Le loyer évoluant par paliers ou par l'effet d'une remise ou une franchise. Un choix aux conséquences importantes, au moment du renouvellement et dans le cas du plafonnement !

 

La fixation du loyer par paliers et la franchise sur le loyer.

Le plafonnement au moment du renouvellement oblige à anticiper et choisir entre deux mécanismes.

 

Le fonctionnement du bail à loyer fixé par paliers et du bail avec une clause de franchise de loyer

Le loyer à paliers

On imagine que les parties déterminent un prix final à atteindre et une période durant laquelle le prix de base va évoluer pour atteindre de prix final, en évoluant, par palier.

Ce mécanisme va d’ailleurs dans les deux sens, d’autant qu’il n’est régit par aucun texte et qu’en matière de fixation du loyer d’origine la liberté des parties est par principe totale.

Tous les types de paliers sont permis.

Il peut y avoir des paliers annuels ou triennaux. Par exemple durant la première période triennale le loyer HT HC serait fixé à 100 000 € par an, puis à 120 durant la deuxième et à 150 000 € lors de la 3^ème période triennale.

La durée de l’évolution par paliers peut aussi varier. Ainsi, les parties pourraient convenir que les paliers s’étalent sur quelques années ou sur toute la durée du bail. Dans ce dernier cas les parties pourraient convenir que sur 9 ans le loyer devrait être d’un certain montant, par exemple 120 000 € HT HORS CHARGES, puis être échelonné d’année en année de façon à ce que le montant de 120 000 € ait été effectivement perçu par le bailleur.[1]

ATTENTION à ne pas confondre avec une clause par laquelle les parties conviendraient de réviser le loyer à la date anniversaire du bail selon un pourcentage ! Dans ce cas les Juges réputeraient cette clause non écrite l’analysant en une « clause de révision s’effectuant uniquement à la hausse, détachée de toute référence indiciaire et prohibée par les dispositions des article L. 112-1 et s. du code monétaire et financier… ».[2] Donc la rédaction d’une clause expliquant bien le mécanisme des paliers s’imposera « le choix échéant ».

Ce mécanisme peut lui-même être adopté au moment du renouvellement du bail.[3] C’est d’après un auteur l’hypothèse la plus courante.

A quelle nécessité répond ce mécanisme ?

En synthèse de la littérature sur le sujet, il symbolise la volonté des parties de pérenniser leurs relations, de contracter sur le long terme avec une volonté, l’image est la mode, que chaque partie soit gagnante.

Ainsi dans le sens de la progression , le bailleur paraît perdant au départ.

Cependant, son locataire pourra libérer de la trésorerie plus aisément, réaliser des travaux, des aménagement, lancer son activité en souplesse, acquérir des matières premières ou des marchandises en plus grandes quantités, prévoir des investissements…

Le bailleur quant à lui pourra moins craindre que le locataire ne s’effondre avec des chances qu’il maximise son activité. Il aura pu négocier en fin de paliers un loyer plus élevé que le prix du marché.

 

La franchise ou allègement de loyer

Ici, le loyer est fixé en totalité initialement. Hypothèse classique. Un loyer annuel de 120 000 € HT HC sera, s’il est payable mensuellement de 1000 € HT HC par mois.

Mais il sera amputé par une franchise ou une réduction qui dure plus ou moins longtemps pour laisser apparaître le prix initialement fixé quand prend fin la réduction.

Ce système sera utilisé pour permettre au locataire de faire réaliser des travaux permettant aux locaux de remplir leur destination par exemple.

Ainsi qu’il va l’être précisé immédiatement, le choix du mécanisme de fixation n’est pas sans conséquence face aux règles statutaires concernant le plafonnement et le loyer d’origine. Présenter cette problématique c’est en l’espèce déjà y répondre.

Les conséquences du choix entre la fixation du loyer par paliers ou par franchise de loyer au moment du plafonnement.

Si les parties qui pouvaient le faire n’ont pas prévu dès l’origine le déplafonnement du loyer, elles peuvent se retrouver face au plafonnement qui est finalement la règle.

C’est donc là qu’entre en jeu une partie des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce :

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques… ».

Il faut donc identifier le loyer initialement fixé.

Pour aller droit au but, dans le bail à paliers, c’est le montant du loyer du premier palier qui est le loyer initial prix en compte pour le calcul du plafonnement. Tel est ce que nous indique la 3^ème Chambre de la Cour de Cassation dans son arrêt publié au Bulletin, du 6 mars 2013 n° 12-13.962.

Ainsi dans notre exemple où le choix se porte un loyer qui évolue par paliers, de 100 000 à 150 000 € ce sera la somme de 100 000 € qui constituera le loyer fixé initialement et à partir de laquelle le loyer plafonné sera calculé. C’est avec justesse qu’un auteur toujours clair au demeurant fait remarquer que le prix du loyer plafonné lors du renouvellement, risque de se retrouver inférieur au dernier loyer triennal, si l’on reprend l’exemple de paliers triennaux.[4]

Mais avec mécanisme de la franchise totale ou partielle de loyer, ce sont bien les 150 000 € fixés initialement qui seront pris en compte. C'est d'ailleurs ce que permet la Cour de cassation, puisque le loyer pris en compte est le loyer initialement stipulé et non le loyer réellement payé.[5]

 

 

 

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[1] Le bail à paliers et sa problématique par Philippe-Hubert BRAULT, Avocat au Barreau de Paris, dans GP N° 71 du 12 mars 2011 p. 4.

[2] CA PARIS, 5-3, 25 avr. 2024 RG n° 21/14916 GP mardi 3 sept. 2024 n° 27, note par Charles-Edouard BRAULT.

[3] idem

[4] Traité des baux commerciaux, J-P BLATTER, Ed. LE MONITEUR, 6^ème éd. Page 504 § n° 978.

[5] Cass. 3ème civ., 17 mai 2006, Dalloz 2006 page 1818.

Les décisions que j'ai personnellement reccueillies et classées au 11 avril 2024

 

RECUEIL DES RÉFÉRENCES DES ARRETS COLLECTÉS ET CLASSÉS PAR ME ÉRIC DESLANDES,

AVOCAT AU BARREAU DE PARIS (SERMENT : 16 JANVIER 1987),

LA MISE EN ŒUVRE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX .

 

Avertissement : ce travail est réalisé dans le but de regrouper des décisions afin d’aboutir à couvrir le maximum de questions relatives à l’application du statut de baux commerciaux. Il ne tient pas obligatoirement compte des revirements de jurisprudence. Chaque décision ci-dessous mentionnée est donc utilisée ou non sous la responsabilité du lecteur. Il s’agit d’offrir un panel de solutions le plus large possible et de respecter la liberté de raisonnement du lecteur.

Je m’efforce également de rédiger des « chapeaux » à ma manière sans plagiat (les emprunts de quelques expressions sont possibles), ce qui implique qu’évidemment je lise chaque arrêt, sans me contenter de la manière dont il est cité par les autres auteurs. Cela n’exclut pas là encore la responsabilité de l’utilisateur de mon travail dans l’utilisation qu’il en fait, donc, sa propre lecture de l’arrêt lui est vivement conseillée.

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A

 

Amiante

Amiante - Obligation de délivrance – Bailleur tenu au coût des travaux sauf stipulation expresse contraire du bail – 3^ème civ., 18 janvier 2018 n° 16-26.011 PB – p 320.

 

 

Accession

Application stricte du contrat – Accession travaux d’embellissement ou d’aménagement du locataire à la fin du bail – Incendie : disparition des travaux du locataire – Accession : NON – Droit pour le bailleur de percevoir l’indemnité d’assurance pour les agencements détruits : NON – Cour d’appel de RENNES 7^ème Ch. 3 juin 1998 n° 97/02499 – p. 379.

Accession -moment- fin de bail – mise en conformité à la charge du locataire : OUI - Cass. civ. 3^e 22 janvier 2003 n° 01-13.067 p 38.

Accession – date d’effet – fixation – volonté des parties : oui ., Cass civ 3., 21 mars 2001 n° 99-16.640 p 147

Accession -prise en compte des améliorations du preneur -conditions – moment des effets de l’accession, CA PARIS 16è ch. sec A, 11 avril 2005 p 19

 

Actions

Action du bailleur en acquisition de la clause résolutoire - loyers payés postérieurement au délai d’un mois – obligation du juge pour dire que la clause résolutoire n’a pas joué : accorder préalablement des délais de paiement: Cass. 3^e civ., 7 décembre 2004 n° 03-18.144 p 52.

