. 425 + CA PARIS 16ème ch. B 9 mars 2001 n° 1999/13472 – p. 427.
Augmentation des prix de cession et de baux – Elément confortatif de l’évolution – Critère déterminant : NON – CA PARIS 16ème ch. B 9 janvier 1998 n° 96/18663 – p. 433.
Extension d’une terrasse d’une brasserie – 3ème civ., 13 octobre 2021 n°20-12.901 – p. 447.
Intérêt pour le commerce en général – Prise en compte suffisante : NON – 3ème civ., 30 juin 2004 n° 03-10.754 – p. 481.
Preuve de la modification notable – A la charge du bailleur : OUI – 3ème civ., 4 février 1997 n° 95-12.795 – p. 457.
Prise en compte – Intérêt pour le commerce considéré – 3ème civ., 8 janvier 1997, n° 94- 21.483 – p. 441.
Prise en compte de l’activité du sous-locataire : OUI – 3ème civ., 8 décembre 2010, n° 09-70.784 – p. 446.
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Déséquilibre significatif - Contenu du bail soumis aux dispositions de l’article L. 442-6 1 anc. (L. 422-1) du code de commerce sur les dispositions relatives aux pratiques restrictives de concurrence : NON – 3ème civ., 15 février 2018 n° 17-11.329 – p
Destruction totale de l’immeuble – Incendie - Obligation pour le locataire d’indemniser le bailleur – art. 1733 du code civil – 3e civ., 12 octobre 2023 n° 22-16.555 – p. 257.
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Déspécialisation
Demande par l’usufruitier à bénéficier de la retraite – Entier bénéfice de l’article L.145-51 du code de commerce : OUI – Conditions : immatriculation au RCS, accord des nus-propriétaires pour la cession du droit au bail – 3ème civ., 6 février 2013 n° 11-24.708 – p. 685.
Demande par l’exploitant qui a pris sa retraite de cession de son droit au bail – C. com. art. L.145-51 – Activité envisagée refusée par le bailleur – Échec de la cession de droit au bail – Contestation des bailleurs injustifiée – Responsabilité – Réparation du préjudice subi par la preneuse : OUI – Perte de chance : OUI – 3ème civ., 23 novembre 2011 n° 10-25.108 PB – p. 686.
Droit au renouvellement
Conclusion du bail -possibilité de prévoir un renouvellement pour nouvelle période de 9 années -Obligation de donner congé avec offre de renouvellement : NON – 3ème Civ., 27 octobre 2004 n° 03-15.769 PB – p. 485.
Conclusion du bail – Prix du bail renouvelé – Fixation dérogeant au statut des baux commerciaux, possibilité : OUI – Obligation de la fixer dans le bail d’origine, à l’avance – 3ème civ., 10 mars 2004 n° 02-14.998 – p. 489.
Droit au renouvellement – art. Code com. L.148 – CONDITION : exploitation effective des lieux 3 ans avant la fin du bail étendue de la notion – exemple d’application – 3ème ch. civ., 14 juin 2006 n° 05-12.708
Droit au maintien dans les lieux (perte du…), préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction Cass. 3e civ., 30/11/2017 n° 16-17.686 p 93
Droit d’option (DO)
DO – délivrance du congé avec refus de renouvellement par le bailleur après demande de renouvellement et expiration du délai de trois mois sans réponse du bailleur – assimilable à l’exercice du droit d’option – caractère irrévocable du congé : oui ; 3ème civ., CA COLMAR 10 juillet 2001 p 15
DO – loyer binaire – fixation conventionnelle du loyer – exercice du droit d’option possible : OUI 3è civ., 12 juin 2033 n° 02-11.493 p 30
Droit de préemption (droit de préférence) du locataire
Exemple d’exclusion du droit de préemption – Art. L. 145-46-1 Code de com. – Inapplicabilité du droit lors des ventes faites d’autorité de justice – 3ème civ., 30 novembre 2023 n° 22-17.505 (B) FS – p. 351.
