Délais de paiement : obligations du locataire pour leur obtention et réaction appropriée du bailleur

COUR D'APPEL DE PARIS, Pôle 1, ch. 8, 15 novembre 2019

n° 19/08993

 

L'obtention de la suspension des effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers dans les termes de l'article L. 145-41 du code de commerce est loin d'être automatique.

Certes, l'examen du commandement de payer, du contenu de la clause résolutoire, du comportement du bailleur peuvent permettre de soulever des nullités ou une contestation sérieuse. La vérification de la signification de l'assignation le cas échéant aux créanciers inscrits peut permettre de faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire en fonction des usages en vigueur devant la juridiction saisie (certains juges refusent d'examiner l'affaire).

En général, cependant, le bailleur présente une demande en justice exempte de vices. Il ne reste plus comme possibilité pour le locataire, de solliciter des délais de paiement. 

A cet effet, il doit être précis et :

-  expliquer l'origine de ses difficultés ; "l'idéal" est de démontrer le caractère extérieur à sa gestion de la cause des difficultés ;

-  expliquer le caractère ponctuel desdites difficultés ; "l'idéal" pour le locataire est de reprendre le paiement du loyer courant et d'entamer le paiement de l'arriéré AVANT l'audience pour notamment la raison ci-dessous exposée ;

- proposer un plan d'apurement de la dette locative et surtout, il doit démontrer qu'il est en mesure de faire face à l'échéancier qu'il propose.

Donc, le bailleur devra s'attacher à vérifier la cohérence de la démonstration du locataire, en vérifiant minutieusement les documents fournis par ce dernier à l'appui de sa démonstration (courriels, relevés bancaires, factures en attente, grand livre concernant la période débitrice...).

La cohérence pourra aussi porter sur la durée de l'échéancier proposé et rien n'interdira, au contraire, au bailleur de faire valoir la nécessité pour lui de percevoir son loyer...c'est une évidence.

L'obligation pour le locataire de démontrer qu'il est en mesure de tenir ses engagements devant la juridiction saisie, est acquise en jurisprudence, et cet arrêt de la Cour d'appel de Paris, pôle 1 chambre 8, du 15 novembre 2019 n° 19/08993 ne fait que rappeler ce qui est pratiqué par le juge depuis des lustres.

Enfin, il n'est pas évident que l'existence du COVID-19 soit un cas de force majeur pour le locataire...mais c'est une autre question, très discutée.

Procédure devant le Tribunal judiciaire et baux commerciaux

La nouvelle procédure devant le tribunal judiciaire

Les dispositions du Livre II du code procédure civile intitulé « DISPOSITIONS PARTICULIERES A CHAQUE JURIDICTION », ont donc été réécrites.

Effectivement, l’article 95 de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, crée en son article 95, un tribunal judiciaire qui fait disparaître TGI et TI.

Ce tribunal judiciaire a une compétence propre, et par ailleurs, héberge plusieurs juridictions : son Président, que l’on peut saisir en référé ou par voie de requête, le juge des contentieux de la protection[1], les chambres de proximité[2], le JAF, le juge de l’exécution.

Bien entendu, il vit aux côtés des autres juridictions civiles que nous connaissons, le Tribunal paritaire des baux ruraux, le Conseil de Prud’hommes[3] et le Tribunal de commerce.

En pratique les domaines d’intervention (je différencie ce concept, tenant à des conditions matérielles de celui de la compétence, tenant à la loi) du Tribunal judiciaire pourront varier en fonction de critères purement matériels. Par exemple, si la juridiction « tribunal judiciaire » d’un département X est juridiquement comme tous les tribunaux judiciaires compétent pour traiter du contentieux des baux commerciaux, matériellement il pourra lui être retiré par décret en conseil d’Etat le traitement des dossiers relatifs aux baux commerciaux, au profit d’un autre tribunal judiciaire du même département ou du département voisin Y parce que l’Etat a souhaité tenir compte du volume des affaires concernées et de la technicité de cette matière[4].