Action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire – Acquisition antérieure à la vente des murs - Qualité à agir du nouveau propriétaire des murs – Subrogation conventionnelle nécessaire : NON – 3^ème civ., 30 mai 1990 n° 89-12.586 – p.  559.

Action du nu-propriétaire en nullité du bail – Exercice - Exigence de l’extinction préalable de l’usufruit : NON – Obligation pour les locataires de vérifier l’étendue des pouvoirs du signataire du bail – 3^ème civ., 5 avril 1995 n° 93-16.963 – p. 661.

Action du nu-propriétaire en nullité du bail – nullité relative : OUI – Action personnelle : OUI – 3^ème civ., 14 novembre 2007 n° 06-17.412 PB – p. 711.

Action en paiement d’une indemnité de rupture conventionnelle –Cas de résiliation anticipée d’un bail commercial – Action non issue du statut – Prescription quinquennale : OUI – 3^ème civ., 9 mars 2023 n° 21-20.358 – p 527.

 

Action en révision du loyer – prescription – point de départ : expédition de la lettre de demande par le bailleur ; Cass 3^e civ., 13 février 2002 n° 00-17.667 p140

Action en révision du loyer – prescription- point de départ – date d’expédition de la demande Cass 3^e civ., 13 février 2002 n° 00-17.667 p 140

Action en constatation de l’existence d’un bail commercial à la suite du maintien dans les lieux après la conclusion d’un bail dérogatoire - Prescription : absence de soumission de la demande à une prescription ; 3è civ. 25 mai 2003 n° 21-23.007 p 219

Activités

Activité de banque – Déplafonnement automatique -usage exclusif de bureaux : NON – 3^ème civ. 4 mai 1982- p. 10.

 

Adjonction d’activité sans autorisation – renonciation du bailleur à se prévaloir de l’infraction : NON  Cass 3^e civ. 5 juin 2002 n° 00-20.348 p 119

 

Administrateurs de biens

Administrateurs de biens – devoir de conseil 1^ère Civ., 28 avril 2011, n°10- 13.549 p 1

 

Appel

Appel d’un jugement (ayant validé un congé) – acte d’administration : NON ; acte conservatoire : OUI – appel diligenté par un co-indivisaire, validité : OUI. Cass civ. 3., 08/12/2004 n° 03-17.902 - p 54.

 

Appel d’une ordonnance de référé 7 avril 2004 N° 02-18.000 – p. 65.

 

Application du décret de 53 - 3^ème civ.24 janvier 2001 n° 99-11.554 - p 112

Application du statut des baux commerciaux (non), centre commercial, autonomie de gestion : non 3^e civ. 5 février 2003 n° 01-16.672 p 32

 

Autonomie de gestion 3^ème civ. 5 février 2003 n° 01-16.672 - p 32.

 

 

B

 

Banque, plafonnement, locaux à usage exclusif de bureau : non – 3^ème civ. 4 mai 1982 - p 10

Bureau – Définition – 3^ème civ., 27 février 2002 n° 00-20.380 -p. 597.

 

Bail commercial

Conclusion – Acte de disposition – Possibilité pour le mari de passer un bail seul, sur un bien propre de son épouse : NON – 1^ère Civ., 17 mai 1993 n° 91-20.112 PB – p. 541.

Bail consenti par le seul usufruitier -nullité relative -action personnelle au nu-propriétaire non transmissible à l’acquéreur de l’immeuble, Cass 3e civ., 14 nov. 2007 n° 06-17.412 p 22

 

Bail dérogatoire

Action en constatation de l’existence d’un bail commercial à la suite du maintien dans les lieux après la conclusion d’un bail dérogatoire -Imprescriptibilité : OUI - 3è civ. 25 mai 2023 n° 21-23.007 + arrêt cassé de CA PAU 29 juillet 2021 n° 19/03483 + Commentaire de Marion VILLAR Docteure en droit- p. 219.

Baux dérogatoires successifs – inefficacité de la renonciation au statut par le preneur : Cass. civ. 3., 22 oct. 2020 n° 19- 20.443 RL p1.

Conclusion –– Possibilité de conclure un bail dérogatoire postérieurement à la résiliation lors de la période triennale – 3^ème civ., 1^er février 2018 n° 16-23.122 – p. 549.

Congé du bailleur – Obligation de respecter les dispositions légales du statut : NON – 3^ème 11 mai 2022 n° 21-15.389 PB + Arrêt de la CA DE SAINT DENIS DE LA RÉUNION 30 octobre 2020 n° 19/02176 – p. 354.

Preneur laissé en possession – Nouveau bail – Condition - Inscription au RCS nécessaire : NON – p. 365.

 

Bail précaire

 

Justification – Cause objective de précarité – Evènement extérieur aux deux parties – Exemple  - Projet de cession cause objective de précarité : non retenue – 3^ème civ., 12 décembre 2019 n° 18-23.784 PB  + commentaire GP jurisprudence 10 mars 2020 (p 66) – p.355.

 

C

Changement d’affectation -locaux mixtes – Indifférence de la supériorité de la surface affectée à la profession – Demande d’autorisation obligatoire pour l’affectation de la totalité des locaux à usage professionnel- 3^ème civ., 22 juin 2017 PB n° 16-17.946 – p. 725.

Cessation d’exploitation contestée – Refus de renouvellement – Absence de mise en demeure d’avoir à exploiter le fond – Refus de renouvellement possible : NON – 3^ème civ., 5 octobre 1999 n° 98-11.525 -p. 299.

Cessation d’exploitation remontant à plus de trois ans – Refus de renouvellement fondé : OUI – Régularisation impossible : OUI -  Mise en demeure nécessaire : NON – 3^ème civ., 24 février 1999 n° 97-13.257 inédit – p. 301.

Cessation d’exploitation remontant à plus de trois ans – Origine procédure collective – Maintien du droit au renouvellement : OUI – 3^ème civ., 10 décembre 2008 n° 07-15.241 PB – p. 303.

Cession de bail et clause d’accession –  moment - ne pas confondre fin du contrat en cours et fin de l’occupation des lieux – améliorations au frais du locataire – déplafonnement non CA PARIS 16^e ch. Sec. A 11 avril 2005 n° 03/18442 AJDI oct. 2005 p 738

Cession de fonds – Respect des modalités de cession par le cédant – Sanctions demandées par le bailleur – Refus de renouvellement – Clause résolutoire – Inopposabilité de la cession – 3^ème civ., 7 septembre 2022 n° 21-17.750, inédit – p. 332.

 

Coindivisaires (cf. indivision également)

Coindivisaires – Propriétaires des murs commerciaux – Octroi d’un bail commercial – Consentement unanime de tous les coindivisaires nécessaire : OUI – 3^ème civ. 3 mars 2009 n° 08-11.278 – p. 671.

Coindivisaires – Propriétaires de murs commerciaux – Action en résiliation d’un bail commercial intenté par un seul coindivisaire héritier – Défaut de qualité à agir : OUI – CA AIX EN PROVENCE 10 novembre 2021 n° 18/12301 – p. 675.

 

Conclusion du bail

Acte de disposition – Possibilité pour le mari de passer un bail seul, sur un bien propre de son épouse : NON – 1^ère Civ., 17 mai 1993 n° 91-20.112 PB – p. 541.

Bail consenti par un indivisaire – Sanction : inopposabilité vis à vis des autres coindivisaires – Impossibilité pour le preneur d’invoquer la nullité du bail – 3^ème civ 25 janvier 2006 n° 04-20.163 – p. 716.

 

 

Bail consenti à une société en formation – Bail conclu avec une personne inexistante – Bail nul – Nullité absolue -Confirmation ou ratification possibles : NON – Ch. com. fin. et éco. 15 janvier 2020 n° 17-28.127 – p. 717.

 

Possibilité de prévoir un renouvellement pour nouvelle période de 9 années -Obligation de donner congé avec offre de renouvellement : NON – 3^ème Civ., 27 octobre 2004 n° 03-15.769 PB – p. 485.

Prix du bail renouvelé – Fixation dérogeant au statut des baux commerciaux, possibilité : OUI – Obligation de la fixer dans le bail d’origine, à l’avance – 3^ème civ., 10 mars 2004 n° 02-14.998 – p. 489.

Conclusion par l’usufruitier – Concours du nu-propriétaire obligatoire : OUI – 3^ème civ., 24 mars 1999 n° 97-16.856 – p. 543.

