La loi du 22 mars 2012 modifie les deux premiers alinéa de l'article L 145-39 du code de commerce.
Désormais :
* le congé délivré EN COURS DE BAIL (soit, aux échéances contractuellement prévues ou à l'une des échéances triennales) ou bien pour LE TERME CONTRACTUEL, doit être délivré 6 mois à l'avance pour l'une de ces périodes, c'est à dire pour les troisième, sixième ou neuvième anniversaire, et non plus pour le dernier jour du trimestre qui fait suite à l'un de ces anniversaires;
* le congé délivré AU COURS DE LA TACITE PROLONGATION prend effet le dernier jour du trimestre civil suivant le préavis de 6 mois. La demande quant à elle prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit les six mois postérieurs à sa notification.
Ce blog a pour objet de suivre l'actualité des baux commerciaux au travers de la publication du contenu d'arrêts de la Cour de cassation en la matière ou de la publication d'articles de fond rédigés par mes propres soins. J'essaye toujours de trouver des sujets pratiques et pour moi, les exposer de manière simplifiée ne veut pas dire déformer les concepts ou les faits. La précision est de rigueur !
lundi 21 mai 2012
ADIEU TACITE RECONDUCTION BONJOUR TACITE PROLONGATION
La loi relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives N° 2012-387 du 22 mars 2012, en son article 2, I et II, substitue au vocable de "reconduction" celui de "tacite prolongation".
Sont donc concernés les articles suivants du code de commerce :
- L 145-8 (sur le droit au renouvellement et la durée d'exploitation effective);
- L 145-10 (sur l'époque à laquelle peut être formée la demande de renouvellement);
- L 145-12 (relatif à la date de pris d'effet du nouveau bail en cas de congé);
- L 145-34 (sur la disparition du plafonnement lorsque le bail dure depuis plus de douze ans).
Ceci étant la notion de "reconduction" implique la naissance d'un nouveau contrat, notion que rejetait le statut des baux commerciaux ; le contrat de bail arrivant à son terme et qui ne fait pas l'objet d'une demande ou d'une offre de renouvellement se poursuit aux mêmes clauses et conditions. Monsieur BLATTER l'avait fort bien relevé dans son remarquable ouvrage paru aux éditions du Moniteur; Monsieur BLATTER parlait en effet de tacite prorogation.
dimanche 6 mai 2012
Procédure collective et non renouvellement pour motif grave et légitime
Ainsi que la Cour d'appel de Paris (16ème chambre B) l'a jugé le 23 mars 2006, aucune disposition de la loi sur le redressement ou la liquidation judiciaire n'interdit au bailleur de se prévaloir à l'encontre du preneur en redressement ou en liquidation judiciaire d'un motif grave et légitime, même pour défaut ou retard de paiement des loyers, aux fins de justifier le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.
dimanche 15 avril 2012
SOUS-LOCATION ET BAILLEUR
Les fondamentaux de la sous-location :
1. il n'y a pas de lien contractuel entre le sous-locataire et le bailleur.
2. Le sous-locataire n'a qu'un bailleur : le locataire principal.
3. Tant que le bail se poursuit, le sous-bail reste lui aussi en vigueur.
4. Si le bailleur veut faire cesser la sous-location, il doit s'occuper d'abord de faire résilier la location principale et c'est au locataire ensuite de faire résilier la sous-location.
En fait le bailleur a voulu passer outre la résiliation du bail principal et avait assigné locataire et sous-locataire, demandant à ce premier de mettre un terme à la sous-location, sans pour autant demander que soit mis un terme à la location principale (une infraction avait été commise, le locataire n'avait pas appelé le bailleur à concourir à l'acte de sous-location [violation de l'article L 145-31]).
Une Cour d'appel a fait droit à la demande du bailleur estimant qu'il était effectivement sans droit ni titre nivs à vis du bailleur.
La Cour de Cassation a censuré cet arrêt sur les fondement des article 1134 et 1165 du code civil et L 143-31 du Code de commerce. Pour Elle, le bail principal tant qu'il n'est pas résilié continue de produire ses effets et notamment il continue de servir de support à l'acte de sous-location.
1. il n'y a pas de lien contractuel entre le sous-locataire et le bailleur.
