DETTE NEE DE REPARATIONS
NECESSAIRES A LA CHARGE DU BAILLEUR- DETTE DE LOYER - REDRESSEMENT JUDICIAIRE
DU LOCATAIRE - PAIEMENT PAR COMPENSATION : OUI - CIV 3ème 13 février 2002 N° 246
Rappel des textes :
Article 1289 du Code civil: « Lorsque
deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre
elles une compensation qui éteint les deux dettes (...) ».
Article L 621-24 § 1er du Code de commerce : «
Le jugement ouvrant la procédure [de redressement judiciaire] emporte de plein
droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement
d'ouverture. Cette interdiction ne fait pas obstacle au paiement par
compensation de créances connexes ».
Dans cette affaire les bailleurs, en l'absence
de stipulation expresse contraire du bail, sont à la suite d'un rapport
d'expertise judiciaire, contraints de remettre en état les lieux loués. Cette
remise en état est chiffrée par l'Expert judiciaire. Bien entendu ne sont pas
concernées les réparations locatives.
Parallèlement, la
société locataire qui a contracté des dettes et notamment des dettes de loyer,
est mise en redressement judiciaire et un plan de continuation est arrêté par
un Jugement.
La preneuse veut que ses bailleurs fasse
l'avance du montant des travaux de remise en état.
Les bailleurs invoquent la compensation entre
le coût des travaux à leur charge et le montant des loyers dus antérieurement
au jugement d'ouverture du redressement judiciaire.
*
La COUR d'APPEL de RIOM rejette la prétention
des bailleurs, la déclarant sans objet.
* Mais
Elle est censurée par la COUR de CASSATION qui rappelle les dispositions de
l'article L 621-24 § 1er du Code de commerce.
Sur les travaux incombant au bailleur, la COUR
SUPREME rappelle incidemment mais clairement qu'il faut s'attacher à examiner
les stipulations expresses du bail pour déterminer leur existence et leur
étendue.
Il est bon de se
souvenir qu'en l'absence de stipulations du bail sur les grosses
réparations, l'article 1719 du Code civil qui dispose notamment
que le bailleur est tenu « d'entretenir » la chose louée « en état de servir à
l'usage pour lequel elle a été louée », s'applique.
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