Conclusion par l’usufruitier – Possibilité de demander l’autorisation au juge de conclure un bail commercial – 3^ème civ., 2 février 2005 n° 03-19.729 – p. 545.

 

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Cession de bail par le locataire à son bailleur – confusion des droits locatifs et de propriété – effets -obligations du cédant maintenues Cass. 3^e civ. 30 novembre 2017 p 93

Charges – Impôts fonciers - augmentation substantielle supportée par le bailleur – déplafonnement : OUI. Cass. 3^e civ., 02/02/2000 n° 98-14.104 p 167

Charges – clauses de transfert -Impôt foncier -Nécessité d’une clause expresse – Paiement durant plusieurs années par le locataire – Suffisant pour être redevable de l’impôt foncier en l’absence de clause : NON – Remboursement de l’impôt par le bailleur pour le temps non prescrit : OUI – CA PARIS 5-3, 17 janvier 2018 N° 16/08381 – p. 599.

 

Congé

Absence de congé – poursuite du bail – durée indéterminée – conséquence : possibilité d’y mettre fin à tout moment, Cass. 3^e civ. 7 décembre 2004 n° 03-19.226 p 53.

 

Clauses

Clause d’accession –  moment de l’accession - ne pas confondre fin du contrat en cours et fin de l’occupation des lieux – améliorations au frais du locataire – déplafonnement non CA PARIS 16^e ch. Sec. A 11 avril 2005 n° 03/18442 (ajdi oct. 2005 p 738).

Clause d’actualisation -

Clause de non concurrence – transmission p 174

Clause de résiliation de plein droit – absence d’infraction- délivrance d’un commandement préalable à la demande de résiliation, obligation : NON ; 3^ème civ. 14 octobre 2009 n° 08-14.926 - p. 229.

Clause de souffrance – Code civ. Art. 1719 et 1724 – Inconvénients du fait des travaux, anormaux et excessifs – Neutralisation de la clause : OUI – Dommages intérêts dus par le bailleur : OUI – Réfaction de 50 % du loyer. CA PARIS, pôle 5, ch. 3, 19 avril 2023 n° 21/07043 – p. 209.

 

Clause réputée non-écrite

Clause réputée non écrite – Clause faisant échec au droit du renouvellement – Action en nullité prescrite - Action tendant à la voir réputer non écrite, bail en cours – Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 – Application dans le temps – Portée – 3^ème civ., 16 novembre 2023 n° 22-14.091 (B) FRH – p. 346.

Possibilité de la soulever sans limite de temps : OUI – Absence de soumission à la prescription quinquennale -  1^ère civ., 13 mars 2019 n° 17-23.169 PB – p. 525.

Clause résolutoire

Acquisition : OUI – Exemple – Travaux ordonnés par l’administration – Travaux effectués sans autorisation du bailleur – Travaux consécutifs au changement de destination des lieux par le locataire  – 3^ème civ., 13 juin 2007 n° 06-13.661 PB – p. 371.

Activité prévue au bail respectée - obligation du bail violée – acquisition : OUI p 176

Absence d’assurance des locaux -commandement valable pour un manquement antérieur OUI . ; 3^e civ ; 23 juin 2009 n° 08-16.761 p 226.

Cession d’un fond postérieurement à une ordonnance de référé définitive ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire – Cessionnaire sans droit ni titre : OUI – 3^ème civ., 9 janvier 1991 n° 89-13.790 PB – p. 367.

Commandement préalable – nécessité de le délivrer à personne : NON – Possibilité de le délivrer à domicile élu : OUI 3^ème civ, 16 février 1977, n° 76-10.508

Commandement préalable - violation de l’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de cession – caractère irréversible débattu-Nécessité d’un commandement pour la mise en œuvre de la clause résolutoire : OUI ; 3è civ. 19 février 1997, 95-10.874, inédit p 227

Commandement – Délivrance – Moment de l’appréciation de la bonne ou mauvaise foi du bailleur – 3^ème civ. 26 octobre 2023 n° 22-16.216 – p. 253.

Interprétation stricte – conséquence – sommation préalable prévue dans la clause – sommation obligatoire : oui 3è ch. civ. 24 novembre 1976 n° 75-11.435 p 223

Interprétation stricte -Commandement à délivrer préalablement prévu dans la clause – Infraction instantanée – Commandement préalable nécessaire : OUI – 3^ème civ., 24 novembre 1976, n° 75-11.435 PB – p. 222.

 

Infraction instantanée et irrégularisable - commandement préalable nécessaire : OUI – Respect du mécanisme décrit par la clause résolutoire : OUI ; 3è civ. 19 avril 2005 n° 03-21.202 inédit p 224

Mise en œuvre -délivrance préalable d’un commandement – infraction irréversible -nécessité de la délivrance du commandement OUI ; 3è civ. 19 février 1997, 95-10.874, inédit p 227

Mise en œuvre- acte extra judiciaire – nécessité Cass. 3 civ ; 21 décembre 2017 n° 16-10.583 - p 93.

Octroi des délais et suspension des effets de la CR – condition de bonne foi : Cass. com. 30 avril 1963 n° 60-10.101 – p. 198.

Office du juge – Suspension de la clause résolutoire envisagée – Obligation d’accorder des délais préalablement – 3^ème civ., 15 janvier 1992 n° 90-16.625 PB – p. 591.

Office du juge – Suspension de la clause résolutoire envisagée – Obligation d’accorder des délais préalablement – Constatation que le locataire est à jour de ses loyers – Constatation insuffisante et inopérante : OUI – 3^ème civ., 7 janvier 1998 n° 95-20.167- p. 593.

Paiement ou cessation de l’infraction postérieurement  l’expiration du délai d’un mois- Office du juge – Suspension des effets de la clause résolutoire possible : OUI – 3^ème civ. 13 septembre 2011 n° 10.24-862 – p. 593.

Preuve de la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de la mise en demeure- anc. 1315 du code civil, art. 1353 nouveau – 3^ème civ., 13 novembre 1997 comm. Me BLATTER – p 342.

Référé - Manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires - Exception d’inexécution invoquée par le locataire – Contestation sérieuse retenue : OUI – Clause résolutoire acquise pour non- paiement de loyers : NON – 3^ème civ., 23 mars 2010 n° 08-21.358 -p. 369.

Rédaction – contenu 3^ème civ. 13 octobre 1999 n° 97-22.611 – p. 175.

Résiliation judiciaire – Acquisition de la clause résolutoire – Choix possible – 3^ème civ., 20 juillet 1994 n° 92-21.500 – p. 557.

Clauses restrictives de cession du bail avec le fonds de commerce (L. 145-16)

Cession interdite à une catégorie d’acquéreurs – Simple limitation : NON – Clause prohibitive : OUI – 3^ème civ., 29 février 1972 n° 71-10.083- p. 409.

Cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce – Soumission à l’autorisation expresse du bailleur- Validité : OUI – Obligation de respecter la clause : OUI –  3^ème civ., 2octobre 2002 n° 01-02.035 PB – p. 415.

Cession interdite du fonds sauf accord du bailleur – Clause prohibitive : NON – Clause limitative : OUI – Non-respect de la clause – Déchéance du droit à indemnité d’éviction- Absence de subrogation du cessionnaire dans les droits du cédant – Chambre commerciale 17 mai 1988 n° 86-18.211 PB – p. 411.

Clause pénale

 

Fixation d’une indemnité d’occupation supérieure au montant provisionnel du loyer et des charges dans le contrat – Validité : OUI – Pouvoir du juge des référés de l’accorder : OUI - Par provision UNIQUEMENT : OUI – 3^ème civ. 6 juillet 2017 n° 16-19.654 – p. 603.

 

Compétence du juge des loyers commerciaux

Compétence du juge des loyers commerciaux – fixation de l’étalement de la hausse du loyer déplafonnée : non 3^e civ., 25 janvier 2023 n° 21-21.943 p 182

Conclusion d’un bail consenti par le seul usufruitier -nullité relative -action personnelle non transmissible à l’acquéreur de l’immeuble, Cass 3e civ., 14 nov. 2007 n° 06-17.412 p 22

 

Congés

Congé du preneur à échéance triennale en RAR avant l’entrée en vigueur du décret du 11 mars 2016 – point de départ du délai de 6 mois – date d’expédition de la lettre : oui – application de l’article 668 du code de procédure civile : oui – Cass. 3^e civ. 16 mars 2023 n° 21-22.240 p 206

Congé du preneur – lettre RAR – Envoi antérieur au décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 -Application de 668 du CPC – Prise en compte de date d’envoi : OUI, 3^e civ., 16 mars 2023 n° 21-22.240 PB – p. 206.

