DEMANDE DE REVISION TRIENNALE - PRESCRIPTION BIENNALE - CHAMP D'APPLICATION - Civ 3ème 13 février 2002 N° 257  exposé et commenté par Eric DESLANDES, Avocat au Barreau de Paris, 8 rue des Saints Pères 75007 PARIS Tél. 01 40 72 60 45 deslandesavocat@orange.fr

Textes appliqués :

L 145-38 § 1^er du Code de commerce : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.»

L 145-60 du Code de commerce : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »

Teneur de l’arrêt

Dans cette affaire, le renouvellement du bail litigieux intervient le 1^er janvier 1990. Le 30 octobre 1995, les bailleurs notifient aux locataires par lettre RAR un mémoire en révision du loyer à la hausse.

Les locataires prétendent que cette demande est tardive.

La COUR d'APPEL de GRENOBLE, décide que la présentation de cette lettre est effectivement tardive et donc inopérante au motif que les demandes en révision sont soumises à la prescription biennale de l'article      L 145-60 du Code de Commerce. Selon Elle, cette lettre RAR aurait dû être envoyée avant le 1^er janvier 1995, soit dans les deux ans suivant la première date utile pour former la demande en révision triennale (en l'espèce cette première date utile est le 1^er janvier 1993 cf.  l'article l 145-38 du Code de commerce).

La COUR de CASSATION censure cette décision : la prescription biennale ne court que du jour de l'expédition de la demande de révision par le bailleur au locataire.

COMMENTAIRE

La demande en révision échappe à la prescription biennale tout simplement parce qu'elle n'est pas une action en justice. Cette demande de révision n'est en fait qu'un préalable à une éventuelle action en justice : la Loi fait obligation au bailleur de s'adresser d'abord au locataire, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre RAR.

L'article L 145-60 du Code de commerce signifie que le conflit que peut générer l'envoi de cette demande de révision doit être porté devant la justice dans un délai de deux ans.

Il est utile de rappeler que :  le délai de trois ans de l'article L 145-38 § 1^er du Code de commerce est un délai minimal, la demande en révision doit être chiffrée ou chiffrable, le nouveau loyer ne prendra effet que du jour de la demande.