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mardi 4 juin 2019

Clause résolutoire : les quelques mots qui peuvent faire la différence.

Cass. 3e civ., 6 sept. 2018 
n° 17-22.767 F-D


Effectivement, ajouter dans le texte de la clause résolutoire, que le bailleur pourra se prévaloir de ses effets, si bon lui semble, est une sage précaution d'autant que cette clause sera également reproduite dans le commandement de payer.


Ainsi, en cas de non régularisation de l’infraction dans le délai d’un mois, la clause ne sera pas automatiquement appliquée.


Mais pourquoi cette remarque au bout du compte, tirée d'une logique juridique évidente ?

Dans cette affaire, un locataire ne paye plus ses loyers. Le bailleur lui délivre donc un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire fait opposition audit commandement et demande la nullité du contrat.


Le bailleur, reconventionnellement, demande le paiement des loyers jusqu’à l’échéance triennale et pour le contrer sur ce point, le locataire invoque…l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui en l’espèce limite fortement la période débitrice.

La Cour de cassation, va confirmer l’arrêt de la cour qui donnait raison au locataire dans les termes suivants : « Mais attendu que la cour d’appel, qui a retenu, sans dénaturation, que la clause n’était pas stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur, a légalement justifié sa décision ».

La présence de l’expression « si bon semble au bailleur » dans la clause résolutoire reprise dans le commandement, permet au bailleur, de ne pas saisir le juge pour faire constater l’acquisition des effets de cette clause et même en cas de saisine du juge, de se cantonner à ne demander qu’une condamnation (provisionnelle,  lorsqu'elle est demandée en référé) sans solliciter la résiliation du bail.


A contrario, si tant dans la clause que dans le commandement l’expression « si bon semble au bailleur » ne figure pas mais qu’au contraire le bailleur fait part d’une intention certaine de se prévaloir de la clause, le locataire pourra tirer les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et prendre acte, acquiescer en quelque sorte à la résiliation du bail.


On peut au surplus se poser la question si le commandement ne pouvait pas en quelque sorte rectifier le contenu de la clause résolutoire qui n’aurait pas contenu l’expression « si bon semble au bailleur ».


En d’autres termes le commandement ne pourrait-il pas pallier à la carence de la clause résolutoire en rétablissant pour le bailleur le droit de renoncer à s’en prévaloir ? On peut en douter, dès lors que le commandement vise la clause qui a force obligatoire entre les parties.


En tout état de cause, ce n’est qu’une piste de réflexion, en cas de problème avec la teneur de sa clause résolutoire, le bailleur pourrait se cantonner à solliciter le paiement de sa créance en justice en ayant fait délivrer préalablement la mise en demeure visée à l’article L.145-17 du code de commerce dans la perspective d’un non-renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

lundi 20 février 2012


FORMALITE CONTRACTUELLE NON RESPECTEE - INFRACTION AUX EFFETS IRREVERSIBLES : OUI
COMMANDEMENT NECESSAIRE AVANT CONGE : NON.

CIV.3, COUR DE CASSATION  arrêt N° 892 du 9 juillet 2003

RAPPEL DES TEXTES
Article L 145-31 du Code de Commerce : «sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. (...)" [attention, reproduction seulement partielle de cette article].
Article L 145-17 : « -I - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L 145-38, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser (...)» [attention, reproduction partielle de cet article].
Dans cette affaire, un bail commercial contient au profit du locataire, l'autorisation de sous- louer à condition toutefois de faire participer la bailleresse à l'acte. Or, le locataire consent une sous-location passant outre cette formalité.
La bailleresse porte alors une demande de résiliation du bail en Justice, qui est rejetée (par contre des dommages-intérêts lui sont accordés payables par les sous-locataires et correspondant à l'augmentation du loyer qu'elle aurait dû percevoir du fait des sous- locations).
Or, avant que le Jugement (devenu définitif par la suite), ne soit prononcé, la bailleresse avait fait délivrer à son locataire un congé avec reftis de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction prenant effet à l'expiration du bail. Le locataire assigna à son tour sa bailleresse pour voir annuler de congé.
Le TRIBUNAL annule le congé et la COUR d'APPEL de POITIERS confirme la décision. Pour eux le congé n'est pas valable (et le bail renouvelé) car, l'infraction qui a consisté à ne pas appeler la bailleresse à concourir à l'acte de sous-location aurait dû être précédée du commandement de l'article L 145-17 du Code du commerce sus-visé, n'étant pas une infraction « irréparable ».
La COUR de CASSATION casse cet arrêt en ces termes : « Qu 'en statuant ainsi, alors que l'omission du preneur d'appeler la bailleresse à concourir à un acte de sous- location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé n 'est pas nécessaire, la cour d'appel a violé » l'article L 145-31 du Code de commerce.
OBSERVATIONS : de cette affaire on peut tirer quelques enseignements, qu'il est bon d'avoir à l'esprit lorsque l'on est bailleur et que l'on entend refuser le renouvellement du bail,  et refuser de régler l'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime.
1-     Un refus définitif de résiliation du bail, n'exclut pas la présentation d'une demande en validation de congé pour non-renouvellement sans indemnité d'éviction.
2-      L'infraction aux clauses du bail, lorsqu'elle est irréparable, rend inutile la délivrance du commandement de l'article L 145-17 sus-visé préalablement à celle du congé invoquant cette infraction
     3-      Le caractère irréparable (la jurisprudence utilise aussi le terme « irréversible ») de l'infraction doit bien entendu être le centre du débat judiciaire, puisque de sa qualification dépend la nécessité de délivrer préalablement au non-renouvellement, un congé reproduisant l'article  L 145-17 I-1° du code de commerce. En l'état celles retenues par la jurisprudence et qui « simplifient » la procédure de non-renouvellement sont les suivantes :
          inexploitation d'un fonds dans les lieux loués ;
          cessation de toute activité de manière irréversible,
          défaut d'inscription au registre du commerce à la date de notification du congé ou de la demande de renouvellement,
          destruction par le preneur d'une partie de l'objet du bail,
          infraction délictuelle,
            cession de bail occulte,
          les effets eux mêmes irrévocables pour le preneur d'une décision judiciaire,
          la fermeture d'un fonds sur décision administrative.
La présente décision reprend un jurisprudence qui dans le même cas avait parlé d'infraction « instantanée » pour justifier l'inutilité du commandement (Cass 3è civ, 2 novembre 1982, N° 80-16.723, Rev. Loyers 1983, p 45). Mais au fait, l'instantané exclut-il l'irréparable ?