 

Congé avec offre de renouvellement – défaut d’immatriculation au RCS – action en fixation du loyer du nouveau bail – dénégation du droit au statut – possibilité : oui – Cass. 3^e civ., 20 avril 2023 n° 22-12.937 p 231

Congé avec refus de renouvellement - Congé non ou insuffisamment motivé – Subsistance du congé – Droit pour le preneur de demander le versement d’une indemnité d’éviction : OUI – 3^ème civ., 28 octobre 2009 n° 07-18.520 et 08-16.135 PB – p. 311.

 

 

Absence de congé – poursuite du bail – durée indéterminée – conséquence : possibilité d’y mettre fin à tout moment, Cass. 3^e civ. 7 décembre 2004 n° 03-19.226 p 53.

Contestation – délai – point de départ – 3^ème civ., 16 février 2000 n° 98-16.111 - p 170

Moment de la délivrance – bail qui se poursuite au-delà des 9 ans Cass. 3^e civ., 7 décembre 2004 n° 03-19.226 p 53

Nullité formelle- préjudice à justifier : NON p 156.

Congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime – Obligation de relever les infractions précises aux clause du bail même après la mise en demeure – 3^ème civ., 24 mars 1999 n° 97-12.448 inédit – p. 281.

Congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime – Reprises des dispositions légales – Vaut également mise en demeure préalable – 3^ème civ., 7 mai 2002 n° 00-21.618 inédit -p. 283.

Covid

Covid et activité hôtelière – exception d’inexécution non retenue – force majeure : non démontrée – CA GRENOBLE, Ch. com. 5 novembre 2020 n° 16/04533 - p 178

 

D

 

Dénégation du droit au statut des baux commerciaux

Soumission à la prescription biennale : non – Invocation possible durant l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ou en fixation du loyer du nouveau bail : oui. Cass. 3^e civ., 20 avril 2023 n° 22-12.937 et Cass. 3^e civ. 7 septembre 2017 p 231.

 

Demande de renouvellement

Signifiée au seul usufruitier – Validité : NON- Obligation de la signifier également au nu-propriétaire : OUI – 3^ème civ., 19 octobre 2017 n° 16-19.843 – p 547.

 

Déplafonnement

 

Acceptation par le locataire  – Formulation d’une proposition de loyer déplafonné mentionnée dans le PV de la Commission – Acceptation du principe du déplafonnement retenue : OUI – 3^ème civ., 14 mai 1997 n° 95-14.815 – p. 503.

 

Addition de modifications non notables – Constitution d’une modification notable : OUI – 3^ème civ., 2 décembre 1998 n° 97-12.138 – p. 491.

Addition de modifications matérielles qui concourent à une augmentation de clientèle -Modification notable des facteurs locaux de commercialité : OUI – CA PARIS 16^ème ch. Sec. A. 19 janvier 2005 n° 03/14928  – p. 453.

Augmentation substantielle des charges supportée par le bailleur – 3eme civ., 2 février 2000 n° 98- 14.104 - p 167.

Déplafonnement (oui) - impôt foncier – augmentation – Cass. 3^e civ., 12 octobre 2023 – p. 173.

Modifications non substantielles -Accumulation – Déplafonnement possible : oui – Modification notables des conditions initiales du bail – 3^ème civ., 2 décembre 1998 n° 97-12.138 PB- p. 451.

Lissage du loyer déplafonné – Dispositif exclu de l’ordre public – Possibilité pour les parties d’y déroger : OUI – 3^ème civ. AVIS 9 mars 2018 n° 17-70.040 PB – p. 493.

Lissage du loyer déplafonné – Compétence du juge des loyers pour statuer sur l’application du lissage : NON – 3^ème civ., 25 janvier 2023 n° 21-21.943 PB – p.495.

Monovalence – Méthode de calcul dérogatoire (usage dans la branche) du prix du bail renouvelé applicable malgré durée du bail de plus de 12 années -Prépondérance du critère de monovalence : OUI – 3^ème civ., 29 septembre 2004 n° 03-13.624 -p. 465.

Monovalence – Critères – Accession des aménagements réalisés par le preneur – 3^ème civ., 21 mai 2014 – p. 473.

Monovalence à l’origine – Disparition par adjonction de deux activités distinctes et indépendantes de l’activité d’origine – Monovalence écartée - 3^èmeciv., 25 novembre 2009 n° 08-14.189 – p. 477.

Période entre la fin du bail et l’exercice du droit de repentir – Modification notable des facteurs locaux de commercialité durant cette période – Déplafonnement : OUI – 3^ème civ., 11 décembre 1996 n° 95-11.753 – p. 449.

Preuve de la modification notable – A la charge du bailleur : OUI – 3^ème civ., 4 février 1997 n° 95-12.795 – p. 457.

 

Modification des caractéristiques des lieux

Fixation du loyer du bail renouvelé – Plafonnement – Exceptions – Modification notable des caractéristiques du local considéré – Modification ayant une incidence favorable sur l’activité du preneur – Nécessité : NON – 3^ème civ., 9 septembre 2021 n° 19-19.285 B – p. 583.

 

 

Modification  de la destination des locaux

Addition de modifications matérielles qui concourent à une augmentation de clientèle -Modification notable : OUI – CA PARIS 16^ème ch. Sec. A. 19 janvier 2005 n° 03/14928  – p. 453.

Autorisation d’extension  de commerce donnée en cours de bail – Plafonnement écarté : OUI – 3^ème civ., 3 juin 1992 – p. 399.

Extension implicitement admise par la bailleur – Déplafonnement admissible : OUI – CA PARIS 16^ème chambre, sec. A, 29 juin 1993 n° 90/3489 p. 403.

Modification en cours de bail prévue dans le bail d’origine -Motif de déplafonnement : NON – 3^ème civ.7 juillet 2004 n° 03-12.027 PB – p. 401.

Modification de la destination des locaux en cours de bail – Modification de l’objet social -Caractérisation d’un « changement » notable : OUI – 3^ème civ., 4 janvier 2012 n° 10-23.532 – p. 404.

Modification de la destination des lieux constituant une infraction – Possibilité automatique d’écarter la règle du plafonnement pour la bailleur : NON – Caractérisation de la modification notable nécessaire : OUI – 3^ème civ., 8 janvier 1997 n° 95-11.482 – p.405.

Durée de plus de 12 – Calcul - Annulation du congé – Parties replacées en période de tacite prorogation – 3^ème civ., 18 mars 1998, n° 96-14.458 – p. 463.

Modification de l’affectation des lieux loués non autorisé – Obtention du déplafonnement par le bailleur – Invocation postérieure de la faute du locataire – Résiliation du bail fondée : NON – 29 septembre 2004 n° 03-13.296 – p. 407.

Monovalence – Méthode de calcul dérogatoire (usage dans la branche) du prix du bail renouvelé applicable malgré durée du bail de plus de 12 années -Prépondérance du critère de monovalence : OUI – p. 465.

 

Modification des facteurs locaux de commercialité

 

Appréciation de l’évolution au niveau du quartier – Pas seulement – Appréciation prépondérante au niveau du secteur immédiat : OUI -CA PARIS 16^ème ch. A 14 février 1995 n° 93/21505 – p. 421.

Augmentation de la valeur des fonds de commerce et valeur locative – Prise en compte à titre confirmatif uniquement – CA PARIS 16 ch. B 16 mars 2002 n° 1999/113473 – p. 425 + CA PARIS 16^ème ch. B 9 mars 2001 n° 1999/13472 – p. 427.

Augmentation des prix de cession et de baux – Elément confortatif de l’évolution – Critère déterminant : NON – CA PARIS 16^ème ch. B 9 janvier 1998 n° 96/18663 – p. 433.

Chiffre d’affaires – Critère d’infirmation ou de confirmation uniquement – Critère déterminant : NON – CA PARIS 16^ème ch. A, 8 octobre 1996 n° 95/22456 – p. 429.

Extension d’une terrasse d’une brasserie – 3^ème civ., 13 octobre 2021 n°20-12.901 – p. 447.

Intérêt pour le commerce en général – Prise en compte suffisante : NON – 3^ème civ., 30 juin 2004 n° 03-10.754 – p. 481.

 

Preuve de la modification notable – A la charge du bailleur : OUI – 3^ème civ., 4 février 1997 n° 95-12.795 – p. 457.

