LOCATAIRE ET ACTION EN GARANTIE DECENNALE

L'arrêt du 23 octobre 2012 rendu par la 3ème Chambre de la Cour de cassation (N° 11-18.850) rappelle que l'action en garantie décennale contre les constructeurs ne bénéficie qu'au propriétaire de l'ouvrage et non au locataire qui ne dispose qu'un droit de jouissance, puisque ladite action reste attachée à la propriété de l'ouvrage selon la loi.

Ceci étant si le locataire subit un préjudice d'exploitation, une action en responsabilité contractuelle de droit commun lui est ouverte contre l'entrepreneur qui a réalisé les travaux (Cass. 3ème civ. 1er juillet 2009, n° 08-14.714).

Un autre arrêt me laisse cependant perplexe (Cass. 3ème civ. 12 avril 2012 n° 11-10.380) lorsqu'il décide que le bail commercial peut transférer au locataire la possibilité d'agir en garantie décennale pour les travaux réalisés en cours de bail, dès lors que la clause met à la charge du locataire toutes les obligations de réparation en ces termes :

"le preneur prend la propriété louée dans l'état où elle se trouve actuellement, sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant toute la durée du bail. Il entretiendra, à ses frais, toute la clôture et la maintiendra en bon état, ainsi que les constructions existantes et celles qui pourront exister par la suite. Il aura la charge entière et complète de toutes les réparations quelles qu'elles soient, même le clos et le couvert que la loi met à la charge du propriétaire et dont le preneur déclare dégager entièrement la société bailleresse"

Pour la Cour de cassation en effet, "la cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du contrat de bail rendait nécessaire, que l'association [la locataire] avait reçu de la congrégation [la bailleresse], par l'obligation ainsi mise à sa charge, un mandat permettant d'y satisfaire et qu'elle était donc recevable à agir contre la société A. [l'assureur de l'entrepreneur] en réparation des désordres de nature décennale affectant les bâtiments dont la conservation lui incombait ;"

Or ce que "je ne comprends pas" c'est que la clause sus-visée est, selon une jurisprudence constante réputée non-écrite en vertu de l'obligation de délivrance.....

Eric DESLANDES
Avocat - PARIS

INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION BIENNALE

Toujours sur le sujet de l'interruption de la prescription biennale, voici un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, du 23 janvier 2013, n° 11-20.313 qui vient préciser que la seule remise du mémoire préalable au Greffe n'interrompt pas la prescription.

Dans le cas d'espèce, le mémoire préalable avait bien été notifié par la bailleur et cette NOTIFICATION interrompait bien la prescription "qui du coup" repartait pour deux ans.....le tribunal est saisit par une assignation plus de deux après la NOTIFICATION du mémoire.

Devant la justice, le locataire répond au bailleur qu'il est prescrit. Le bailleur répond qu'après la NOTIFICATION il avait bien déposé le mémoire au Greffe et que par conséquent la prescription avait de nouveau été interrompue et il ne s'était pas écoulé plus de deux ans entre son dépôt et l'assignation.

La cour de cassation censure la Cour d'Appel qui avait fait droit aux arguments du bailleur et décide au visa de l'article 791 du Code de procédure civile que le dépôt au greffe du mémoire n'a  pas saisi le juge des loyers et qu'en conséquence la prescription n'a pas pu être interrompue.

Eric DESLANDES
Avocat - Paris