Exemple d’exclusion du droit de préemption – Immeuble dépendant d’une liquidation judiciaire – 3ème civ., 15 février 2023 n° 21- 16.475 B – p. 580
Exercice par le preneur à bail – Offre de vente – Régularité – Conclusion d’une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive – Absence d’influence PUIS – Commission de l’agent immobilier – Mention dans la notification de vente – Effets – Prix de vente en principal clairement identifié dans l’offre -Nullité de l’offre de vente : NON – 3ème civ. 23 septembre 2021 n° 20-17.799 B – p. 586.
Interprétation stricte des clauses relatives au droit de préemption – Exemple- 3ème civ., 9 avril 2014 n° 13-13.949 – p. 567.
L.145-46-1 C. com. – Dispositions d’ordre public : OUI – Offre de vente – Prix de vente - Inclusion des honoraires de négociation : NON –3ème civ., 28 juin 2018 n° 17-14.605 – p. 569.
Droit de repentir
DR-L.145-58 - frais d’instance dus par le bailleur – frais irrépétibles – exclusion : NON – 3ème civ., 27 mars 2002 n° 00-22.534 p 132
DR- Indemnité d’occupation période où elle est due – de la date d’effet du congé sans offre de renouvellement à la date de notification du droit de repentir- 3ème civ. 12 mars 2002 n° 00-21.552 p 137
E
Etablissement d’enseignement p 164.
Etat des risques – L. 125-5 I du code de l’environnement – Information des risques – Manquement – Résolution du bail si manquement suffisamment grave : OUI – 3ème civ., 21 septembre 2023 n° 22-15.850 inédit – p. 233.
Etat des risques – Obligation d’information du bailleur non respectée – Demande préalable nécessaire du locataire : NON – Grief nécessaire : NON – Incidence d’une cause de mauvaise foi du locataire : NON – Résolution du contrat ou diminution du prix du loyer – Choix du locataire : OUI – Choix du juge : NON – CA COLMAR, 29 novembre 2012 n° 11/03971– p. 515.
Etat des risques – Obligation d’information du bailleur non respectée – Résolution du bail – Pris en compte d’un préjudice : NON – CA COLMAR 10 février 2020 n° 16/05862 + CA COLMAR 15 juin 2020 n° 18/01053– p.523.
Exception d’inexécution
Impossibilité d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail – Recherche nécessaire par la juge du fond – Manquement du bailleur à une de ses obligations essentielles, motif suffisant : NON – 3ème civ., 6 juillet 2023 n° 22-15.923 PB p. 259.
Obligation de délivrance : caractère continue, effet du non-respect, clause résolutoire pour non-paiement des loyers acquise : non – 3ème civ,.10 septembre 2020 n° 18-21.890 p. 177 .
Manquement grave : non – 3ème civ., 27 février 2020 n° 18-20.865 – p. 180.
Acquisition de la clause résolutoire en référé – Manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaire – Contestation sérieuse : oui – 3ème civ., 23 mars 2010 n° 08-21.358 inédit p.262.
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Exclusion conventionnelle du plafonnement -
F
Fonctionnaire exploitant un bail commercial 3ème civ., 19 juin 2002 n° 01-03.226, p. 120 .
Frais irrépétibles et liquidation judiciaire 3ème civ., 12 juin 2002 n° 00-19.038, p. 114.
Franchisé – Reconnaissance du caractère personnel de la clientèle – Qualité de propriétaire d’un fonds de commerce -droit à indemnité d’éviction – 3ème civ., 27 mars 2002 n° 00-20.732 B – p. 131.
I
Indivisaires
Impôt foncier – augmentation – prix du bail renouvelé – déplafonnement : OUI p 173
Impôt foncier – Charge transférée au locataire- Nécessité d’une clause expresse – Paiement durant plusieurs années par le locataire – Suffisant pour être redevable de l’impôt foncier en l’absence de clause : NON – Remboursement de l’impôt par le bailleur pour le temps non prescrit : OUI – CA PARIS 5-3, 17 janvier 2018 N° 16/08381 – p. 599.
Immatriculation - Absence d’immatriculation du locataire – Dénégation du droit au statut des baux commerciaux – Délai pour l’invoquer – 3ème civ., 20 avril 2023 n° 22-12.937 D – p. 231.