Prise en compte – Intérêt pour le commerce considéré – 3^ème civ., 8 janvier 1997, n° 94- 21.483 – p. 441.

 

Prise en compte de l’activité du sous-locataire : OUI – 3^ème civ., 8 décembre 2010, n° 09-70.784 – p. 446.

Variation de l’évolution à prendre en compte – Hausse et baisse : OUI – 3^ème. Civ., 13 juillet 1999 n° 97-18.295 PB – p. 461.

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Déséquilibre significatif - Contenu du bail soumis aux dispositions de l’article L. 442-6 1 anc. (L. 422-1) du code de commerce sur les dispositions relatives aux pratiques restrictives de concurrence : NON – 3^ème civ., 15 février 2018 n° 17-11.329 – p

Destruction totale de l’immeuble – Incendie - Obligation pour le locataire d’indemniser le bailleur –  art. 1733 du code civil – 3^e civ., 12 octobre 2023 n° 22-16.555 – p. 257.

 

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Déspécialisation

 

Demande par l’usufruitier à bénéficier de la retraite – Entier bénéfice de l’article L.145-51 du code de commerce : OUI – Conditions : immatriculation au RCS, accord des nus-propriétaires pour la cession du droit au bail – 3^ème civ., 6 février 2013 n° 11-24.708 – p. 685.

Demande par l’exploitant qui a pris sa retraite de cession de son droit au bail – C. com. art. L.145-51 – Activité envisagée refusée par le bailleur – Échec de la cession de droit au bail – Contestation des bailleurs injustifiée – Responsabilité – Réparation du préjudice subi par la preneuse : OUI – Perte de chance : OUI – 3^ème civ., 23 novembre 2011 n° 10-25.108 PB – p. 686.

 

Droit au renouvellement

Conclusion du bail -possibilité de prévoir un renouvellement pour nouvelle période de 9 années -Obligation de donner congé avec offre de renouvellement : NON – 3^ème Civ., 27 octobre 2004 n° 03-15.769 PB – p. 485.

Conclusion du bail – Prix du bail renouvelé – Fixation dérogeant au statut des baux commerciaux, possibilité : OUI – Obligation de la fixer dans le bail d’origine, à l’avance – 3^ème civ., 10 mars 2004 n° 02-14.998 – p. 489.

 

Droit au renouvellement – art. Code com. L.148 – CONDITION : exploitation effective des lieux 3 ans avant la fin du bail étendue de la notion – exemple d’application – 3^ème ch. civ., 14 juin 2006 n° 05-12.708

Droit au maintien dans les lieux (perte du…), préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction Cass. 3^e civ., 30/11/2017 n° 16-17.686 p 93

 

Droit d’option (DO)

DO – délivrance du congé avec refus de renouvellement par le bailleur après demande de renouvellement et expiration du délai de trois mois sans réponse du bailleur – assimilable à l’exercice du droit d’option – caractère irrévocable du congé : oui ; 3^ème civ., CA COLMAR 10 juillet 2001 p 15

DO – loyer binaire – fixation conventionnelle du loyer – exercice du droit d’option possible : OUI 3è civ., 12 juin 2033 n° 02-11.493 p 30

 

Droit de préemption (droit de préférence) du locataire 

Exemple d’application de l’article L.145-46-1 Code com. – Cession unique de locaux commerciaux distincts – Exclusion du droit : oui – 3^ème civ., 29 juin 2022 n° 21-16.452 PB – p. 326.

Exemple d’exclusion du droit de préemption – Art. L. 145-46-1 Code de com. – Inapplicabilité du droit lors des ventes faites d’autorité de justice – 3^ème civ., 30 novembre 2023 n° 22-17.505 (B) FS – p. 351.

Exemple d’exclusion du droit de préemption – Immeuble dépendant d’une liquidation judiciaire – Com. 23 mars 2022 n° 20-19.174 B – p. 573.

Exemple d’exclusion du droit de préemption – Immeuble dépendant d’une liquidation judiciaire – 3^ème civ., 15 février 2023 n° 21- 16.475 B – p. 580

Exercice par le preneur à bail – Offre de vente – Régularité – Conclusion d’une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive – Absence d’influence   PUIS –     Commission de l’agent immobilier – Mention dans la notification de vente – Effets – Prix de vente en principal clairement identifié dans l’offre -Nullité de l’offre de vente : NON – 3^ème civ. 23 septembre 2021 n° 20-17.799 B – p. 586.

 

Interprétation stricte des clauses relatives au droit de préemption – Exemple- 3^ème civ., 9 avril 2014 n° 13-13.949 – p. 567.

L.145-46-1 C. com. – Dispositions d’ordre public : OUI – Offre de vente – Prix de vente - Inclusion des honoraires de négociation : NON –3^ème civ., 28 juin 2018 n° 17-14.605 – p. 569.

 

Droit de repentir

NON TARDIF - Réinstallation locataire –– nouveau bail sans date certaine, bailleur non informé- locataire n’ayant pas fait connaître son intention de quitter les lieux - repentir tardif : NON3ème civ., 23 mai 2002 n° 01-00.980 p 122

 

DR-L.145-58 - frais d’instance dus par le bailleur – frais irrépétibles – exclusion : NON – 3^ème civ., 27 mars 2002 n° 00-22.534 p 132

 

DR- Indemnité d’occupation période où elle est due – de la date d’effet du congé sans offre de renouvellement à la date de notification du droit de repentir- 3^ème civ. 12 mars 2002 n° 00-21.552 p 137

 

E

Etablissement d’enseignement p 164.

Etat des risques – L. 125-5 I du code de l’environnement – Information des risques – Manquement – Résolution du bail si manquement suffisamment grave : OUI – 3^ème civ., 21 septembre 2023 n° 22-15.850 inédit – p. 233.

Etat des risques – Obligation d’information du bailleur non respectée – Demande préalable nécessaire du locataire : NON – Grief nécessaire : NON – Incidence d’une cause de mauvaise foi du locataire : NON – Résolution du contrat ou diminution du prix du loyer – Choix du locataire : OUI – Choix du juge : NON – CA COLMAR, 29 novembre 2012 n° 11/03971– p. 515.

Etat des risques – Obligation d’information du bailleur non respectée – Résolution du bail – Pris en compte d’un préjudice : NON – CA COLMAR 10 février 2020 n° 16/05862 + CA COLMAR 15 juin 2020 n° 18/01053– p.523.

 

Exception d’inexécution

Impossibilité d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail – Recherche nécessaire par la juge du fond – Manquement du bailleur à une de ses obligations essentielles, motif suffisant : NON – 3^ème civ., 6 juillet 2023 n° 22-15.923 PB p. 259.

Obligation de délivrance : caractère continue, effet du non-respect, clause résolutoire pour non-paiement des loyers acquise : non – 3^ème civ,.10 septembre 2020 n° 18-21.890  p. 177 .

Manquement grave : non – 3^ème civ., 27 février 2020 n° 18-20.865 – p. 180.

Acquisition de la clause résolutoire en référé – Manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaire – Contestation sérieuse : oui – 3^ème civ., 23 mars 2010 n° 08-21.358 inédit p.262.

--

Exclusion conventionnelle du plafonnement -

F

 

Fixation du loyer du bail renouvelé – Plafonnement – Exceptions – Modification notable des caractéristiques du local considéré – Modification ayant une incidence favorable sur l’activité du preneur – Nécessité : NON – 3^ème civ., 9 septembre 2021 n° 19-19.285 B – p. 583.

Fonctionnaire exploitant un bail commercial 3^ème civ., 19 juin 2002 n° 01-03.226, p. 120 .

Frais irrépétibles et liquidation judiciaire 3^ème civ., 12 juin 2002 n° 00-19.038, p. 114.

Franchisé – Reconnaissance du caractère personnel de la clientèle – Qualité de propriétaire d’un fonds de commerce -droit à indemnité d’éviction – 3^ème civ., 27 mars 2002 n° 00-20.732 B – p. 131.

 

 

I

 

Indivisaires

Bail consenti par un indivisaire – Sanction : inopposabilité vis à vis des autres coindivisaires – Impossibilité pour le preneur d’invoquer la nullité du bail – 3^ème civ 25 janvier 2006 n° 04-20.163 – p. 716.

Impôt foncier – augmentation – prix du bail renouvelé – déplafonnement : OUI p 173

Impôt foncier – Charge transférée au locataire- Nécessité d’une clause expresse – Paiement durant plusieurs années par le locataire – Suffisant pour être redevable de l’impôt foncier en l’absence de clause : NON – Remboursement de l’impôt par le bailleur pour le temps non prescrit : OUI – CA PARIS 5-3, 17 janvier 2018 N° 16/08381 – p. 599.

