DROIT DE REPENTIR - Sa mise en échec par ce qui est assimilé au départ du locataire : les démarches irréversibles

Vous souhaitez une consultation sur les démarches irréversibles du locataire qui rendent inopérant le droit de repentir du bailleur ? Exposez-moi votre problème, documents ou non à l'appui. Après acceptation de mon devis, je répondrai à vos questions.

 

 

LE DROIT DE REPENTIR ET SON CARACTERE IRREVOCABLE

COMMENTAIRE EXPRESS…

Cass. 3^e civ., 17 nov. 2016, N° 15-18.926

Textes du code de commerce

Article L145-58

Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Article L145-59

La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable.

Dans cette affaire, un bailleur signifie un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Puis il rétracte son congé en demandant la révision du loyer... (au lieu d’exercer clairement un droit de repentir).

Le locataire fait appel à justice pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

En riposte, le bailleur fait délivrer un droit de repentir au cas où la rétractation du congé n’aurait pas été valable et demande en cas de défaut d’accord amiable, la fixation judiciaire du loyer.

La cour dit que le bailleur n’a pas exercé son droit de repentir valablement, car il l’a exercé seulement pour le cas où son droit de rétractation ne serait pas déclaré valable et que cet acte de repentir en conséquence « n’a pas le caractère irrévocable qui est la condition de validité de l’exercice du droit de repentir ».

La Cour suprême rejette cette motivation car :

 « …le droit de repentir, même formé à titre subsidiaire aux mêmes fins que la demande principale en rétractation du congé en vue d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, est valablement exercé et entraîne irrévocablement le renouvellement du bail à la date à laquelle il est signifié. 

En d'autres termes, la cour suprême casse cet arrêt…l’irrévocabilité est une conséquence du droit de repentir…pas la condition de son existence.

REINSTALLATION DU LOCATAIRE ET ECHEC AU DROIT DE REPENTIR FACE A UN BAILLEUR USUFRUITIER ET NU-PROPRIETAIRE

Cass. civ., 31 mai 2012, n° 11-17.534, n° 658 P+B

SCI La Pierre de l'Ile -de-France et a. c/ Sté Daudon et Cosuti

La preuve : c'est un mot magique et pourtant, la question de son apport reste un écueil récurrent.

On croit maîtriser son droit....à tort. En voici un exemple.

Dans cette affaire, des bailleurs, une SARL usufruitière et une SCI nu-propriétaire donnent congé a leur locataire avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction.

Puis ils exercent leur droit de repentir tiré des dispositions de l'article L 145-58 du code de commerce.

La locataire avait acheté, la veille de la réception de l'acte d'huissier contenant droit de repentir, des parts sociales d'une société contenant transfert de droit au bail. L'acte de cession était sous seing privé. Jusqu'ici par de problème.

Comment devait-elle le prouver et à qui devait-elle démontrer l'antériorité de l'acquisition de son nouveau bail par rapport à la date de l'exercice du droit de repentir ?

Je rappelle que face à elle,  la locataire avait une commerçante, la SARL usufruitière et une non-commerçante, la SCI nue-propriétaire.....

Je crois que tout le monde sait maintenant où se situait le problème.

La cour de cassation a donc eu la position suivante qui se décompose en deux temps : 1°) il fallait pour la locataire apporter la preuve de l'acquisition des parts (donc du bail) vis à vis tant, de l'usufruitière que de la nue-propriétaire.

Comment la cour motive-t-elle ce qui scelle le destin de la locataire ? Je cite la règle posée par la cour : "l'usufruitier ne pouvait, sans le concours du nu-propriétaire, faire valoir son droit de repentir et que la validité de l'exercice de ce droit devait donc être examiné au regard de l'opposabilité tant au nu-propriétaire qu'à l'usufruitier de l'antériorité" par la locataire de l'acquisition des parts sociales.

2°) Or si entre commerçants l'apport de la preuve peut se faire par tous moyens (art. L 110-3 du code de commerce) et si la locataire a pu valablement se contenter de produire l'acte de cession vis à vis de l'usufruitière commerçante, il fallait vis à vis de la non-commerçante opposer un acte ayant date certaine (art. 1328 du code civil)... ce qu'elle ne put faire faute d'avoir fait enregistrer l'acte (ou d'avoir fait en sorte de répondre à l'une des autres conditions posées par l'article 1328). La Cour en déduit que cette carence uniquement vis à vis de  la nue-propriétaire non-commerçante, valide l'exercice du droit de repentir.

OBSERVATIONS :

Dont acte. Les praticiens en prennent bonne note.

Pourtant la question peut se poser de savoir pourquoi l'usufruitier ne peut exercer un droit de repentir sans le concours du nu-propriétaire ?

En effet selon un arrêt de la même 3ème chambre, du 9 décembre 2009, l'usufruitier de murs commerciaux donnés à bail, peut faire délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, seul, sans le concours du nu-propriétaire.

Où est la logique juridique dans le fait de donner le pouvoir à l'usufruitier de "passer un acte" seul et d'exiger ensuite qu'il soit accompagné du nu-propriétaire pour revenir et annuler cet acte ?

Cette logique réside à mon sens dans le fait qu'exercer son droit de repentir c'est accorder le renouvellement du bail (art. L 145-58 du code de commerce)...or selon la jurisprudence le renouvellement du bail commercial ne peut avoir lieu qu'avec le concours du nu-propriétaire.

La boucle paraît bouclée...