DETTE NEE DE REPARATIONS NECESSAIRES A LA CHARGE DU BAILLEUR-
DETTE DE LOYER - REDRESSEMENT JUDICIAIRE DU LOCATAIRE - PAIEMENT PAR
COMPENSATION : OUI -
CIV 3. 13 février 2002 N° 246
RAPPEL DES TEXTES:
Article 1289 du Code civil: « Lorsque
deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre
elles une compensation qui éteint les deux dettes (...) ».
Article L 621-24 § 1er du Code de commerce
: « Le jugement ouvrant la procédure [de redressement judiciaire]
emporte de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement
au jugement d'ouverture. Cette interdiction ne fait pas obstacle au paiement
par compensation de créances connexes ».
Dans cette affaire les bailleurs, en
l'absence de stipulation expresse contraire du bail, sont à la suite d'un
rapport d'expertise judiciaire, considérés comme contraints de remettre en état
les lieux loués. Cette remise en état est chiffrée par l'Expert judiciaire.
Bien entendu ne sont pas concernées les réparations locatives.
Pendant ce temps, la société locataire qui a
contracté des dettes et notamment des dettes de loyer est mise en redressement
judiciaire et un plan de continuation est arrêté par un Jugement.
La preneuse veut que ses bailleurs fasse
l'avance du montant des travaux de remise en état.
Les bailleurs invoquent la compensation entre le
coût des travaux à leur charge et le montant des loyers dus antérieurement au
jugement d'ouverture du redressement judiciaire.
* La
COUR d'APPEL de RIOM rejette la prétention des bailleurs, la déclarant sans
objet.
* Mais
Elle est censurée par la COUR de CASSATION qui rappelle les dispositions de
l'article L 621-24 § 1cr du Code de commerce.
Sur les travaux incombant au bailleur, la COUR
SUPREME rappelle incidemment mais clairement qu'il faut s'attacher à examiner
les stipulations expresses du bail pour déterminer leur existence et leur
étendue.
Il est bon de se souvenir qu'en l'absence de stipulations du bail sur les grosses
réparations, l'article 1719 du Code civil. qui dispose notamment que le
bailleur est tenu « d'entretenir » la chose louée « en état de servir à l'usage
pour lequel elle a été louée », s'applique.