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mardi 14 novembre 2023

La clause résolutoire définitivement acquise et le caractère inopérant de la mauvaise foi lors de sa mise en oeuvre...

 Cass. 3ème civ., 26 octobre 2023 n° 22-16216 B


C. com. L. 145-41 :" Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."

Dans cette affaire le juge des référés octroie des délais de paiement de 24 mois à un locataire et suspend les effets de la clause résolutoire dans des termes tout à fait classiques. Son ordonnance devient évidemment définitive, le locataire ayant eu gain de cause.

Tout le monde connait les sanctions qui s'attachent au non respect des délais accordés.

Le locataire ne respecte pas les délais, et il lui reste donc un solde locatif à payer. Il est expulsé sur le fondement de ces manquements dans l'exécution des prescriptions de l'ordonnance.

Le locataire attaque l'expulsion et se plaint auprès de la justice qu'au jour de son expulsion il ne devait plus qu'une somme minime au regard de sa dette de départ qui était élevée, et que de plus il avait, à un moment donné, payé plus rapidement que prévu une grande partie de sa dette.

Il en conclut que le bailleur l'a expulsé à tort en faisant jouer la clause résolutoire de mauvaise foi.

La Cour d'appel lui donne raison, mais son arrêt est réformé par la Cour de Cassation.

Au regard de l'article 145-41 du code de commerce il n'y a, si l'ordonnance de référé définitive n'a pas été respectée à la lettre par le locataire, plus de possibilité pour le locataire d'invoquer la mauvaise foi du bailleur. Le bailleur peut exécuter sans crainte ladite ordonnance et procéder à l'expulsion du locataire, devenu occupant sans droit ni titre.

Observations: bien évidemment tout cela sous réserve de la réalité de la non-exécution complète de l'ordonnance. Cette décision ne se comprends que si l'on retient que le locataire avait obtenu ses délais de paiement qu'il avait demandés, sans soulever la mauvaise foi existante lors de la délivrance du commandement. On peut y voir une renonciation à invoquer la mauvaise foi. Le locataire se trouve dans la même position que le bailleur qui, connaissant l'infraction du locataire renouvelle le bail : il ne peut plus invoquer cette infraction. Là le locataire demande des délais en premier lieu, il ne peut plus se prévaloir d'un vice de fond du commandement en ayant implicitement renoncé à l'invoquer, "vice de fond" que constitue la mauvaise foi. On suppose qu'il connaissait ou était sensé connaître les raisons de la mauvaise foi.

Il n'y a donc place pour la mauvaise foi du bailleur en matière de clause résolutoire, qu'avant toute demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire de la part du locataire.


mardi 14 avril 2020

Délais de paiement : obligations du locataire pour leur obtention et réaction appropriée du bailleur

COUR D'APPEL DE PARIS, Pôle 1, ch. 8, 15 novembre 2019
n° 19/08993



 
L'obtention de la suspension des effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers dans les termes de l'article L. 145-41 du code de commerce est loin d'être automatique.

Certes, l'examen du commandement de payer, du contenu de la clause résolutoire, du comportement du bailleur peuvent permettre de soulever des nullités ou une contestation sérieuse. La vérification de la signification de l'assignation le cas échéant aux créanciers inscrits peut permettre de faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire en fonction des usages en vigueur devant la juridiction saisie (certains juges refusent d'examiner l'affaire).

En général, cependant, le bailleur présente une demande en justice exempte de vices. Il ne reste plus comme possibilité pour le locataire, de solliciter des délais de paiement. 

A cet effet, il doit être précis et :

expliquer l'origine de ses difficultés ; "l'idéal" est de démontrer le caractère extérieur à sa gestion de la cause des difficultés ;

expliquer le caractère ponctuel desdites difficultés ; "l'idéal" pour le locataire est de reprendre le paiement du loyer courant et d'entamer le paiement de l'arriéré AVANT l'audience pour notamment la raison ci-dessous exposée ;

- proposer un plan d'apurement de la dette locative et surtout, il doit démontrer qu'il est en mesure de faire face à l'échéancier qu'il propose.

Donc, le bailleur devra s'attacher à vérifier la cohérence de la démonstration du locataire, en vérifiant minutieusement les documents fournis par ce dernier à l'appui de sa démonstration (courriels, relevés bancaires, factures en attente, grand livre concernant la période débitrice...).
La cohérence pourra aussi porter sur la durée de l'échéancier proposé et rien n'interdira, au contraire, au bailleur de faire valoir la nécessité pour lui de percevoir son loyer...c'est une évidence.

