Cass. 3ème civ. 7 septembre 2017
n° 16-17174
Pour
mémoire on rappellera les dispositions de l’article 2199 du code civil
applicables depuis le 1er janvier 2007 : « Les baux consentis
par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au
créancier poursuivant comme à l’acquéreur.
La
preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen."
Cependant
le présent litige porte sur l’ancien article 698 du code de procédure civile,
applicable aux saisies diligentées avant la réforme et aux termes de ces
dispositions :
« Les
baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être
annulés et ceux postérieurs au commandement doivent l'être si, dans l'un ou
l'autre cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demandent. »
Dans
cette affaire étaient posées deux questions :
1°)
Un adjudicataire des murs commerciaux, doit-il avoir été informé de la demande
de renouvellement formée par le locataire après la délivrance au bailleur du
commandement de saisie-immobilière, pour que la prescription de son action en
annulation du bail et de la demande en renouvellement, puisse lui être
opposée ?
2°)
Un adjudicataire peut-il prétendre que la demande de renouvellement a pu, suite
à l’absence de contestation du bailleur durant trois mois, former un nouveau
bail postérieurement au commandement expropriatif, de telle sorte que l’adjudicataire
peut obtenir l’annulation de ce bail nouvellement formé ?
A
la première question la Cour suprême, répond par la négative et casse l’arrêt
de la Cour d’appel sur ce point.
La
prescription biennale a eu pour point de départ la date d’effet de la demande
de renouvellement et point n’était besoin que cette demande ait été portée à la
connaissance de l’adjudicataire…
Il convient également de préciser que la demande
en renouvellement avait été effectuée postérieurement à la date de délivrance
du commandement expropriatif.
Cette
question était légitime car l’on sait que la prescription ne court que le jour
ou le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui
permettant de l’exercer.
Ceci
étant pour la Cour de cassation, le locataire doit bénéficier du statut à
partir du moment, où, il a, même entre les mains du bailleur qui a fait l’objet
du commandement, adressé sa demande de renouvellement, de sorte que la
prescription biennale a commencé à courir à compter de la date d’effet de la
demande de renouvellement.
En
l’espèce les demandes de l’adjudicataire furent donc déclarées prescrites et l’arrêt
de la Cour d’appel, cassé.
A
la seconde question la Cour de cassation, à l’instar de la Cour d’appel, a
répondu par la négative.
Le
bailleur ne pourra pas solliciter l’annulation du bail, car, selon la Cour de
cassation, « la demande de renouvellement de bail commercial n’entre pas
dans les prévisions de l’article 698 de l’ancien code de procédure civile. »
Le
bail renouvelé n’est donc pas assimilé au bail d’origine, ce que l’on peut
comprendre, parce qu’il va suivre, au travers de la fixation de son prix une
trajectoire qui découle de ce bail d’origine, sans hiatus. Il n'est pas le bail conclu.
