Le loyer évoluant par paliers ou par l'effet d'une remise ou une franchise. Un choix aux conséquences importantes, au moment du renouvellement et dans le cas du plafonnement !

 

La fixation du loyer par paliers et la franchise sur le loyer.

Le plafonnement au moment du renouvellement oblige à anticiper et choisir entre deux mécanismes.

 

Le fonctionnement du bail à loyer fixé par paliers et du bail avec une clause de franchise de loyer

Le loyer à paliers

On imagine que les parties déterminent un prix final à atteindre et une période durant laquelle le prix de base va évoluer pour atteindre de prix final, en évoluant, par palier.

Ce mécanisme va d’ailleurs dans les deux sens, d’autant qu’il n’est régit par aucun texte et qu’en matière de fixation du loyer d’origine la liberté des parties est par principe totale.

Tous les types de paliers sont permis.

Il peut y avoir des paliers annuels ou triennaux. Par exemple durant la première période triennale le loyer HT HC serait fixé à 100 000 € par an, puis à 120 durant la deuxième et à 150 000 € lors de la 3^ème période triennale.

La durée de l’évolution par paliers peut aussi varier. Ainsi, les parties pourraient convenir que les paliers s’étalent sur quelques années ou sur toute la durée du bail. Dans ce dernier cas les parties pourraient convenir que sur 9 ans le loyer devrait être d’un certain montant, par exemple 120 000 € HT HORS CHARGES, puis être échelonné d’année en année de façon à ce que le montant de 120 000 € ait été effectivement perçu par le bailleur.[1]

ATTENTION à ne pas confondre avec une clause par laquelle les parties conviendraient de réviser le loyer à la date anniversaire du bail selon un pourcentage ! Dans ce cas les Juges réputeraient cette clause non écrite l’analysant en une « clause de révision s’effectuant uniquement à la hausse, détachée de toute référence indiciaire et prohibée par les dispositions des article L. 112-1 et s. du code monétaire et financier… ».[2] Donc la rédaction d’une clause expliquant bien le mécanisme des paliers s’imposera « le choix échéant ».

Ce mécanisme peut lui-même être adopté au moment du renouvellement du bail.[3] C’est d’après un auteur l’hypothèse la plus courante.

A quelle nécessité répond ce mécanisme ?

En synthèse de la littérature sur le sujet, il symbolise la volonté des parties de pérenniser leurs relations, de contracter sur le long terme avec une volonté, l’image est la mode, que chaque partie soit gagnante.

Ainsi dans le sens de la progression , le bailleur paraît perdant au départ.

Cependant, son locataire pourra libérer de la trésorerie plus aisément, réaliser des travaux, des aménagement, lancer son activité en souplesse, acquérir des matières premières ou des marchandises en plus grandes quantités, prévoir des investissements…

Le bailleur quant à lui pourra moins craindre que le locataire ne s’effondre avec des chances qu’il maximise son activité. Il aura pu négocier en fin de paliers un loyer plus élevé que le prix du marché.

 

La franchise ou allègement de loyer

Ici, le loyer est fixé en totalité initialement. Hypothèse classique. Un loyer annuel de 120 000 € HT HC sera, s’il est payable mensuellement de 1000 € HT HC par mois.

Mais il sera amputé par une franchise ou une réduction qui dure plus ou moins longtemps pour laisser apparaître le prix initialement fixé quand prend fin la réduction.

Ce système sera utilisé pour permettre au locataire de faire réaliser des travaux permettant aux locaux de remplir leur destination par exemple.

Ainsi qu’il va l’être précisé immédiatement, le choix du mécanisme de fixation n’est pas sans conséquence face aux règles statutaires concernant le plafonnement et le loyer d’origine. Présenter cette problématique c’est en l’espèce déjà y répondre.

Les conséquences du choix entre la fixation du loyer par paliers ou par franchise de loyer au moment du plafonnement.

Si les parties qui pouvaient le faire n’ont pas prévu dès l’origine le déplafonnement du loyer, elles peuvent se retrouver face au plafonnement qui est finalement la règle.

C’est donc là qu’entre en jeu une partie des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce :

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques… ».

Il faut donc identifier le loyer initialement fixé.

Pour aller droit au but, dans le bail à paliers, c’est le montant du loyer du premier palier qui est le loyer initial prix en compte pour le calcul du plafonnement. Tel est ce que nous indique la 3^ème Chambre de la Cour de Cassation dans son arrêt publié au Bulletin, du 6 mars 2013 n° 12-13.962.

Ainsi dans notre exemple où le choix se porte un loyer qui évolue par paliers, de 100 000 à 150 000 € ce sera la somme de 100 000 € qui constituera le loyer fixé initialement et à partir de laquelle le loyer plafonné sera calculé. C’est avec justesse qu’un auteur toujours clair au demeurant fait remarquer que le prix du loyer plafonné lors du renouvellement, risque de se retrouver inférieur au dernier loyer triennal, si l’on reprend l’exemple de paliers triennaux.[4]

Mais avec mécanisme de la franchise totale ou partielle de loyer, ce sont bien les 150 000 € fixés initialement qui seront pris en compte. C'est d'ailleurs ce que permet la Cour de cassation, puisque le loyer pris en compte est le loyer initialement stipulé et non le loyer réellement payé.[5]

 

 

 

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[1] Le bail à paliers et sa problématique par Philippe-Hubert BRAULT, Avocat au Barreau de Paris, dans GP N° 71 du 12 mars 2011 p. 4.

[2] CA PARIS, 5-3, 25 avr. 2024 RG n° 21/14916 GP mardi 3 sept. 2024 n° 27, note par Charles-Edouard BRAULT.