Imprévision – art. 1195 du code civil – Inapplicabilité au profit des règles spéciales du statut – CA VERSAILLES 12 décembre 2019 n° 18/07183 + commentaire dans la Gazette du Palais du mardi 7 avril 2020 N° 14 p 36 – p 641.
Indemnité d’éviction
Calcul– Préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux – préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction Cass. 3e civ., 30/11/2017 n° 16-17.686 - p 93.
Déchéance du droit à ladite indemnité – violation de l’interdiction pour le locataire de se substituer quelque personne que ce soit ni prêter les lieux – clause claire, déchéance : OUI, Cass. 3e civ., 22 janvier 2003 n° 01-14.655 - p 39.
Interdiction au locataire de se substituer un tiers dans la gestion du fonds, de prêter les lieux même temporairement – interdiction de la location gérance : OUI - Violation de l’interdiction : OUI Déchéance du droit à l’indemnité d’éviction : OUI Cass 3è civ., 22 janvier 2003 n° 01-14.655 p 39
Départ volontaire du locataire – Absence d’activité au moment du départ – Refus de renouvellement du bail – Préjudice : NON- Indemnité d’éviction due : NON – 3ème civ., 10 février 1999 n° 97-16.134- p. 513.
Dommages et intérêts – Fixation à une somme forfaitaire : NON – 3ème civ., 7 décembre 2004, n° 03-16.963 – p. 509.
Offre- locataire- maintien dans les lieux- violation du bail – sanction – résiliation judiciaire : OUI - Mise en demeure nécessaire : NON p 168.
Paiement – Démembrement de propriété – Indemnité due par l’usufruitier – Participation du nu-propriétaire au congé INOPÉRANTE : OUI – 3ème civ., 19 décembre 2019 n° 18-26.162 FS-PBI – p. 363.
Préjudice distinct – perte du droit au maintien dans les lieux – réparation : oui. Cass. 3e civ., 30 novembre 2017 n° 16-17.686 p 93
Sous-loyer – Valeur du droit au bail du sous-locataire -Inclusion dans la valeur du fonds de commerce du locataire principal : NON – Résiliation du bail au tort du bailleur – Réparation de la perte du sous-loyer par la bailleur : NON – 3ème civ., 8 juillet 2009, 08-10.869 PB – p.511.
Indemnité d’occupation
Indemnité d’occupation antérieure à l’exercice du droit d’option, pour la période qui va de la date d’effet du droit d’option à son exercice - Action en paiement – prescription biennale : oui – C. com. art. L.145-57 – 3e civ. 16 mars 2023 n° 21-19.707 p 203 (+ arrêt de la cour d’appel disponible).
Indivision
Action conservatoire (liquidation d’astreinte, remise en état) – Accomplissement par un seul indivisaire : OUI – 1ère civ., 23 septembre 2015 n° 14-19.098 PB – p. 707.
Sous-location – Autorisation générale de sous-louer contenue dans le bail – Insuffisance pour donner un droit direct au renouvellement au sous-locataire : OUI – 3ème civ., 5 avril 2011 n° 10-14.215 – p.
Bail commercial consenti par un indivisaire -Inopposabilité aux autres indivisaires : OUI – Expulsion du locataire : OUI – Art.815-3 Code civil – 1ère civ,. 1er février 2017 n° 15-22.412 – p. 703.
Infraction irréversible
L
Loyer
Loyer d’origine manifestement sous-évalué – loyer d’origine inférieur à la valeur locative, fait non démontré– déplafonnement : NON –3ème civ., 31 janvier 2001 n° 99-14.514 - p 169.
Loyer – Montant global sans référence à la surface dans le contrat (uniquement dans les négociations) – Superficie réelle inférieure à celle mentionnée dans les négociations – Clause excluant tout recours en cas de différence « en plus ou en moins entre la surface indiquée et la surface réelle » - Validité : OUI – Remboursement de loyer possible : NON – CA PARIS 5-3, 29 novembre 2017 n° 16/07169 – p. 601.
M
Mandat
Donné par les 2/3 des coïndivisaires de conclure des baux commerciaux – Bail conclu nul : NON -Inopposable aux autres indivisaires : OUI- 1ère civ. 14 mai 2014 N° 13-16.618 – p. 699.