2. Le sous-locataire n'a qu'un bailleur : le locataire principal.
3. Tant que le bail se poursuit, le sous-bail reste lui aussi en vigueur.
4. Si le bailleur veut faire cesser la sous-location, il doit s'occuper d'abord de faire résilier la location principale et c'est au locataire ensuite de faire résilier la sous-location.
Cass. 3ème civ. 1er février 2012, n° 10-22.863, 10 -23.818 et 11-10.027 , n° 143 P+B Sté Distribution Casino France c/ Morin et a.
En fait le bailleur a voulu passer outre la résiliation du bail principal et avait assigné locataire et sous-locataire, demandant à ce premier de mettre un terme à la sous-location, sans pour autant demander que soit mis un terme à la location principale (une infraction avait été commise, le locataire n'avait pas appelé le bailleur à concourir à l'acte de sous-location [violation de l'article L 145-31]).
Une Cour d'appel a fait droit à la demande du bailleur estimant qu'il était effectivement sans droit ni titre nivs à vis du bailleur.
La Cour de Cassation a censuré cet arrêt sur les fondement des article 1134 et 1165 du code civil et L 143-31 du Code de commerce. Pour Elle, le bail principal tant qu'il n'est pas résilié continue de produire ses effets et notamment il continue de servir de support à l'acte de sous-location.
vendredi 16 mars 2012
La procédure en acquisition de la clause résolutoire et les créanciers inscrits à prendre en compte pour la leur dénoncer
ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
- DEMANDE RECONVENTIONNELLE OBLIGATION DE DENONCER LA PROCEDURE AUX CREANCIERS
INSCRITS - INSCRIPTION POSTERIEURE A L'EXPIRATION DU DELAI D'UN MOIS PREVUE AU
COMMANDEMENT - VALIDITE : OUI - OBLIGATION DE DENONCIATION : OUI.
Arrêt du 22 mars
2006
N° 385
FS-P+B+R
Article L 143-2
du code de commerce : « Le propriétaire qui poursuit la
résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce
grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux
créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs
inscriptions.
Le
jugement ne peut intervenir qu 'après un mois écoulé depuis la notification. La
résiliation amiable du bail ne devient définitive qu 'un mois après la
notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus. »
Dans cette affaire, par acte du 3 février 1995
la bailleresse fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré
de loyer. Suite à l'opposition de sa locataire, la bailleresse obtient
reconventionnellement des premiers juges et de la Cour d'appel l'acquisition de
la clause résolutoire et son expulsion.
Or
un établissement financier détenait deux nantissements inscrits sur le fonds de
la locataire. Non attrait dans la procédure d'expulsion il assigne la
bailleresse en dommages-intérêts « lui reprochant d'avoir commis une faute en
s'abstenant de lui notifier la procédure de résiliation judiciaire du bail. »
La
cour d'appel déboute l'établissement
financier, retenant que la résiliation est devenue effective à l'expiration du
délai d'un mois suivant la délivrance du commandement et qu'en ayant inscrit
les nantissements postérieurement à cette expiration, l'établissement de crédit
n'avait pas acquis la qualité de créancier au sens de l'article L 143-2 du code
de commerce.
La
cour de cassation n'admet pas ce raisonnement : «Qu'en statuant
ainsi alors que le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du
bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous
les créanciers inscrits à la date de celle-ci, la cour d'appel a violé »
l'article L 143-2 du code susvisé.
OBSERVATIONS :
C'est
l'assignation, c'est-à-dire la demande, qui
est la frontière entre les créanciers inscrits qui doivent être pris en compte
et ceux qui ne peuvent plus l'être ; ça n'est pas le commandement.
Celui-ci
n'est pas à proprement parler une demande de
résiliation. En effet la loi est plus générale, elle ne fait pas
seulement référence au propriétaire qui poursuit l'acquisition
de la clause résolutoire et qui est obligé de délivrer une commandement.
Cet
arrêt est le corolaire de deux autres : Cour de Paris, du 2 février 1934 (sem.
jur. 1934, 938) Cour de Bordeaux du 6 février 1941 (S. 1941 T), selon lesquels tous les créanciers inscrits
postérieurement à l'action en résiliation judiciaire
ne peuvent opposer le défaut de notification.