D’ailleurs c’est justement ce qui est opéré par un nouvel article R.211-4.I. inséré au début de la sous-section 2 de la section 1 du chapitre Ier du titre Ier du livre II du COJ, par l’article 3 du  décret n° 2019-912 du 30 août 2019[5]. Ce nouvel article R.211-4.I. stipule ce qui suit :

« En matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l’article L.211-9-3 connaissent seuls, dans l’ensemble du département ou, dans les conditions prévues au III de l’article L.211-9-3, dans deux départements, de l’une ou plusieurs des compétences suivantes :

(…)

2° Des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce. »

Donc bien évidemment, cet article R.211-4 est précédé par l’article R.211-3-26 nouveau, qui stipule :

« Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :

(…)

11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale… ».

Cet alinéa permet de penser que la compétence du juge des loyers, qui donc sera incarné par le Président du tribunal judiciaire, est maintenue.

Aux termes du nouvel article R.211-3-25 du COJ, « Dans les matières pour lesquelles il a compétence exclusive, et sauf disposition contraire, le tribunal judiciaire, statue en dernier ressort lorsque le montant de la demande est inférieur ou égale à la somme de 5 000 € ».

Il s’évince de ce qui précède, que si juridiquement tous les tribunaux judiciaires sont compétents en matière de baux commerciaux, seuls matériellement certains et avec eux a priori leur Président, se verront attribuer la possibilité des les traiter, à charge d’appel ou en dernier ressort. En conséquence le lieu de l’immeuble n’est plus un critère automatique de compétence en la matière.

Le principe la collégialité semble être l’exception et l’unicité, la règle[6], [7].

Les mentions obligatoires de la nouvelle assignation

On précisera d’emblée que le Tribunal judiciaire en tant que juridiction remplaçant le TGI, sera saisi par une assignation contenant une date et le numéro de la chambre concernée. La constitution à quinzaine doit donc disparaître, mais il existe une période de transition jusqu’au 1^er septembre 2019 ;cf. in fine.

Les articles actuels 54, 55 et 56 du code de procédure civile relatifs aux mentions que doit contenir l’assignation sont réécrits par l’article 1^er du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019. L’article 54 nouveau regroupe toutes les mentions obligatoires à peine de nullité pour l’assignation et la requête, tandis que les nouveaux articles 55 et 56 sont spécialement dédiés à l’assignation.

« Art. 54.- La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les deux parties.

« Lorsqu’elle est formée par voie électronique, la demande comporte également, à peine de nullité, les adresse électronique et numéro de téléphone mobile du demandeur lorsqu’il consent à la dématérialisation ou de son avocat. Elle peut comporter l’adresse électronique et le numéro de téléphone du défendeur.

« A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

« 1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

« 2° L’objet de la demande ;

« 3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

« b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

« 4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

« 5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative ;

« 6° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

« Art. 55.- L’assignation est l’acte d’huissier de justice par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant le juge.

« Art. 56.- L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

« 1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

« 2 Un exposé des moyens en fait et en droit ;

« 3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé.

« L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.

« Elle vaut conclusions. »

L’article 4 du décret sus-visé est relatif au Tribunal judiciaire ; il réécrit le titre 1^er du livre II du code de procédure civile. La numérotation qui va suivre concerne donc les nouveaux articles du CPC. Ne seront détaillées que les dispositions essentielles.

Art. 750 – 1

Le recours au juge pour une demande n’excédant pas 5000 € doit être précédé, sous peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, soit d’une tentative de conciliation (menée par un conciliateur de justice), soit d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.

Le deuxième alinéa de cet article dresse la liste des dispenses de recours aux MARDL.

Art. 751

« La demande formée par assignation est portée à une audience dont la date est communiquée par tout moyen au demandeur selon des modalités définies par arrêté du garde des sceaux. »

Art. 752

« Lorsque la représentation par avocat est obligatoire, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, l’assignation contient à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat du demandeur ;

2° Le délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat.

Le cas échéant, l’assignation mentionne l’accord du demandeur pour que la procédure se déroule dans audience en application de l’article L.212-5-1 du COJ. »

L’avant dernier alinéa du nouvel article 761 du CPC dispose : « Dans les matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, les parties sont tenus de constituer avocat, quel que soit le montant de leur demande.

Quel est le délai dans lequel l’avocat du défendeur doit se constituer ?

Quinze jours comme actuellement (cf. nouvel article 763 du CPC). Une nouveauté toutefois relative au contenu de la constitution : le défendeur peut y faire figurer son accord pour que la procédure se déroule sans audience.

