DEMANDE DE REVISION
TRIENNALE - PRESCRIPTION BIENNALE - CHAMP D'APPLICATION - Civ 3ème 13 février 2002 N° 257 exposé et commenté par Eric DESLANDES, Avocat au Barreau de Paris, 8 rue des Saints Pères 75007 PARIS Tél. 01 40 72 60 45 deslandesavocat@orange.fr
Textes
appliqués :
L 145-38 § 1er du Code de commerce : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée
en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.»
L 145-60 du Code de
commerce : « Toutes les
actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »
Teneur de l’arrêt
Dans cette affaire, le renouvellement
du bail litigieux intervient le 1er
janvier 1990. Le 30 octobre 1995,
les bailleurs notifient aux locataires par lettre RAR un mémoire en révision du
loyer à la hausse.
Les locataires
prétendent que cette demande est tardive.
La COUR d'APPEL de GRENOBLE, décide que la présentation
de cette lettre est effectivement tardive et donc inopérante au motif que les
demandes en révision sont soumises à la prescription biennale de l'article L
145-60 du Code de Commerce. Selon Elle, cette lettre RAR aurait dû être envoyée
avant le 1er janvier 1995, soit
dans les deux ans suivant la première date utile pour former la demande
en révision triennale (en l'espèce cette première date utile est le 1er janvier 1993 cf. l'article l 145-38 du Code de commerce).
La COUR de CASSATION censure cette
décision : la prescription
biennale ne court que du jour de l'expédition de la demande de révision par le
bailleur au locataire.
COMMENTAIRE
La demande en révision échappe à la prescription
biennale tout simplement parce qu'elle n'est pas une action en justice.
Cette demande de révision n'est en fait qu'un préalable à une éventuelle
action en justice : la Loi fait obligation au bailleur de
s'adresser d'abord au locataire, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre
RAR.
L'article L 145-60 du
Code de commerce signifie que le conflit que peut générer l'envoi de cette
demande de révision doit être porté devant la justice dans un délai de deux
ans.
Il est utile de rappeler que : le délai de trois ans de l'article L 145-38 §
1er du Code de commerce est un délai minimal, la demande en révision
doit être chiffrée ou chiffrable, le nouveau loyer ne prendra effet que du jour
de la demande.