L'obligation pour le locataire de démontrer qu'il est en mesure de tenir ses engagements devant la juridiction saisie, est acquise en jurisprudence, et cet arrêt de la Cour d'appel de Paris, pôle 1 chambre 8, du 15 novembre 2019 n° 19/08993 ne fait que rappeler ce qui est pratiqué par le juge depuis des lustres.

Enfin, il n'est pas évident que l'existence du COVID-19 soit un cas de force majeur pour le locataire...mais c'est une autre question, très discutée.

mercredi 11 septembre 2019

L'OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR

Cass. 3e civ. 4 juillet 2019, n° 18-17.107



Art. 1719 du code civil :
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

DANS CETTE AFFAIRE...un hangar est loué à une société de discount à destination de tous commerces ou fonds artisanal.
Cette dernière estimant que les lieux ne peuvent dans leur état,  permettre l'accueil du public, et que leur superficie réelle est inférieure à celle qui était contractuellement indiquée, assigne le bailleur en résiliation du bail et en indemnisation de ses préjudices.
Mais la situation devant les juges du fond et notamment devant la cour d'appel, n'est pas celle escomptée par la locataire et celle que l'on entrevoit, ne serait-ce que par équité, mais surtout par une simple lecture de la jurisprudence bien établie !
Le bail est résilié aux torts DE LA LOCATAIRE.
Quelle a été la motivation des juges du fond ? Pourquoi ont-ils considéré que les travaux de remise en état incombait à la locataire et non au propriétaire ?
 Pour eux:
1°) aucune activité spécifique n'était prévue...et les lieux seraient destinés à une activité différente;
2°) le bail ne stipulait pas expressément que le local devait être aux normes permettant de recevoir du public;
3°) la locataire a accepté de prendre les lieux dans l'état où ils étaient;
4°) elle n'a pas mis en demeure le bailleur de remettre le local aux normes.

La Cour Suprême casse cet arrêt, et heureusement !

Il est consternant, compte tenu de la jurisprudence bien établie, qu'elle soit obligée de rappeler tout d'abord que la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.
"La seule chose" qui peut délier le propriétaire des murs de cette obligation, c'est une clause expresse  par laquelle le locataire s'oblige à effectuer des travaux (qui doivent être bien précisés).
La Cour de cassation le rappelle et pour elle, peu importe l'activité antérieure qui a été exercée dans les lieux.

On rappellera simplement que cette clause joue pendant toute la durée du bail.
Mais je sujet est récurrent....j'y reviendrai.



mardi 4 juin 2019

Clause résolutoire : les quelques mots qui peuvent faire la différence.

Cass. 3e civ., 6 sept. 2018 
n° 17-22.767 F-D


Effectivement, ajouter dans le texte de la clause résolutoire, que le bailleur pourra se prévaloir de ses effets, si bon lui semble, est une sage précaution d'autant que cette clause sera également reproduite dans le commandement de payer.


Ainsi, en cas de non régularisation de l’infraction dans le délai d’un mois, la clause ne sera pas automatiquement appliquée.


Mais pourquoi cette remarque au bout du compte, tirée d'une logique juridique évidente ?

Dans cette affaire, un locataire ne paye plus ses loyers. Le bailleur lui délivre donc un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire fait opposition audit commandement et demande la nullité du contrat.


Le bailleur, reconventionnellement, demande le paiement des loyers jusqu’à l’échéance triennale et pour le contrer sur ce point, le locataire invoque…l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui en l’espèce limite fortement la période débitrice.

La Cour de cassation, va confirmer l’arrêt de la cour qui donnait raison au locataire dans les termes suivants : « Mais attendu que la cour d’appel, qui a retenu, sans dénaturation, que la clause n’était pas stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur, a légalement justifié sa décision ».

La présence de l’expression « si bon semble au bailleur » dans la clause résolutoire reprise dans le commandement, permet au bailleur, de ne pas saisir le juge pour faire constater l’acquisition des effets de cette clause et même en cas de saisine du juge, de se cantonner à ne demander qu’une condamnation (provisionnelle,  lorsqu'elle est demandée en référé) sans solliciter la résiliation du bail.


A contrario, si tant dans la clause que dans le commandement l’expression « si bon semble au bailleur » ne figure pas mais qu’au contraire le bailleur fait part d’une intention certaine de se prévaloir de la clause, le locataire pourra tirer les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et prendre acte, acquiescer en quelque sorte à la résiliation du bail.