Immatriculation - Absence d’immatriculation du locataire – Dénégation du droit au statut des baux commerciaux – Délai pour l’invoquer – 3^ème civ., 20 avril 2023 n° 22-12.937 D – p. 231.

Imprévision – art. 1195 du code civil – Inapplicabilité au profit des règles spéciales du statut – CA VERSAILLES 12 décembre 2019 n° 18/07183 + commentaire dans la Gazette du Palais du mardi 7 avril 2020 N° 14 p 36 – p 641.

Incendie – Destruction totale de l’immeuble - Obligation pour le locataire d’indemniser le bailleur –  art. 1733 du code civil – 3^e civ., 12 octobre 2023 n° 22-16.555 – p. 257.

 

Indemnité d’éviction

 

Calcul– Préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux – préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction Cass. 3^e civ., 30/11/2017 n° 16-17.686 - p 93.

Déchéance du droit à ladite indemnité – violation de l’interdiction pour le locataire de se substituer quelque personne que ce soit ni prêter les lieux – clause claire, déchéance : OUI, Cass. 3^e civ., 22 janvier 2003 n° 01-14.655 - p 39.

Déchéance du droit à l’indemnité d’éviction - Interdiction au locataire de se substituer un tiers dans la gestion du fonds, de prêter les lieux même temporairement – interdiction de la location gérance : OUI Violation de l’interdiction : OUI Déchéance du droit à l’indemnité d’éviction : OUI Cass 3è civ., 22 janvier 2003 n° 01-14.655 p 39

Interdiction au locataire de se substituer un tiers dans la gestion du fonds, de prêter les lieux même temporairement – interdiction de la location gérance : OUI - Violation de l’interdiction : OUI Déchéance du droit à l’indemnité d’éviction : OUI Cass 3è civ., 22 janvier 2003 n° 01-14.655 p 39

 

Départ volontaire du locataire – Absence d’activité au moment du départ – Refus de renouvellement du bail – Préjudice : NON- Indemnité d’éviction due : NON – 3^ème civ., 10 février 1999 n° 97-16.134- p. 513.

Dommages et intérêts –  Fixation à une somme forfaitaire : NON – 3^ème civ.,  7 décembre 2004, n° 03-16.963 – p. 509.

 

Offre- locataire- maintien dans les lieux- violation du bail – sanction – résiliation judiciaire : OUI - Mise en demeure nécessaire : NON p 168.

Paiement – Démembrement de propriété – Indemnité due par l’usufruitier – Participation du nu-propriétaire au congé INOPÉRANTE : OUI – 3^ème civ., 19 décembre 2019 n° 18-26.162 FS-PBI – p. 363.

Préjudice distinct – perte du droit au maintien dans les lieux – réparation : oui. Cass. 3^e civ., 30 novembre 2017 n° 16-17.686 p 93

Sous-loyer – Valeur du droit au bail du sous-locataire -Inclusion dans la valeur du fonds de commerce du locataire principal : NON – Résiliation du bail au tort du bailleur – Réparation de la perte du sous-loyer par la bailleur : NON – 3^ème civ., 8 juillet 2009, 08-10.869 PB – p.511.

Indemnité d’occupation

 

Indemnité d’occupation antérieure à l’exercice du droit d’option, pour la période qui va de la date d’effet du droit d’option à son exercice - Action en paiement – prescription biennale : oui – C. com. art. L.145-57 – 3^e civ. 16 mars 2023 n° 21-19.707 p 203 (+ arrêt de la cour d’appel disponible).

 

Indivision

Action conservatoire (liquidation d’astreinte, remise en état) – Accomplissement par un seul indivisaire : OUI – 1^ère civ., 23 septembre 2015 n° 14-19.098 PB – p. 707.

Sous-location – Autorisation générale de sous-louer contenue dans le bail – Insuffisance pour donner un droit direct au renouvellement au sous-locataire : OUI – 3^ème civ., 5 avril 2011 n° 10-14.215 – p.

Bail commercial consenti par un indivisaire -Inopposabilité aux autres indivisaires : OUI – Expulsion du locataire : OUI – Art.815-3 Code civil – 1^ère civ,. 1^er février 2017 n° 15-22.412 – p. 703.

Infraction irréversible

Violation de l’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de cession – caractère irréversible débattu-Nécessité d’un commandement pour la mise en œuvre de la clause résolutoire : OUI ; 3è civ. 19 février 1997, 95-10.874, inédit p 227.

L

Liquidateur -Remise tardive des clefs – Responsabilité : OUI – CA PARIS, pôle 5 ch.9 20 avril 2023 RG N° 22/0416 – p. 218.

 

Loyer

Loyer d’origine manifestement sous-évalué – loyer d’origine inférieur à la valeur locative, fait non démontré– déplafonnement : NON –3^ème civ., 31 janvier 2001 n° 99-14.514 - p 169.

Loyer – Montant global sans référence à la surface dans le contrat (uniquement dans les négociations) – Superficie réelle inférieure à celle mentionnée dans les négociations – Clause excluant tout recours en cas de différence « en plus ou en moins entre la surface indiquée et la surface réelle » - Validité : OUI – Remboursement de loyer possible : NON – CA PARIS 5-3, 29 novembre 2017 n° 16/07169 – p. 601.

M

 

Mandat

Donné par les 2/3 des coïndivisaires de conclure des baux commerciaux – Bail conclu nul : NON -Inopposable aux autres indivisaires : OUI- 1^ère civ. 14 mai 2014 N° 13-16.618  – p. 699.

Mandat apparent (théorie du…)

Critères – Ass. Plén. 13 décembre 1962 n° 57-11.569 PB – p. 713.

Mauvaise foi

Mauvaise foi du bailleur – Moment de son appréciation – Délivrance du commandement : oui – 3^ème civ., 26 octobre 2023 n° 22-16.216 -p. 253.

 

Mémoire

…préalable – effet interruptif de prescription - Doit être produit devant le juge des loyers pour avoir un effet interruptif de prescription – Saisine du TJ (TGI) postérieurement au mémoire, effet interruptif de prescription : NON  – 3^e civ ., 25 janvier 2023 n° 21-20.009 p. 185.

…préalable à la saisine du juge des loyers – Absence – Fin de non-recevoir – Régularisation possible NON – 3^ème civ., 8 février 2024 n° 22-22.301 PB- p. 561.

…préalable à la saisine du juge des loyers – Omission du dépôt au greffe – Demande irrecevable : NON – Ass. Plén. 23 février 2001 n° 99-15.541 – p. 565.

 

Monovalence

Critères – 3^ème civ., 10 novembre 2010 n° 09-16.783 -p. 469.

Critères – Aménagements pour une activité spécifique réalisés par le preneur en cours de bail – Possibilité pour le bailleur de se prévaloir de la monovalence – Nécessaire propriété des aménagements par le bailleur – Contenu de la clause d’accession applicable -Accession des aménagements réalisés : NON- Monovalence exclue : OUI –3^ème civ., 21 mai 2014 n° 13-12.592 – p. 473.

 

Motif grave et légitime

Motif grave et légitime : OUI – Défaut de paiement répétitif des loyers – 3^ème civ., 08 octobre 1997 n° 96-10.688 – p. 307.

Modification notable des facteurs locaux de commercialité -Prise en compte – Intérêt pour le commerce considéré – 3^ème civ., 8 janvier 1997, n° 94- 21.483 – p. 441.

 

Modification notable des facteurs locaux de commercialité

Prise en compte de l’activité du sous-locataire : OUI– 3^ème civ., 8 décembre 2010, n° 09-70.784 – p. 446.

 

N

Nu-propriétaire – Possibilité de conclure le bail seul : NON – Absence de mandat apparent de l’usufruitier vis-à-vis du preneur – Bail nul : oui – 3^ème civ., 5 décembre 2001 n° 00-12.406 – p.657.

O

Obligation de délivrance

Caractère continue, effet du non-respect, clause résolutoire pour non-paiement des loyers acquise : non – 3^ème civ,.10 septembre 2020 n° 18-21.890  p. 177 .

Clause limitative – Validité : OUI – 3^ème civ., 28 septembre 2022 n° 21-20.879 – p. 375.

Centre commercial – Entretien des parties communes et environnement favorable – Nécessité de mentionner l’obligation dans une clause du bail : NON – 3^ème civ., 31 octobre 2006, n° 05-18.377 PB – p. 383.

