Cass. 3e civ., 6 sept. 2018
n° 17-22.767 F-D
Effectivement, ajouter dans le
texte de la clause résolutoire, que le bailleur pourra se prévaloir de ses
effets, si bon lui semble, est une sage précaution d'autant que cette clause sera
également reproduite dans le commandement de payer.
Ainsi, en cas de non régularisation
de l’infraction dans le délai d’un mois, la clause ne sera pas automatiquement
appliquée.
Mais pourquoi cette remarque au
bout du compte, tirée d'une logique juridique évidente ?
Dans cette affaire, un
locataire ne paye plus ses loyers. Le bailleur lui délivre donc un commandement
de payer visant la clause résolutoire. Le locataire fait opposition audit
commandement et demande la nullité du contrat.
Le bailleur,
reconventionnellement, demande le paiement des loyers jusqu’à l’échéance
triennale et pour le contrer sur ce point, le locataire invoque…l’acquisition
de la clause résolutoire, ce qui en l’espèce limite fortement la
période débitrice.
La Cour de cassation, va confirmer
l’arrêt de la cour qui donnait raison au locataire dans les termes suivants :
« Mais attendu que la cour d’appel, qui a retenu, sans dénaturation, que
la clause n’était pas stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur, a
légalement justifié sa décision ».
La présence de l’expression « si
bon semble au bailleur » dans la clause résolutoire reprise dans le
commandement, permet au bailleur, de ne pas saisir le juge pour faire constater
l’acquisition des effets de cette clause et même en cas de saisine du juge, de
se cantonner à ne demander qu’une condamnation (provisionnelle, lorsqu'elle est demandée en référé) sans
solliciter la résiliation du bail.
A contrario, si tant dans la
clause que dans le commandement l’expression « si bon semble au bailleur »
ne figure pas mais qu’au contraire le bailleur fait part d’une intention
certaine de se prévaloir de la clause, le locataire pourra tirer les
conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et prendre acte, acquiescer
en quelque sorte à la résiliation du bail.
On peut au surplus se poser la
question si le commandement ne pouvait pas en quelque sorte rectifier le
contenu de la clause résolutoire qui n’aurait pas contenu l’expression « si
bon semble au bailleur ».
En d’autres termes le
commandement ne pourrait-il pas pallier à la carence de la clause résolutoire
en rétablissant pour le bailleur le droit de renoncer à s’en prévaloir ? On peut en
douter, dès lors que le commandement vise la clause qui a force obligatoire entre
les parties.
En tout état de cause, ce n’est
qu’une piste de réflexion, en cas de problème avec la teneur de sa clause
résolutoire, le bailleur pourrait se cantonner à solliciter le paiement de sa
créance en justice en ayant fait délivrer préalablement la mise en demeure
visée à l’article L.145-17 du code de commerce dans la perspective d’un
non-renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.
