LE DROIT DE REPENTIR ET SON CARACTERE IRREVOCABLE

COMMENTAIRE EXPRESS…

Cass. 3^e civ., 17 nov. 2016, N° 15-18.926

Textes du code de commerce

Article L145-58

Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Article L145-59

La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable.

Dans cette affaire, un bailleur signifie un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Puis il rétracte son congé en demandant la révision du loyer... (au lieu d’exercer clairement un droit de repentir).

Le locataire fait appel à justice pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

En riposte, le bailleur fait délivrer un droit de repentir au cas où la rétractation du congé n’aurait pas été valable et demande en cas de défaut d’accord amiable, la fixation judiciaire du loyer.

La cour dit que le bailleur n’a pas exercé son droit de repentir valablement, car il l’a exercé seulement pour le cas où son droit de rétractation ne serait pas déclaré valable et que cet acte de repentir en conséquence « n’a pas le caractère irrévocable qui est la condition de validité de l’exercice du droit de repentir ».

La Cour suprême rejette cette motivation car :

 « …le droit de repentir, même formé à titre subsidiaire aux mêmes fins que la demande principale en rétractation du congé en vue d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, est valablement exercé et entraîne irrévocablement le renouvellement du bail à la date à laquelle il est signifié. 

En d'autres termes, la cour suprême casse cet arrêt…l’irrévocabilité est une conséquence du droit de repentir…pas la condition de son existence.

Loyer binaire, fixation du loyer du bail renouvelé, pouvoir du juge, volonté des parties

RENOUVELLEMENT DU BAIL - FIXATION DU LOYER - POUVOIR DU JUGE VOLONTE DES PARTIES - LOYER BINAIRE [Civ. 3è 7 mars 2001]

de Eric DESLANDES Avocat au Barreau de Paris TEL 01 40 72 690 45, deslandesavocat@orange.fr

RAPPELS

1° Selon les dispositions de l'article 35 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd'hui L 145-15 du code de commerce) , celles des articles 23 à 23-9 n'ont pas de caractère d'ordre public. En d'autres termes, les parties peuvent convenir librement du mode de fixation du loyer, d'où la possibilité de fixer un loyer comportant une partie fixe et une partie variant en fonction du chiffre d'affaires du preneur.

2° L'article 23 du même décret (L 145-33 du code de commerce) définit les éléments qui servent à établir la valeur locative.

3° En application de l'article 1134 du Code civil, le contrat fait la Loi des parties.

DANS CETTE AFFAIRE, le loyer convenu à l'origine entre une société preneuse et une société bailleresse est composé d'un loyer fixe annuel indexé et d'un complément variable constitué par un pourcentage du chiffres d'affaires de la preneuse, réalisé dans les lieux. Le bail d'origine, déjà renouvelé, est conclu pour une durée de 12 années.

Au moment du renouvellement, la bailleresse prétend que le loyer fixe annuel indexé (ce minimum garanti) doit correspondre à la valeur locative en application de l'article 23 sus-visé.

LA COUR D'APPEL rejette les prétentions de la bailleresse en retenant NOTAMMENT que :

- les parties ont le pouvoir de déterminer conventionnellement les modalités selon lesquelles le loyer du bail renouvelé sera fixé (cf «RAPPELS 1°, application de l'article 35 du décret),

- la convention a valeur de Loi entre les parties,

- la clause litigieuse est claire et précise et la volonté d'origine des parties a été réitérée plusieurs fois sans qu'il ait été fait référence à la valeur locative,

- dans ces conditions le Juge n'a pas le pouvoir de modifier la volonté des parties et de dénaturer le contrat.

LA COUR DE CASSATION accueille la motivation de la COUR D'APPEL et rejette le pourvoi de la bailleresse : « La Cour d'Appel a retenu à bon droit que par les stipulations du bail relatives à la fixation du loyer les parties avaient entendu déroger aux dispositions du décret du 30 septembre 1953... ».

COMMENTAIRE

La volonté des parties en matière de fixation du loyer d'origine est libre.

Dès lors qu'il en résulte que le loyer contient une partie fixe et une partie variable, sans aucune référence à la valeur locative, ce qui d'ailleurs serait incompatible comme le relève à juste titre la Cour d'appel in fine (valeur locative et chiffre d'affaires résultant de deux visions économiques très différentes) cette commune volonté des parties - si elle n'a pas changé en cours de route de manière non équivoque - continue de s'imposer à tous au moment du renouvellement du bail.

Ainsi en l'espèce il importait peu que le bail ait duré plus de 12 années et que le statut des baux commerciaux prévoit en ce cas le déplafonnement automatique du loyer lors de son renouvellement.