Locataires, vous n'avez pas besoin d'avertir votre bailleur que vous allez quitter les lieux, pour faire échec au droit de repentir

 CASS. 3ème CIV., 15 décembre 2021 n° 21-11.634

 

L'affaire débute de manière classique.

La locataire demande le renouvellement de son bail aux conditions initiales des loyers et charges.

Le bailleur refuse le renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction.

La locataire assigne ce dernier pour obtenir une indemnité d'éviction dont elle estime le montant à 2365000.00 €.

Le Tribunal saisi, ordonne une expertise.

Puis la locataire avertit la bailleresse que, suite à l'échec des négociations sur cette indemnité d'éviction, elle ne peut plus envisager la poursuite du bail dans les lieux.

Quelques mois plus tard, elle invite le bailleur à un état des lieux de sortie.

Le même jour que cette invitation, ledit bailleur signifie à la locataire par voie de commissaire justice, un acte de rétractation du refus de renouvellement, acceptant la demande de renouvellement originelle. Le fameux droit de repentir.

La locataire fait constater qu'elle a quitté les lieux, rompu les contrats d'approvisionnement, écoulé ses stocks, démonté les meubles, vidé les lieux et licencié son personnel.

Enfin, un état des lieux est réalisé contradictoirement.

C'est presque 2 ans plus tard que l'expert judiciaire rendra son rapport.

Le jugement déclare irrecevable le droit de repentir et, en conséquence, fixe le montant de l'indemnité d'éviction, en l'occurrence à 339390.00 €. Pour le premier juge, les démarches de la locataire caractérisaient la réalité d'un processus de départ irréversible ne permettant plus l'exploitation.

Le bailleur a relevé appel du jugement et a demandé qu'il soit retenu que la rupture du bail a eu lieu du seul chef du preneur, que la locataire soit condamnée à diverses sommes, dont une indemnité d'occupation, la taxe foncière, le coût de la reprise des obligations, et subsidiairement, il demande la diminution du montant de l'indemnité d'éviction.

Au soutien de son appel, le bailleur argue qu'au moment de son repentir : 
- la locataire n'avait pas quitté les lieux; 
- elle n'avait pas remis les clés; 
- elle se réservait un droit de jouissance jusqu'à la réalisation, 9 jours plus tard, d'un état des lieux de sortie; 
- elle n'avait pas démontré la connaissance par le bailleur d'un processus irréversible de départ constitutif de l'abus du droit de repentir; 
- elle n'avait pas démontré l'engagement du processus irréversible de départ avant la notification du repentir et que les actes marquant ce processus avaient eu lieu le jour du repentir du bailleur et qu'il n'y avait aucun stock à écouler.

 

Pour la locataire, au moment du repentir, elle avait quitté des lieux vides et le processus rendant impossible la poursuite de l'exploitation avait été engagé, soulignant que le bailleur avait attendu 4 ans pour exercer son droit de repentir.

La Cour d'appel commence par constater qu'à la date de la signification de l'exercice du droit de repentir à 15 heures, la locataire était encore dans les lieux (puisque la signification par commissaire de justice avait été faite dans les locaux à personne habilitée).

Elle estime que la lettre de la locataire informant le bailleur de son départ, étant arrivée dans les mains du bailleur le même jour de la notification du droit de repentir, la locataire ne démontrait pas que le bailleur en avait déjà connaissance au moment où il a fait signifier ledit droit de repentir. La locataire ne démontre pas avoir terminé ses opérations de déménagement et avoir remis les clés.

Bien plus, la Cour estime que toutes les démarches irréversibles susvisées, à savoir : 
- magasin vide de mobilier et matériel, 9 jours avant le repentir, 
- réunion du comité d'entreprise, 3 jours avant le repentir, 
- le déménagement mis en œuvre avant le droit de repentir, 
- la résiliation des contrats des fournisseurs, 
"n'établissent pas davantage l'information du bailleur qui avait toujours à ce moment-là la faculté d'exercice de son droit de repentir". La Cour d'appel infirme donc le jugement et permet au droit de repentir de reprendre ses effets.

Cependant, pour la Cour de cassation, l'engagement d'un processus irréversible de départ des lieux loués par le preneur, suffit à faire obstacle à l'exercice du droit de repentir par le bailleur.

Pour la Cour suprême, en jugeant pour valider ce droit, qu'au jour de la signification du droit de repentir, le bailleur n'avait pas connaissance d'un tel processus, la Cour d'appel a ajouté une condition que la loi ne contenait pas, violant ainsi les dispositions de l'article L.145-58 du Code de commerce.