Que faire de la première expédition qu’en notre qualité d’avocat du demandeur l’huissier de justice nous transmets ?

Selon Le nouvel article 754 du CPC, il convient de la placer au greffe de la chambre concernée par RPVA (cf. art. 748-1 du CPC). C’est ainsi comme vous le savez que la juridiction est saisie. ATTENTION : le délai de placement est réduit à deux mois ! C’est l’article 754 alinéa 2 du CPC.

A ce stade on ne peut que reprendre à la lettre les termes de la loi :

Si la date d’audience qui vous a été donnée pour assigner, l’a été autrement que par l’intermédiaire du RPVA, ou si le RPVA vous donne une date à moins de deux mois du jour où vous la prenez, il faut placer l’assignation au moins quinze jours avant la date d’audience que l’on vous a donné.

Si vous ne respectez pas ces délais, la sanction est celle de la caducité, ce qui n’est pas nouveau, constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie. On rappellera que dès lors que l’assignation est déclarée caduque, elle perd son effet interruptif de prescription[8]. Cette ordonnance de caducité ne pourra être rapportée qu’en cas d’erreur du juge (cf. art. 407 du CPC).

Pour le reste il est procédé comme il est dit aux nouveaux articles 765 à 768 du CPC, relatifs à la constitution et aux conclusions et l’on reste dans les formalités et le contenu des écritures tels qu’on les connait actuellement devant le TGI.

Pour ce qui concerne les baux commerciaux, devant le tribunal judiciaire (l’ancien TGI au fond ainsi qu’on l’aura compris) la procédure est écrite, aucune disposition contraire la rendant orale (cf. nouvel article 775 du CPC).

S’en suit une audience d’orientation de l’affaire et le cas échéant une mise en état, décrite aux nouveaux articles 775 à 807 du CPC.

Il convient de souligner que dorénavant, à compter du 1^er janvier 2020, le juge de la mise en état est doté d’une compétence supplémentaire : celle de statuer sur les fins de non-recevoir.

Il convient de se reporter aux dispositions du 6° du nouvel article 789 du CPC, qui remplace l’ancien article 771.

On précisera, qu’il résulte des dispositions des article 814 et 815 nouveaux, du CPC, que vous serez informé(e) de l’attribution de votre affaire à un juge unique ou a une formation collégiale.

Si à la suite de l’information selon laquelle l’affaire est renvoyée devant un juge unique votre client souhaite qu’elle soit attribuée à une formation collégiale, vous aurez alors 15 jours à compter de la date de cette information pour faire connaître la volonté de votre client, à peine de forclusion.

ATTENTION L'ASSIGNATION SANS DATE TELLE QUE NOUS LA CONNAISSONS ACTUELLEMENT EST MAINTENUE JUSQU'AU PREMIER SEPTEMBRE 2020. MAIS PAR PRECAUTION JE RECOMMANDE DE LA PLACER DANS LE DELAI DE DEUX MOIS NOUVELLEMENT PREVU PAR LA REFORME.

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[1] Art. 95 29° : « Après la sous-section 3 de la section 1 du chapitre III du titre Ier du livre II, est insérée une sous-section 3 bis ainsi rédigée :
« Sous-section 3bis

« Le juge des contentieux de la protection
« Art.L.213-4-1.- Au sein du tribunal judiciaire, un ou plusieurs juges exercent les fonctions de juge des contentieux de la protection… ». Les articles suivants ont trait à la compétence spécifique au JCP. Il est coutume de dire que sa compétence matérielle reprend peu ou prou celle du Tribunal d’Instance.

[2] L’article L.95 26° ajoute au COJ un article L.212-8 ainsi rédigé : « Le tribunal judiciaire peut comprendre, en « dehors de son siège, des chambres de proximité dénommées « tribunaux de proximité », dont le siège et le « ressort ainsi que les compétences matérielles sont fixées par décret.

« Ces chambres peuvent se voir attribuer, dans les limites de leur ressort, des compétences matérielles « supplémentaires, par une décision conjointe du premier président de la cour d’appel et du procureur général « près cette cour, après avis des chefs de juridiction et consultation du conseil de juridiction concernés. »

[3] Le greffe du Tribunal judiciaire pourra être amené à intégrer le greffe du CPH (cf. art.95 6° b de la loi)

[4] Art. 95 17° de la loi qui ajoute au COJ l’article L 211-9-3.- I : « Lorsqu’il existe plusieurs tribunaux judiciaires « dans un même département, ils peuvent être spécialement désignés par décret pour connaître seuls dans « l’ensemble de ce département :

« 1° de certaines des matières civiles dont la liste est déterminée par décret en Conseil d’Etat, en tenant compte du volume des affaires concernées et de la technicité de ces matières ».