Centre commercial- Galerie marchande – Obligation de délivrance et d’entretien respectée par la bailleur – Obligation de maintenir un environnement l’environnement commercial du preneur : NON – 3^ème civ., 11 mai 1995 n° 93-16.719 – p. 391.

Centre commercial – Galerie marchande – obligation légale pour le locataire d’assurer le maintien d’un environnement commercial au profit du sous-locataire : NON –  Recherche de la commune intention des parties – 3^ème civ., 3 juillet 2013 n° 18.099 PB – p. 393.

Centre commercial – Galerie marchande – Nécessité d’une clause spéciale pour obliger le bailleur à maintenir l’environnement commercial : OUI – 3^ème civ. 12 juillet 2000 n° 98-23.171 PB -p. 397.

Centre commercial – Galerie marchande – Création d’un environnement favorable – Obligation de moyen à la charge du bailleur – 3^ème civ., 14 février 2012 n° 11-13.393 inédit – p. 385.

Centre commercial – Galerie marchande – Absence d’entretien des parties communes par la bailleur- Parties communes accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée – Sanction – Résiliation du bail aux torts du bailleur : OUI – 3^ème civ., 19 décembre 2012 n° 11-23.541 PB – p. 387.

Centre commercial – Galerie marchande – Absence d’entretien des parties communes – Absence de diligences auprès de la copropriété – Bailleur sanctionné : OUI –  Condamnation à indemniser la perte de marge et la perte de chance : OUI – 3^ème civ., 23 janvier 2020 n° 18-19.051 inédit – p. 389.

 

Moment où son respect est apprécié – Tout au long de l’exécution du bail : OUI – 3^ème civ., 10 septembre 2020 n° 18-21.890 – p. 373.

Engagements du locataire déchargeant partiellement le bailleur de son obligation de délivrance – Validité : OUI – 3^ème civ., 6 juillet 2023 n° 22-15.901 – p. 317°.

Amiante – Bailleur tenu au coût des travaux sauf stipulation expresse contraire du bail – 3^ème civ., 18 janvier 2018 n° 16-26.011 PB – p 320.

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Obligation de non-concurrence

Absence de mention dans le contrat de bail – Obligation valable : NON - p 172

 

Ordre public (règle d’…)

Plafonnement du loyer du bail renouvelé : NON – CA PARIS 10 mai 2023 n° 20/11507 – p. 507.

 

P

Prescription

Bail dérogatoire – maintien dans les lieux – demande du bénéfice du statut des baux commerciaux – Prescription : absence de soumission de la demande à une prescription ; 3è civ. 25 mai 2003 n° 21-23.007 p 219

 

Priorité de rachat du bailleur (C. com. L.145-51)

Non-exercice par le bailleur – Absence de contestation de la déspécialisation en justice – Fixation du prix du bail renouvelé - Renonciation à se prévaloir de la modification notable de la destination des lieux : NON – 3^ème civ., 15 février 2023 n° 21-25.849 B – p. 577.

 

 

Prix du bail renouvelé

Appréciation -Moment – Date du renouvellement : OUI –Prise en compte des éléments existants à la date du renouvellement : OUI - Date du  nouveau prix demandé par le bailleur : NON – 3^ème civ., 17 décembre 2003 n° 02-18.057 – p. 499.

Augmentation de l’impôt foncier – déplafonnement : OUI – 3^ème civ. 13 juillet 1999 n° 97- 18.623 - p 173

Fixation dérogeant au statut des baux commerciaux, possibilité : OUI – Obligation de la fixer dans le bail d’origine, à l’avance – 3^ème civ., 10 mars 2004 n° 02-14.998 – p. 489.

Possibilité d’exclure le déplafonnement lors de la conclusion du bail : OUI – 3^ème civ.,2 juillet 1997 n° 95-18.870 – p. 501.

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Procédure

Compétence du juge des loyers – Procédure en fixation du prix du bail renouvelé ou révisé : OUI – Difficulté relative à une autre question – Office du juge – Prononcé du renvoi devant le Tribunal judiciaire et du sursis à statuer : OUI – 3^ème civ., 24 février 1999 n° 97-14.536 PB– p. 605 + Modification du prix pour erreur sur la superficie – Compétence du juge des loyers : NON - 3^ème civ., 7 juillet 2016 n° 15-15.173 – p. 607.

Compétence du Tribunal judiciaire – Saisine accessoire en fixation du prix du loyer – Office du juge – Obligation de trancher la question en cas de demande : OUI – 3^ème civ., 24 mars 1993 n° 91-18.322 – p. 611.

Compétence du Tribunal judiciaire – Saisine accessoire en fixation du prix du loyer – Application des règles procédurales du Tribunal judiciaire : OUI - Procédure applicable devant le juge des loyers : NON – 3^ème civ. 27 novembre 2002 n° 01-12.775 PB – p. 613.

Provisions sur charges p 192. 215-4 – Lamyline Lamy baux commerciaux

 

 

R

 

Redressement judiciaire – Loyers échus après le jugement d’ouverture -commandement de payer – notification au mandataire judiciaire – nécessité : NON. Cass. com. 15/11/2017 n° 16-13.219 - p 94.

Refus de renouvellement

Calcul de l’indemnité d’éviction – préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux – préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction Cass. 3^e civ., 30 novembre 2017 n° 16-17.686 p 93

Motif grave et légitime

Congé non ou insuffisamment motivé – Subsistance du congé – Droit pour le preneur de demander le versement d’une indemnité d’éviction : OUI – 3^ème civ., 28 octobre 2009 n° 07-18.520 et 08-16.135 PB – p. 311.

Défaut de paiement répétitif des loyers – Motif grave et légitime : OUI - 3^ème civ., 08 octobre 1997 n° 96-10.688 – p. 307.

Dégradation des parties communes par le preneur – Responsabilité judiciaire et pécuniaire du bailleur vis-à-vis de la copropriété – Refus de renouvellement légitime : OUI – mise en demeure nécessaire : NON- 3^ème civ., 11 juin 1997 n° 95-15.579 – p. 309.

Imputabilité de la faute – Faute du locataire précédent imputable au nouveau locataire : NON – 3^ème civ., 4 octobre 2000 n° 99-12.722 PB, p.264.

Infraction irréparable (irréversible) -Sous-location irrégulière – Justification de l’absence de mise en demeure : OUI – 3^ème civ., 4 février 1998 n° 96-15.710 – p. 287.

Infraction irrégularisable (irréversible)– Sous-location irrégulière – Omission du preneur d’appeler la bailleresse à concourir à l’acte de sous-location – Mise en demeure préalable nécessaire : NON 3^ème civ., 9 juillet 2003 n° 02-11.621 PB – p. 289.

Infraction irrégularisable (irréversible)  – Sous-location irrégulière – Agrément tacite du bailleur possible – indemnité d’éviction due : OUI – 3^ème civ., 4 mai 2011 n° 09-72.550 PB – p. 291.

Infraction irréversible – Fermeture administrative du fonds par la faute du preneur : OUI – 3^ème civ., 25 juin 1997 n° 95-14.708 inédit – p. 297.

Origine de la faute : époque du cédant – Persistance de la faute : époque du cessionnaire du fonds -Possibilité pour le bailleur d’invoquer la faute : OUI – 3^ème civ., 13 novembre 1979 n° 78-11.633 PB -p. 266.

Faute des tiers dont le preneur répond – Invocabilité par le bailleur : OUI – 3^ème civ., 11 juin 2008 n° 07-14.256 PB – p. 268.

Mise en demeure préalable obligatoire – Art. L.145-17 Code de commerce – 3^ème civ., 1^er juillet 2003 n° 02-13.394 inédit -p. 269.

Mise en demeure préalable -Absence – Nullité du congé : NON – Obligation de payer une indemnité d’éviction : OUI – 3^ème civ., 15 mai 2008 n° 07-12.669 PB – p. 285.

Mise en demeure – Contenu – Doit viser une ou plusieurs infractions précisément : OUI – 3^ème., 24 mars 1999 n° 97-12.448 inédit – p. 271.

Mise en demeure – Nullité -Invocation avant toute défense au fond- 3^ème civ., 2 juin 2010 PB – p. 273.

Pluralités d’infractions régularisées dans le délai imparti – Motif grave et légitime : NON – 3^ème civ., 18 juillet 2000 n° 98-21.158 inédit – p. 279.