Le redressement judiciaire n'exclut pas le paiement par compensation
DETTE NEE DE REPARATIONS NECESSAIRES A LA CHARGE DU BAILLEUR-
DETTE DE LOYER - REDRESSEMENT JUDICIAIRE DU LOCATAIRE - PAIEMENT PAR
COMPENSATION : OUI -
CIV 3. 13 février 2002 N° 246
RAPPEL DES TEXTES:
Article 1289 du Code civil: « Lorsque
deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre
elles une compensation qui éteint les deux dettes (...) ».
Article L 621-24 § 1er du Code de commerce
: « Le jugement ouvrant la procédure [de redressement judiciaire]
emporte de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement
au jugement d'ouverture. Cette interdiction ne fait pas obstacle au paiement
par compensation de créances connexes ».
Dans cette affaire les bailleurs, en
l'absence de stipulation expresse contraire du bail, sont à la suite d'un
rapport d'expertise judiciaire, considérés comme contraints de remettre en état
les lieux loués. Cette remise en état est chiffrée par l'Expert judiciaire.
Bien entendu ne sont pas concernées les réparations locatives.
Pendant ce temps, la société locataire qui a
contracté des dettes et notamment des dettes de loyer est mise en redressement
judiciaire et un plan de continuation est arrêté par un Jugement.
La preneuse veut que ses bailleurs fasse
l'avance du montant des travaux de remise en état.
Les bailleurs invoquent la compensation entre le
coût des travaux à leur charge et le montant des loyers dus antérieurement au
jugement d'ouverture du redressement judiciaire.
* La
COUR d'APPEL de RIOM rejette la prétention des bailleurs, la déclarant sans
objet.
* Mais
Elle est censurée par la COUR de CASSATION qui rappelle les dispositions de
l'article L 621-24 § 1cr du Code de commerce.
Sur les travaux incombant au bailleur, la COUR
SUPREME rappelle incidemment mais clairement qu'il faut s'attacher à examiner
les stipulations expresses du bail pour déterminer leur existence et leur
étendue.
Il est bon de se souvenir qu'en l'absence de stipulations du bail sur les grosses
réparations, l'article 1719 du Code civil. qui dispose notamment que le
bailleur est tenu « d'entretenir » la chose louée « en état de servir à l'usage
pour lequel elle a été louée », s'applique.
mardi 13 mars 2012
Circonstances et pommes de terres....nouvelles
ORDONNANCE
DE REFERE - RETRACTATION CIRCONSTANCES NOUVELLES - DEFINITION -
CIV 3, 16 décembre 2003, N°
1437
«
L'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en
cas de circonstances nouvelles. »
Dans cette affaire,
une locataire assigne sa bailleresse en référé, aux fins de voir
rapportée une ordonnance (rendue le 5 juillet 2000), ayant constaté la
résiliation du bail commercial pour le non-paiement de loyers dans le mois d'un
commandement.
La Cour d'appel de CAEN rétracte
l'ordonnance et déboute la bailleresse de sa demande en paiement de loyers, en
retenant qu'au 30 mai 2000 la locataire était à jour de ses loyers et que
n'ayant pas fait état de cette situation à l'audience du 14 juin 2000 devant le
Juge des référés (initialement saisi), elle était autorisée à en faire état
pour la première fois à l'appui de sa demande en rétractation, cette
circonstance devant donc être qualifiée de nouvelle.
La Cour de Cassation
interprète strictement les dispositions du Nouveau Code de Procédure Civile et
censure la Cour d'Appel dans les termes suivants :
«(...) ne constituent pas une circonstance nouvelle
autorisant la rétractation d'une ordonnance de référé des faits antérieurs à la
date de l'audience devant le juge des référés qui a rendu l'ordonnance et
connus de celui qui sollicite la rétractation ».
OBSERVATIONS: la juridiction des référés est à
manier avec précaution. Que l'on se souvienne également qu'une ordonnance de
référé a l'autorité de la chose jugée et qu'ayant déclarée acquise la clause
résolutoire elle ne peut plus être remise en cause par le juge du fond, dès
lors que cette ordonnance n'est plus susceptible d'appel.
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