On peut au surplus se poser la question si le commandement ne pouvait pas en quelque sorte rectifier le contenu de la clause résolutoire qui n’aurait pas contenu l’expression « si bon semble au bailleur ».


En d’autres termes le commandement ne pourrait-il pas pallier à la carence de la clause résolutoire en rétablissant pour le bailleur le droit de renoncer à s’en prévaloir ? On peut en douter, dès lors que le commandement vise la clause qui a force obligatoire entre les parties.


En tout état de cause, ce n’est qu’une piste de réflexion, en cas de problème avec la teneur de sa clause résolutoire, le bailleur pourrait se cantonner à solliciter le paiement de sa créance en justice en ayant fait délivrer préalablement la mise en demeure visée à l’article L.145-17 du code de commerce dans la perspective d’un non-renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

mardi 5 février 2019

Les deux mois lumineux : février et mars

Bonjour membres de ce blog, Bonjour vous qui êtes confrontés à des problèmes avec votre bail commercial et plus particulièrement avec un locataire, Bonjour Mesdames et Messieurs les huissiers de justice, Mes chers Maîtres,

Voici une nouvelle proposition intéressante, parce qu'aujourd'hui vous recherchez la compétence à bas coût.

J'aime les contrats où chaque partie y trouve son compte.

Vous êtes un particulier ou un institutionnel, et vous devez procéder à l'expulsion de votre locataire commercial, qui n'honore plus ses loyers et qui se situe à Paris, ou dans le 92, 93 ou 94.

Au delà de ces départements, mais toujours dans le ressort de la Cour d'appel de Paris, il conviendra de prévoir la prise en charge de mes déplacements s'ils nécessitent un billet de train et un minimum de 3 dossiers pour une audience, ces dossiers provenant de vous, sauf audience de renvoi.

Je vous propose la chose suivante : pour 400 € HT c'est à dire 480 € TTC (sans les frais d'huissier et sans les frais d'infogreffe auprès de qui je commande l'état des privilèges et nantissement avant et après l'assignation ainsi que le KBIS)  je diligente la procédure devant le juge des référés du TGI, en acquisition de la clause résolutoire.

Indépendamment du recouvrement de la créance, que je ne peux garantir, si le juge nous accorde un article 700 inférieur ou égal à 480 €, je ne touche par à l'article 700.


Si le juge vous alloue un article 700 supérieur à 480 € je vous réclame la partie supérieure à 480 € A CONDITION QUE VOUS RECOUVRIEZ L'ARTICLE 700.....ET VOS LOYERS, MEME SI DES DELAIS ONT ETE ACCORDES A VOTRE LOCATAIRE AVEC SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE.

Si un accord peut intervenir, il sera homologué par le juge des référés et si le locataire accepte des payer un article 700 supérieur à 480 €, même avec des délais, là encore le supplément obtenu par rapport à ce que vous avez payé me sera destiné.

Votre obligation préalable : avoir fait délivrer les commandement d'huissier visant la clause résolutoire et que ce commandement soit demeuré infructueux durant un mois.

LES 480 EUROS SONT PAYABLES D'AVANCE APRÈS PRÉSENTATION DE MA FACTURE.

Le supplément éventuel sera payé sur les sommes qui transiteront OBLIGATOIREMENT, par mon compte CARPA et vous devrez me signer une autorisation de prélèvement de mes honoraires qui seront considérés comme TTC.

Les frais d'infogreffe augmentés de la TVA sont payables par retour.

La procédure ne débutera qu'avec, également, le paiement préalable de l'huissier de justice, que vous pourrez désigner vous-même.

La procédure ne débutera par la délivrance de l'assignation que si ces trois paiements ont lieu.



Si vous le souhaitez, sous votre contrôle, des négociations en vue d'une transaction sont possibles après la délivrance de l'assignation. Si elles sont à notre initiative on fait un proposition et une contre-proposition si le locataire en formule une qui ne nous convient pas et c'est tout, vous renoncez à m'obliger à écrire une troisième fois. Si elles sont à l'initiative du locataire, vous acceptez que nous formulions deux propositions au maximum là encore.

J'attends vos questions éventuelles sur cette proposition à deslandesavocat@orange.fr

Cette proposition n'est valable que jusqu'au dernier jour inclus du mois de mars.

Bonne journée.
Votre bien dévoué.
Eric DESLANDES


mercredi 25 octobre 2017

SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE PAR LE JUGE DU FOND POSTERIEUREMENT A UNE DECISION DU JUGE DES REFERES

Cass. 3ème civ 12 mai 2016
n° 15-14.117


Art. L 145-42 du code de commerce : "Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux article 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."