[5] Rappelons que ce décret, par ses articles 2 à 39 modifie la partie réglementaire du COJ.

[6] Cf. article L 95 22°qui ajoute à l’article L.212-1 du COJ un alinéa : « Dans les matières disciplinaires ou relatives à l’état des personnes, sous réserve des dispositions particulières aux matières de la compétence du juge aux affaires familiales et du juge des contentieux de la protection mentionné à l’article L.213-4-1, le tribunal judiciaire ne peut statuer à juge unique ».

[7] Cf. article L 95 23° modifiant l’article L.212-2 dans les termes suivants : « Lorsqu’une affaire, compte tenu de l’objet du litige ou de la nature des questions à juger, est protée devant le tribunal judiciaire statuant à juge unique, le renvoi à la formation collégiale peut être décidé, d’office ou à la demande de l’une des parties, dans les cas prévus par décret en Conseil d’Etat. Cette décision constitue une mesure d’administration judiciaire qui n’est pas susceptible de recours. »

[8] Cass. Ass. plén. 3 avril 1987 n° 86-11.536 bull. civ. n° 2 et Cass. 1^ère civ. 17 mai 1988 n° 86-10.817 Bull.civ. I n° 147.

Le sort du bail renouvelé après la délivrance du commandement de saisie immobilière

Cass. 3ème civ. 7 septembre 2017

n° 16-17174

Pour mémoire on rappellera les dispositions de l’article 2199 du code civil applicables depuis le 1^er janvier 2007 : « Les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen."

Cependant le présent litige porte sur l’ancien article 698 du code de procédure civile, applicable aux saisies diligentées avant la réforme et aux termes de ces dispositions :

« Les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés et ceux postérieurs au commandement doivent l'être si, dans l'un ou l'autre cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demandent. »

Dans cette affaire étaient posées deux questions :

1°) Un adjudicataire des murs commerciaux, doit-il avoir été informé de la demande de renouvellement formée par le locataire après la délivrance au bailleur du commandement de saisie-immobilière, pour que la prescription de son action en annulation du bail et de la demande en renouvellement, puisse lui être opposée ?

2°) Un adjudicataire peut-il prétendre que la demande de renouvellement a pu, suite à l’absence de contestation du bailleur durant trois mois, former un nouveau bail postérieurement au commandement expropriatif, de telle sorte que l’adjudicataire peut obtenir l’annulation de ce bail nouvellement formé ?

A la première question la Cour suprême, répond par la négative et casse l’arrêt de la Cour d’appel sur ce point.

La prescription biennale a eu pour point de départ la date d’effet de la demande de renouvellement et point n’était besoin que cette demande ait été portée à la connaissance de l’adjudicataire… 

Il convient également de préciser que la demande en renouvellement avait été effectuée postérieurement à la date de délivrance du commandement expropriatif.

Cette question était légitime car l’on sait que la prescription ne court que le jour ou le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ceci étant pour la Cour de cassation, le locataire doit bénéficier du statut à partir du moment, où, il a, même entre les mains du bailleur qui a fait l’objet du commandement, adressé sa demande de renouvellement, de sorte que la prescription biennale a commencé à courir à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement.

En l’espèce les demandes de l’adjudicataire furent donc déclarées prescrites et l’arrêt de la Cour d’appel, cassé.

A la seconde question la Cour de cassation, à l’instar de la Cour d’appel, a répondu par la négative.

Le bailleur ne pourra pas solliciter l’annulation du bail, car, selon la Cour de cassation, « la demande de renouvellement de bail commercial n’entre pas dans les prévisions de l’article 698 de l’ancien code de procédure civile. »

Le bail renouvelé n’est donc pas assimilé au bail d’origine, ce que l’on peut comprendre, parce qu’il va suivre, au travers de la fixation de son prix une trajectoire qui découle de ce bail d’origine, sans hiatus. Il n'est pas le bail conclu.