Mandat apparent (théorie du…)
Critères – Ass. Plén. 13 décembre 1962 n° 57-11.569 PB – p. 713.
Mauvaise foi
Mauvaise foi du bailleur – Moment de son appréciation – Délivrance du commandement : oui – 3ème civ., 26 octobre 2023 n° 22-16.216 -p. 253.
…préalable – effet interruptif de prescription - Doit être produit devant le juge des loyers pour avoir un effet interruptif de prescription – Saisine du TJ (TGI) postérieurement au mémoire, effet interruptif de prescription : NON – 3e civ ., 25 janvier 2023 n° 21-20.009 p. 185.
Monovalence
Critères – 3ème civ., 10 novembre 2010 n° 09-16.783 -p. 469.
Critères – Aménagements pour une activité spécifique réalisés par le preneur en cours de bail – Possibilité pour le bailleur de se prévaloir de la monovalence – Nécessaire propriété des aménagements par le bailleur – Contenu de la clause d’accession applicable -Accession des aménagements réalisés : NON- Monovalence exclue : OUI –3ème civ., 21 mai 2014 n° 13-12.592 – p. 473.
Motif grave et légitime
Modification notable des facteurs locaux de commercialité
Prise en compte de l’activité du sous-locataire : OUI– 3ème civ., 8 décembre 2010, n° 09-70.784 – p. 446.
N
Nu-propriétaire – Possibilité de conclure le bail seul : NON – Absence de mandat apparent de l’usufruitier vis-à-vis du preneur – Bail nul : oui – 3ème civ., 5 décembre 2001 n° 00-12.406 – p.657.
O
Caractère continue, effet du non-respect, clause résolutoire pour non-paiement des loyers acquise : non – 3ème civ,.10 septembre 2020 n° 18-21.890 p. 177 .
Clause limitative – Validité : OUI – 3ème civ., 28 septembre 2022 n° 21-20.879 – p. 375.
Centre commercial- Galerie marchande – Obligation de délivrance et d’entretien respectée par la bailleur – Obligation de maintenir un environnement l’environnement commercial du preneur : NON – 3ème civ., 11 mai 1995 n° 93-16.719 – p. 391.
Centre commercial – Galerie marchande – Création d’un environnement favorable – Obligation de moyen à la charge du bailleur – 3ème civ., 14 février 2012 n° 11-13.393 inédit – p. 385.
Centre commercial – Galerie marchande – Absence d’entretien des parties communes par la bailleur- Parties communes accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée – Sanction – Résiliation du bail aux torts du bailleur : OUI – 3ème civ., 19 décembre 2012 n° 11-23.541 PB – p. 387.
Centre commercial – Galerie marchande – Absence d’entretien des parties communes – Absence de diligences auprès de la copropriété – Bailleur sanctionné : OUI – Condamnation à indemniser la perte de marge et la perte de chance : OUI – 3ème civ., 23 janvier 2020 n° 18-19.051 inédit – p. 389.
Moment où son respect est apprécié – Tout au long de l’exécution du bail : OUI – 3ème civ., 10 septembre 2020 n° 18-21.890 – p. 373.
Engagements du locataire déchargeant partiellement le bailleur de son obligation de délivrance – Validité : OUI – 3ème civ., 6 juillet 2023 n° 22-15.901 – p. 317°.
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Obligation de non-concurrence
Absence de mention dans le contrat de bail – Obligation valable : NON - p 172
Ordre public (règle d’…)
Plafonnement du loyer du bail renouvelé : NON – CA PARIS 10 mai 2023 n° 20/11507 – p. 507.
P
Bail dérogatoire – maintien dans les lieux – demande du bénéfice du statut des baux commerciaux – Prescription : absence de soumission de la demande à une prescription ; 3è civ. 25 mai 2003 n° 21-23.007 p 219
Priorité de rachat du bailleur (C. com. L.145-51)
Non-exercice par le bailleur – Absence de contestation de la déspécialisation en justice – Fixation du prix du bail renouvelé - Renonciation à se prévaloir de la modification notable de la destination des lieux : NON – 3ème civ., 15 février 2023 n° 21-25.849 B – p. 577.