Dans cette affaire sur fond de liquidation, la cour de cassation rappelle l'absence d'autorité de la chose jugée en référé pouvant affecter les pouvoirs du juge du fond.
Une société locataire débitrice est l'objet d'une ordonnance de référé qui met fin à son bail, sans lui accorder le moindre délai (ce qui s'explique par son absence au procès).
Elle est mise en liquidation quelques mois plus tard et son liquidateur, fort de la détention de la preuve qu'elle s'était mise à jour de ses loyers au moment où le juge des référés avait statué, saisit le juge du fond qui accorde des délais rétroactivement et donc redonne vie au bail (que le liquidateur a certainement pu céder par la suite).
La cour de cassation approuve en cela la cour d'appel en rappelant que la débitrice avait été de bonne foi, n'avait pas déjà obtenu des délais de paiement et que la décision en référé n'avait pas autorité de la chose jugé au principal. 

Ce qui permet au juge du fond d'octroyer des délais rétroactivement et de redonner vie au bail, est les fait que des délais de paiement n'aient pas déjà été accordés.
La prise de connaissance de l'arrêt in extenso permet aussi de faire ressortir le danger dans certains cas, d'une expulsion d'une locataire commerciale, sur la base d'une ordonnance de référé ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, n'ayant pas l'autorité de la chose jugée au principal. Dans une autre partie de l'arrêt non commentée ici, la cour d'appel a ordonné une expertise pour déterminer le montant du préjudice subi par la locataire qui du fait de l'expulsion a perdu son bail et partant son fonds de commerce. Elle a été suivie par la cour de cassation.

mercredi 16 août 2017

La demande en acquisition de la clause résolutoire acceptée en référé peut être annihilée par une décision du juge du fond : une application de l'article 488 § 1er du CPC

CASS. 3è CIV. 2 mars 2017
 n° 15-29.022


Texte : art. 488 § 1er du CPC



Dans cette affaire, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire -une maison de retraite- un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à justifier de son assurance concernant les locaux et les risques inhérents à son activité professionnelle.

Le commandement était délivré le 11 mars 2013 et la locataire ne justifia de son assurance que le 19 avril suivant, par la transmission d’une attestation de son assureur du 15 avril, précisant que la locataire était assurée depuis le 1er février 2013.

La bailleresse a cru bon de saisir le juge des référés en acquisition de la clause résolutoire, mais a été déboutée.

La cour d’appel statuant donc elle aussi en référé a réformé l’ordonnance entreprise en se fondant sur la lettre de la clause résolutoire au contenu classique mais auquel était ajouté un passage au terme duquel le bail serait résilié de plein droit « même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration « du délais d’un mois ». C’est l’arrêt attaqué devant la cour de cassation.

Pendant que la bailleresse bataillait devant les juridictions des référés, la locataire avait saisi le juge du fond soutenant que la mise en œuvre de l’acquisition de la clause résolutoire avait eu lieu de mauvaise foi.

Bien lui en prit puisque le juge du fond retenait la mauvaise foi en relevant notamment :

·     *  que l’expulsion des retraités et la perte de leur emploi par les membres du personnel était une situation extrêmement sérieuse ;
·     *    et surtout que la police d’assurance était valable pour la période du 1er février 2013 au 31 janvier 2014 qu’ainsi, au jour de la délivrance du commandement la locataire exécutait correctement ses obligations découlant du bail, ce qui aurait dû conduire la bailleresse à ne pas intenter sa procédure.

Telles sont les conditions dans lesquelles la locataire faisait-elle valoir devant la cour de cassation que face à la décision des juges du fond, l’arrêt de la cour d’appel rendu en référé était dépourvu de l’autorité de la chose jugée en application de l’article 488 du CPC et que subsidiairement la mauvaise foi de la locataire (dont elle reprenait la description qu’en avait fait le tribunal) était une contestation sérieuse au sens de l’article 808 du CPC dont la cour d’appel aurait dû tenir compte.

La Cour de cassation au visa de l’article 488 du CPC, a annulé l’arrêt de la cour d’appel ayant statué en référé « en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à ce jugement, qui a statué sur le fond du litige (…) ».

C’est une décision logique, cependant que très utile à retenir, puisqu’elle décrit une issue possible à des justiciables victimes de mauvaise foi devant le juge des référés et rappelle les bailleurs à la prudence, voir-même en l’espèce, à la raison.


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