FORMALITE CONTRACTUELLE NON RESPECTEE - INFRACTION AUX EFFETS IRREVERSIBLES : OUI

COMMANDEMENT NECESSAIRE AVANT CONGE : NON.

CIV.3, COUR DE CASSATION  arrêt N° 892 du 9 juillet 2003

RAPPEL DES TEXTES

Article L 145-31 du Code de Commerce : «sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. (...)" [attention, reproduction seulement partielle de cette article].

Article L 145-17 : « -I - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L 145-38, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser (...)» [attention, reproduction partielle de cet article].

Dans cette affaire, un bail commercial contient au profit du locataire, l'autorisation de sous- louer à condition toutefois de faire participer la bailleresse à l'acte. Or, le locataire consent une sous-location passant outre cette formalité.

La bailleresse porte alors une demande de résiliation du bail en Justice, qui est rejetée (par contre des dommages-intérêts lui sont accordés payables par les sous-locataires et correspondant à l'augmentation du loyer qu'elle aurait dû percevoir du fait des sous- locations).

Or, avant que le Jugement (devenu définitif par la suite), ne soit prononcé, la bailleresse avait fait délivrer à son locataire un congé avec reftis de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction prenant effet à l'expiration du bail. Le locataire assigna à son tour sa bailleresse pour voir annuler de congé.

Le TRIBUNAL annule le congé et la COUR d'APPEL de POITIERS confirme la décision. Pour eux le congé n'est pas valable (et le bail renouvelé) car, l'infraction qui a consisté à ne pas appeler la bailleresse à concourir à l'acte de sous-location aurait dû être précédée du commandement de l'article L 145-17 du Code du commerce sus-visé, n'étant pas une infraction « irréparable ».

La COUR de CASSATION casse cet arrêt en ces termes : « Qu 'en statuant ainsi, alors que l'omission du preneur d'appeler la bailleresse à concourir à un acte de sous- location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé n 'est pas nécessaire, la cour d'appel a violé » l'article L 145-31 du Code de commerce.

OBSERVATIONS : de cette affaire on peut tirer quelques enseignements, qu'il est bon d'avoir à l'esprit lorsque l'on est bailleur et que l'on entend refuser le renouvellement du bail,  et refuser de régler l'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime.

1-     Un refus définitif de résiliation du bail, n'exclut pas la présentation d'une demande en validation de congé pour non-renouvellement sans indemnité d'éviction.

2-      L'infraction aux clauses du bail, lorsqu'elle est irréparable, rend inutile la délivrance du commandement de l'article L 145-17 sus-visé préalablement à celle du congé invoquant cette infraction

     3-      Le caractère irréparable (la jurisprudence utilise aussi le terme « irréversible ») de l'infraction doit bien entendu être le centre du débat judiciaire, puisque de sa qualification dépend la nécessité de délivrer préalablement au non-renouvellement, un congé reproduisant l'article  L 145-17 I-1° du code de commerce. En l'état celles retenues par la jurisprudence et qui « simplifient » la procédure de non-renouvellement sont les suivantes :

•          inexploitation d'un fonds dans les lieux loués ;

•          cessation de toute activité de manière irréversible,

•          défaut d'inscription au registre du commerce à la date de notification du congé ou de la demande de renouvellement,

•          destruction par le preneur d'une partie de l'objet du bail,

•          infraction délictuelle,

•            cession de bail occulte,

•          les effets eux mêmes irrévocables pour le preneur d'une décision judiciaire,

•          la fermeture d'un fonds sur décision administrative.

La présente décision reprend un jurisprudence qui dans le même cas avait parlé d'infraction « instantanée » pour justifier l'inutilité du commandement (Cass 3è civ, 2 novembre 1982, N° 80-16.723, Rev. Loyers 1983, p 45). Mais au fait, l'instantané exclut-il l'irréparable ?