Réitération d’une infraction à la suite de la régularisation de la précédent infraction dans le délai imparti – Nouvelle mise en demeure obligatoire – 3^ème civ., 13 décembre 2005 n° 04-18.751 - p. 277.

Travaux effectués par le preneur dans les lieux -Renouvellement du bail et connaissance des travaux– Acceptation tacite par le bailleur – Refus de renouvellement pour motif grave et légitime : NON – 3^ème civ., 5 janvier 1993 + commentaire excellent de Me Simone DUPLAN-MIELLET – p. 340.

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Pouvoir de l’usufruitier – concours du nu-propriétaire obligatoire : NON 3^ème civ., 19 décembre 2019 n° 18-26.162 bulletin, LEXTENSO

 

Offre d’indemnité d’éviction – perte du droit au maintien dans les lieux – Indemnisation- Civ., 25 janvier 2023 n° 21-19.089 p. 188.

 

Renonciation à un droit

Condition de validité – Critère – Droit acquis – 3^ème civ., 30 mars 2017 n° 16-13.914 PB – p. 529.

 

Renonciation à un droit : NON- Suspension des effets de la clause par la cour d’appel- Exercice par la bailleur d’un pourvoi en cassation – Acceptation du renouvellement du bail- Renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire : NON Cass. 3e civ., 5 juin 2002 n° 00-21.577 p 116

Renonciation à un droit : NON – Prise en compte de la teneur des débats : OUI – Règle du plafonnement d’ordre public : NON – 3^ème civ., 30 octobre 2007 n° 06-18.355 -p.505.

Non-exercice par le bailleur de sa priorité de rachat – Absence de contestation de la déspécialisation en justice – Fixation du prix du bail renouvelé - Renonciation à se prévaloir de la modification notable de la destination des lieux : NON – 3^ème civ., 15 février 2023 n° 21-25.849 B – p. 577.

 

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Renouvellement – Efficacité – Fixation préalable d’un nouveau prix nécessaire : NON – 3^ème civ., 2 février 2000 n° 98-12.638 – p. 615.

Renouvellement – Prix du nouveau loyer – Accord sur le chiffre – Conflit sur la caractère TTC ou HT de ce chiffre – Existence d’un accord sur le prix du nouveau loyer : NON – 3^ème civ., 14 avril 2016, n° 15-14.159 – p. 618.

Renouvellement – prix du nouveau loyer - Loyer d’origine manifestement sous-évalué – loyer inférieur à la valeur locative (non) – déplafonnement : NON p 169

Renouvellement - Absence d’immatriculation du locataire – Dénégation du droit au statut des baux commerciaux – Délai pour l’invoquer – 3^ème civ., 20 avril 2023 n° 22-12.937 D – p. 231.

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Repentir tardif (NON) - réinstallation locataire – levée d’option d’une promesse unilatérale de vente par lettre simple -inopposabilité au bailleur : OUI – p. 171.

 

Les responsabilités

du bailleur

Vente d’immeuble – Non-respect de ses obligation par le bailleur avant la vente – Subrogation de l’acheteur dans l’acte de vente – Inefficacité – Condamnation in solidum vendeur et acheteur : OUI. 3^ème civ. 23 janvier 2020 n° 18-19.589 – p. 361.

Violation des règles d’urbanisme par le preneur – Condamnation du bailleur du chef de construction sans permis et de violation des règles du POS (parcelle décrite comme inconstructible) – Condamnation à la remise en état des lieux : OUI – Crim. 24 octobre n° 16-87.178 – p. 729.

du liquidateur

Remise des clefs et restitution des locaux tardives -Indemnisation du préjudice de la bailleresse – Perte de chance de relouer son local dès la résiliation : oui. CA PARIS pôle 5, ch. 9, 20 avril 2023 n° 22/0416 p 218.

 

Résiliation judiciaire

 

Etat des risques et pollution – L. 125-5 I du code de l’environnement – Information des risques – Manquement – Résolution du bail si manquement suffisamment grave : OUI – 3^ème civ., 21 septembre 2023 n° 22-15.850 inédit – p. 233.F

 

Résiliation judiciaire – Mise en demeure nécessaire : NON - indemnité d’éviction initialement offerte- infraction du locataire lors de son maintien dans les lieu, sanction : OUI. Cass. 3^e civ., 04/05/2000 n° 98-18.011 FS-P+B – p. 168.

Résiliation judiciaire – confusion par les juges du fond entre résiliation et acquisition de la clause résolutoire : cassation p 181

 

S

Sous-location

Sous-location – C.com. L.145-32 – absence de renoncement du sous-locataire au renouvellement de son bail– caractérisation inutile – absence de demande de renouvellement du sous-locataire – droit à indemnité d’éviction : NON, Cass. 3^e civ., 14 juin 2006 n° 05-15.975 p.81

 

Suspension des effets de la clause résolutoire

Suspension des effets de la clause résolutoire –  Action du bailleur en acquisition de la clause résolutoire - loyers payés postérieurement au délai d’un mois – Obligation du juge : accorder des délais de paiement pour dire que la clause résolutoire n’a pas joué : Cass. 3^e civ., 7 décembre 2004 n° 03-18.144 – p. 52.

Suspension de la clause résolutoire, illustrations, article LAMYLINE p 194

 

Statut

Extension conventionnelle – exemple des conditions – 3^ème civ. 25 avril 2011 n° 99-15.242- p. 153.

 

T

Travaux non-conformes réalisés par le précédent locataire – transmission du bail – obligation de mise en conformité par le nouveau locataire : oui  Cass. 3^e civ., 22 janvier 2003 n° 01-13.067 p 38

Troubles anormaux et excessifs de jouissance du locataire – Indemnisation -C. civ. 1719-3° et 1724 -PV de constat, utilité : OUI – CA PARIS POLE 5 CH 3, 19 avril 2023 RG 21/07043 -p. 209.

Troubles du voisinage – Non-respect des clauses du bail par le locataire – Bailleurs de bonne foi – Condamnation in-solidum -Garantie dus au bailleur de bonne foi par les locataires – 3^ème civ., 22 février 2006 n° 04-16.057 – p. 419.

 

Tuteur

Bail passé seul au nom du mineur – Mineur devenu majeur – Absence du droit au renouvellement, code civ. anc. art. 456 § 3, code civ. Art. 504 – Exception : tuteur autorisé à passer le bail par le juge des tutelles ou par le conseil de famille – 1^ère civ., 21 juin 1989 n° 87-19.434 – p. 689.

 

U

 

Usufruitier

 

Bail consenti par le seul usufruitier - nullité relative - action personnelle au nu-propriétaire non transmissible à l’acquéreur de l’immeuble, Cass 3e civ., 14 nov. 2007 n° 06-17.412 p 22

Conclusion d’un bail commercial pour des locaux supplémentaires – Utilisation de la qualité de propriétaire par l’usufruitier – Absence de vérifications des locataires qui connaissaient l’existence du démembrement de propriété – obligation de vérifier l’étendue des pouvoirs de celui qui se prétend propriétaire bailleur - Qualité de propriétaire apparent retenue : NON – Locataires expulsables des lieux ainsi loués : OUI – 3^ème civ., 15 janvier 1992 n° 90-16.496 PB – p 655.

Pouvoir de faire délivrer un congé portant refus de renouvellement : OUI 3^ème civ., 19 décembre 2019 n° 18-26.162 PB, LEXTENSO.

Pouvoir d’accorder seul une réduction de loyer au titre de travaux financés par le preneur : NON – 3^ème civ., 14 mars 2019 n° 17-27.560 p. 663.

Pouvoir d’exercer seul le droit de repentir : NON – 3^ème civ., 31 mai 2012 n° 11-17.534 – p. 667.

Possibilité de demander l’autorisation au juge de conclure un bail commercial face au refus du nu-propriétaire de donner son autorisation à un tel acte – 3^ème civ., 2 février 2005 n° 03-19.729 – p. 545.

Pouvoir de refuser seul le renouvellement du bail : OUI – 3^ème civ., 9 décembre 2009 n° 08-20.512 – p. 691.

Pouvoir d’autoriser seul la cession du bail : OUI – CA PARIS 16^ème ch. sec. A, 14 mars 2007 n° 04/03708 – p. 695.

Usufruitier tenu des obligations du bailleur à l’égard des locataires : OUI – L’usufruitier tenu des grosses réparations à l’égard des locataires : OUI – Article 605 uniquement valable entre usufruitier et nu-propriétaire – 3^ème civ. 28 juin 2006 – p 654 .