USUFRUITIER TITULAIRE DU BAIL: la reconnaissance de son droit à cession avec despécialisation

Cass. 3e civ., 6 fév. 2013, n° 11-24.708, n° 121 P + B,

Bauer et a. c/ Duret et a.

Texte discuté : art. L 145-51 du Code de commerce

Dans cette affaire, le locataire commerçant décède. Il laisse pour héritière, son épouse qui devient usufruitière du bail et leurs trois enfants, nu-propriétaires. L'épouse s'immatricule "immédiatement" et exploite le fonds. Tout va juridiquement bien.

Puis faisant valoir sa volonté de partir en retraite, elle sollicite auprès du bailleur la déspécialisation pour pouvoir céder le bail.

Renonçant à son projet initial d'acquérir le fonds, le bailleur assigne la preneuse et ses enfants pour voir juger qu'elle n'a pas le droit au bénéfice des dispositions de l'article L 145-51 du code de commerce, arguant que l'usufruitière du droit au bail n'est pas la locataire seule et expressément visée par ledit texte.

Si la Cour d' Appel qui a eu à connaître du litige, fait droit à la position du bailleur, elle se trouve censurée par la Cour de Cassation qui reconnaît à l'usufruitier régulièrement immatriculé au RCS pour le fonds qu'il exploite, le bénéfice des dispositions de l'article L 145-51 du code de commerce sur la cession et la déspécialisation, à condition que pour la cession du droit au bail, il justifie également de l'autorisation des nus-propriétaires (puisque l'on est en face d'un acte de disposition, sommes nous en droit d'ajouter).

Eric DESLANDES
Avocat - PARIS

REINSTALLATION DU LOCATAIRE ET ECHEC AU DROIT DE REPENTIR FACE A UN BAILLEUR USUFRUITIER ET NU-PROPRIETAIRE

Cass. civ., 31 mai 2012, n° 11-17.534, n° 658 P+B

SCI La Pierre de l'Ile -de-France et a. c/ Sté Daudon et Cosuti

La preuve : c'est un mot magique et pourtant, la question de son apport reste un écueil récurrent.

On croit maîtriser son droit....à tort. En voici un exemple.

Dans cette affaire, des bailleurs, une SARL usufruitière et une SCI nu-propriétaire donnent congé a leur locataire avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction.

Puis ils exercent leur droit de repentir tiré des dispositions de l'article L 145-58 du code de commerce.

La locataire avait acheté, la veille de la réception de l'acte d'huissier contenant droit de repentir, des parts sociales d'une société contenant transfert de droit au bail. L'acte de cession était sous seing privé. Jusqu'ici par de problème.

Comment devait-elle le prouver et à qui devait-elle démontrer l'antériorité de l'acquisition de son nouveau bail par rapport à la date de l'exercice du droit de repentir ?

Je rappelle que face à elle,  la locataire avait une commerçante, la SARL usufruitière et une non-commerçante, la SCI nue-propriétaire.....

Je crois que tout le monde sait maintenant où se situait le problème.

La cour de cassation a donc eu la position suivante qui se décompose en deux temps : 1°) il fallait pour la locataire apporter la preuve de l'acquisition des parts (donc du bail) vis à vis tant, de l'usufruitière que de la nue-propriétaire.

Comment la cour motive-t-elle ce qui scelle le destin de la locataire ? Je cite la règle posée par la cour : "l'usufruitier ne pouvait, sans le concours du nu-propriétaire, faire valoir son droit de repentir et que la validité de l'exercice de ce droit devait donc être examiné au regard de l'opposabilité tant au nu-propriétaire qu'à l'usufruitier de l'antériorité" par la locataire de l'acquisition des parts sociales.

2°) Or si entre commerçants l'apport de la preuve peut se faire par tous moyens (art. L 110-3 du code de commerce) et si la locataire a pu valablement se contenter de produire l'acte de cession vis à vis de l'usufruitière commerçante, il fallait vis à vis de la non-commerçante opposer un acte ayant date certaine (art. 1328 du code civil)... ce qu'elle ne put faire faute d'avoir fait enregistrer l'acte (ou d'avoir fait en sorte de répondre à l'une des autres conditions posées par l'article 1328). La Cour en déduit que cette carence uniquement vis à vis de  la nue-propriétaire non-commerçante, valide l'exercice du droit de repentir.

OBSERVATIONS :

Dont acte. Les praticiens en prennent bonne note.

Pourtant la question peut se poser de savoir pourquoi l'usufruitier ne peut exercer un droit de repentir sans le concours du nu-propriétaire ?

En effet selon un arrêt de la même 3ème chambre, du 9 décembre 2009, l'usufruitier de murs commerciaux donnés à bail, peut faire délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, seul, sans le concours du nu-propriétaire.

Où est la logique juridique dans le fait de donner le pouvoir à l'usufruitier de "passer un acte" seul et d'exiger ensuite qu'il soit accompagné du nu-propriétaire pour revenir et annuler cet acte ?

Cette logique réside à mon sens dans le fait qu'exercer son droit de repentir c'est accorder le renouvellement du bail (art. L 145-58 du code de commerce)...or selon la jurisprudence le renouvellement du bail commercial ne peut avoir lieu qu'avec le concours du nu-propriétaire.

La boucle paraît bouclée...