Prix du bail renouvelé
Augmentation de l’impôt foncier – déplafonnement : OUI – 3ème civ. 13 juillet 1999 n° 97- 18.623 - p 173
Fixation dérogeant au statut des baux commerciaux, possibilité : OUI – Obligation de la fixer dans le bail d’origine, à l’avance – 3ème civ., 10 mars 2004 n° 02-14.998 – p. 489.
Possibilité d’exclure le déplafonnement lors de la conclusion du bail : OUI – 3ème civ.,2 juillet 1997 n° 95-18.870 – p. 501.
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Procédure
Compétence du juge des loyers – Procédure en fixation du prix du bail renouvelé ou révisé : OUI – Difficulté relative à une autre question – Office du juge – Prononcé du renvoi devant le Tribunal judiciaire et du sursis à statuer : OUI – 3ème civ., 24 février 1999 n° 97-14.536 PB– p. 605 + Modification du prix pour erreur sur la superficie – Compétence du juge des loyers : NON - 3ème civ., 7 juillet 2016 n° 15-15.173 – p. 607.
Compétence du Tribunal judiciaire – Saisine accessoire en fixation du prix du loyer – Office du juge – Obligation de trancher la question en cas de demande : OUI – 3ème civ., 24 mars 1993 n° 91-18.322 – p. 611.
Compétence du Tribunal judiciaire – Saisine accessoire en fixation du prix du loyer – Application des règles procédurales du Tribunal judiciaire : OUI - Procédure applicable devant le juge des loyers : NON – 3ème civ. 27 novembre 2002 n° 01-12.775 PB – p. 613.
Provisions sur charges p 192. 215-4 – Lamyline Lamy baux commerciaux
R
Refus de renouvellement
Calcul de l’indemnité d’éviction – préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux – préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction Cass. 3e civ., 30 novembre 2017 n° 16-17.686 p 93
Motif grave et légitime
Défaut de paiement répétitif des loyers – Motif grave et légitime : OUI - 3ème civ., 08 octobre 1997 n° 96-10.688 – p. 307.
Dégradation des parties communes par le preneur – Responsabilité judiciaire et pécuniaire du bailleur vis-à-vis de la copropriété – Refus de renouvellement légitime : OUI – mise en demeure nécessaire : NON- 3ème civ., 11 juin 1997 n° 95-15.579 – p. 309.
Imputabilité de la faute – Faute du locataire précédent imputable au nouveau locataire : NON – 3ème civ., 4 octobre 2000 n° 99-12.722 PB, p.264.
Infraction irréparable (irréversible) -Sous-location irrégulière – Justification de l’absence de mise en demeure : OUI – 3ème civ., 4 février 1998 n° 96-15.710 – p. 287.
Infraction irrégularisable (irréversible)– Sous-location irrégulière – Omission du preneur d’appeler la bailleresse à concourir à l’acte de sous-location – Mise en demeure préalable nécessaire : NON 3ème civ., 9 juillet 2003 n° 02-11.621 PB – p. 289.
Infraction irrégularisable (irréversible) – Sous-location irrégulière – Agrément tacite du bailleur possible – indemnité d’éviction due : OUI – 3ème civ., 4 mai 2011 n° 09-72.550 PB – p. 291.
Infraction irréversible – Fermeture administrative du fonds par la faute du preneur : OUI – 3ème civ., 25 juin 1997 n° 95-14.708 inédit – p. 297.
Origine de la faute : époque du cédant – Persistance de la faute : époque du cessionnaire du fonds -Possibilité pour le bailleur d’invoquer la faute : OUI – 3ème civ., 13 novembre 1979 n° 78-11.633 PB -p. 266.
Faute des tiers dont le preneur répond – Invocabilité par le bailleur : OUI – 3ème civ., 11 juin 2008 n° 07-14.256 PB – p. 268.
Mise en demeure préalable obligatoire – Art. L.145-17 Code de commerce – 3ème civ., 1er juillet 2003 n° 02-13.394 inédit -p. 269.
Mise en demeure préalable -Absence – Nullité du congé : NON – Obligation de payer une indemnité d’éviction : OUI – 3ème civ., 15 mai 2008 n° 07-12.669 PB – p. 285.
Mise en demeure – Contenu – Doit viser une ou plusieurs infractions précisément : OUI – 3ème., 24 mars 1999 n° 97-12.448 inédit – p. 271.
Mise en demeure – Nullité -Invocation avant toute défense au fond- 3ème civ., 2 juin 2010 PB – p. 273.
Pluralités d’infractions régularisées dans le délai imparti – Motif grave et légitime : NON – 3ème civ., 18 juillet 2000 n° 98-21.158 inédit – p. 279.
Réitération d’une infraction à la suite de la régularisation de la précédent infraction dans le délai imparti – Nouvelle mise en demeure obligatoire – 3ème civ., 13 décembre 2005 n° 04-18.751 - p. 277.
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Pouvoir de l’usufruitier – concours du nu-propriétaire obligatoire : NON 3ème civ., 19 décembre 2019 n° 18-26.162 bulletin, LEXTENSO
Offre d’indemnité d’éviction – perte du droit au maintien dans les lieux – Indemnisation- Civ., 25 janvier 2023 n° 21-19.089 p. 188.
Renonciation à un droit
Condition de validité – Critère – Droit acquis – 3ème civ., 30 mars 2017 n° 16-13.914 PB – p. 529.
Renonciation à un droit : NON- Suspension des effets de la clause par la cour d’appel- Exercice par la bailleur d’un pourvoi en cassation – Acceptation du renouvellement du bail- Renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire : NON Cass. 3e civ., 5 juin 2002 n° 00-21.577 p 116
Renonciation à un droit : NON – Prise en compte de la teneur des débats : OUI – Règle du plafonnement d’ordre public : NON – 3ème civ., 30 octobre 2007 n° 06-18.355 -p.505.
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Renouvellement – Efficacité – Fixation préalable d’un nouveau prix nécessaire : NON – 3ème civ., 2 février 2000 n° 98-12.638 – p. 615.
Renouvellement – Prix du nouveau loyer – Accord sur le chiffre – Conflit sur la caractère TTC ou HT de ce chiffre – Existence d’un accord sur le prix du nouveau loyer : NON – 3ème civ., 14 avril 2016, n° 15-14.159 – p. 618.
Renouvellement – prix du nouveau loyer - Loyer d’origine manifestement sous-évalué – loyer inférieur à la valeur locative (non) – déplafonnement : NON p 169
Renouvellement - Absence d’immatriculation du locataire – Dénégation du droit au statut des baux commerciaux – Délai pour l’invoquer – 3ème civ., 20 avril 2023 n° 22-12.937 D – p. 231.
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Repentir tardif (NON) - réinstallation locataire – levée d’option d’une promesse unilatérale de vente par lettre simple -inopposabilité au bailleur : OUI – p. 171.
Les responsabilités
du bailleur
Vente d’immeuble – Non-respect de ses obligation par le bailleur avant la vente – Subrogation de l’acheteur dans l’acte de vente – Inefficacité – Condamnation in solidum vendeur et acheteur : OUI. 3ème civ. 23 janvier 2020 n° 18-19.589 – p. 361.
Violation des règles d’urbanisme par le preneur – Condamnation du bailleur du chef de construction sans permis et de violation des règles du POS (parcelle décrite comme inconstructible) – Condamnation à la remise en état des lieux : OUI – Crim. 24 octobre n° 16-87.178 – p. 729.
du liquidateur
Remise des clefs et restitution des locaux tardives -Indemnisation du préjudice de la bailleresse – Perte de chance de relouer son local dès la résiliation : oui. CA PARIS pôle 5, ch. 9, 20 avril 2023 n° 22/0416 p 218.
Résiliation judiciaire
Etat des risques et pollution – L. 125-5 I du code de l’environnement – Information des risques – Manquement – Résolution du bail si manquement suffisamment grave : OUI – 3ème civ., 21 septembre 2023 n° 22-15.850 inédit – p. 233.F
Résiliation judiciaire – Mise en demeure nécessaire : NON - indemnité d’éviction initialement offerte- infraction du locataire lors de son maintien dans les lieu, sanction : OUI. Cass. 3e civ., 04/05/2000 n° 98-18.011 FS-P+B – p. 168.
Résiliation judiciaire – confusion par les juges du fond entre résiliation et acquisition de la clause résolutoire : cassation p 181
S
Sous-location – C.com. L.145-32 – absence de renoncement du sous-locataire au renouvellement de son bail– caractérisation inutile – absence de demande de renouvellement du sous-locataire – droit à indemnité d’éviction : NON, Cass. 3e civ., 14 juin 2006 n° 05-15.975 p.81
Suspension des effets de la clause résolutoire
Suspension des effets de la clause résolutoire – Action du bailleur en acquisition de la clause résolutoire - loyers payés postérieurement au délai d’un mois – Obligation du juge : accorder des délais de paiement pour dire que la clause résolutoire n’a pas joué : Cass. 3e civ., 7 décembre 2004 n° 03-18.144 – p. 52.
Suspension de la clause résolutoire, illustrations, article LAMYLINE p 194
Statut
Extension conventionnelle – exemple des conditions – 3ème civ. 25 avril 2011 n° 99-15.242- p. 153.
T
Travaux non-conformes réalisés par le précédent locataire – transmission du bail – obligation de mise en conformité par le nouveau locataire : oui Cass. 3e civ., 22 janvier 2003 n° 01-13.067 p 38
Troubles anormaux et excessifs de jouissance du locataire – Indemnisation -C. civ. 1719-3° et 1724 -PV de constat, utilité : OUI – CA PARIS POLE 5 CH 3, 19 avril 2023 RG 21/07043 -p. 209.
Troubles du voisinage – Non-respect des clauses du bail par le locataire – Bailleurs de bonne foi – Condamnation in-solidum -Garantie dus au bailleur de bonne foi par les locataires – 3ème civ., 22 février 2006 n° 04-16.057 – p. 419.
Tuteur
Bail passé seul au nom du mineur – Mineur devenu majeur – Absence du droit au renouvellement, code civ. anc. art. 456 § 3, code civ. Art. 504 – Exception : tuteur autorisé à passer le bail par le juge des tutelles ou par le conseil de famille – 1ère civ., 21 juin 1989 n° 87-19.434 – p. 689.
U
Usufruitier
Bail consenti par le seul usufruitier - nullité relative - action personnelle au nu-propriétaire non transmissible à l’acquéreur de l’immeuble, Cass 3e civ., 14 nov. 2007 n° 06-17.412 p 22
Conclusion d’un bail commercial pour des locaux supplémentaires – Utilisation de la qualité de propriétaire par l’usufruitier – Absence de vérifications des locataires qui connaissaient l’existence du démembrement de propriété – obligation de vérifier l’étendue des pouvoirs de celui qui se prétend propriétaire bailleur - Qualité de propriétaire apparent retenue : NON – Locataires expulsables des lieux ainsi loués : OUI – 3ème civ., 15 janvier 1992 n° 90-16.496 PB – p 655.
Pouvoir de faire délivrer un congé portant refus de renouvellement : OUI 3ème civ., 19 décembre 2019 n° 18-26.162 PB, LEXTENSO.
Pouvoir d’accorder seul une réduction de loyer au titre de travaux financés par le preneur : NON – 3ème civ., 14 mars 2019 n° 17-27.560 p. 663.
Pouvoir d’exercer seul le droit de repentir : NON – 3ème civ., 31 mai 2012 n° 11-17.534 – p. 667.
Pouvoir de refuser seul le renouvellement du bail : OUI – 3ème civ., 9 décembre 2009 n° 08-20.512 – p. 691.
Pouvoir d’autoriser seul la cession du bail : OUI – CA PARIS 16ème ch. sec. A, 14 mars 2007 n° 04/03708 – p. 695.
Usufruitier tenu des obligations du bailleur à l’égard des locataires : OUI – L’usufruitier tenu des grosses réparations à l’égard des locataires : OUI – Article 605 uniquement valable entre usufruitier et nu-propriétaire – 3ème civ. 28 juin 2006 – p 654 .