[3] idem

[4] Traité des baux commerciaux, J-P BLATTER, Ed. LE MONITEUR, 6^ème éd. Page 504 § n° 978.

[5] Cass. 3ème civ., 17 mai 2006, Dalloz 2006 page 1818.

Convention d'occupation précaire : à manier avec précaution !

 3ème civ., 12 décembre 2019 n° 18-23.784

Dans cette affaire, les parties rompent de manière anticipé le bail commercial qui les lie et concluent ce qu'elles nomment une convention d'occupation précaire (c'est ce qui ressort de l'arrêt de la Cour d'appel) pour 23 mois, le temps que la locataire puisse vendre son fonds. Cette convention prévoit donc un terme.

Or la locataire se maintient et est maintenue dans les lieux 10 mois après ce terme.

La bailleresse se réveille et sollicite l'expulsion de l'occupante qui n'avait donc pas réussi à vendre son fonds. 

Tout le débat a été de savoir si le maintien dans les lieux de la locataire avait pu constituer un nouveau bail et donc s'il l'on pouvait ou non qualifier la convention de précaire.

Pour la cour d'appel, il y avait bien lieu de qualifier la convention d'occupation précaire et de déclarer la locataire occupante sans droit ni titre à l'expiration de son terme, car la vente dépendait de l'intervention incertaine d'un tiers et cet vente constituait donc un évènement extérieur à la volonté des parties.

Au visa la l'article L.145-5 du code de commerce, la Cour de cassation ne l'entend pas de cette oreille : le fonds appartient à la locataire et le projet de sa cession par la locataire exclut l'existence d'une cause objective de précarité de l'occupation des lieux et le maintien de la locataire, au-delà des 23 mois convenus, opère un nouveau bail.

Cette mauvaise qualification de leur convention par les parties a fait croire à la bailleresse, que la locataire à l'issue du terme de ladite convention serait sans droit ni titre et que son maintien dans les lieux ne lui ouvrirait aucun droit à se prévaloir du statut des baux commerciaux.

La bailleresse délivrait au delà du terme de la convention des quittances où figuraient conjointement les termes de "quittance" et "d'indemnité d'occupation".

Peut-être aurait-elle du veiller à ne plus y faire figurer la mention de "loyer"...

Un aspect du pouvoir des indivisaires : l'acte conservatoire pouvant par définition être régularisé ou exercé seul par un indivisaire

 

 Cass. 3ème civ., 8 décembre 2004 n° 03-17.902

 

Article 815-2 du code civil

version en vigueur depuis le 1er janvier 2007

  "Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.

A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations."

Dans cette affaire,  les héritiers d'un commerçant se voient délivrer un congé avec refus de renouvellement. Le tribunal le valide et déclare les héritiers occupants sans droit ni titre.

L'un des indivisaires fait appel et la Cour juge que "la mise en œuvre d'une action en appel n'est pas une mesure nécessaire ) à la conservation des biens indivis mais un acte d'administration".

La Cour de Cassation casse péremptoirement l'arrêt de la Cour d'appel dans les termes suivants : "Qu'en statuant ainsi, alors que l'appel d'un jugement déclarant valable un congé et ordonnant une expulsion constitue un acte conservatoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

 Cet arrêt est d'autant plus intéressant qu'il statue sous l'empire de la version de l'article 815-2 du code civil, antérieure à sa modification entrant en vigueur le 1er janvier 2007 version qui croit devoir préciser que pour agir de manière conservatoire, l'urgence de la mesure n'est pas requise. La version antérieure quant à elle, n'avait pas cette précision ce qui paradoxalement avait permis à la jurisprudence d'ajouter cette condition d'urgence ou de péril, que la loi ne contenait pas.

Dans cet arrêt, la cour de cassation ne parle ni d'urgence, ni de péril, ni d'imminence d'un dommage...sans doute parce que l'appel est par nature un acte conservatoire. Cette qualification était souvent employée dans ma jeunesse d'avocat. On disait au client qu'un appel à titre conservatoire allait être régularisé par l'avoué, lorsque la cause n'était pas évidente...justement parce que l'on pouvait s'en désister tant que l'on avait pas conclu, ce qui nous permettait de négocier ou de réfléchir aux chances de succès dudit appel.

Par essence, aujourd'hui un appel interjeté peut être stoppé seul par l'appelant, tant qu'il n'a pas conclu au fond dans le délai de trois mois. Par ailleurs, j'ai vu récemment des appels interjetés qui se sont retrouvés mis à néant par ordonnance de la Cour, simplement parce que l'appelant n'avait pas conclu dans le délai de trois mois.

L'on voit bien qu'un acte - la déclaration d'appel- "aussi fragile", peut permettre de conserver une situation, en l’occurrence éviter l'écoulement d'un délai rapide capable de figer en principe définitivement une situation préjudiciable à l'ensemble des indivisaires. 

Citons Christian ATTIAS qui dans son excellent livre "L'indivision" paru chez Edilaix ed. de sept. 2008, commente cet arrêt en ces termes : " Un seul indivisaire aurait donc qualité et pouvoir pour saisir la cour d'appel après jugement rendu à l'égard de tous les indivisaires. Toutefois, la qualification ne devrait valoir que pour l'acte d'appel; le délai à respecter peut lui conférer un caractère conservatoire. Il n'en est pas de même pour la poursuite de l'instance d'appel". Effectivement il faut voir ensuite l'objet de l'action en cause pour apprécier le nombre des participants à la poursuite dudit l'appel.

En conclusion, on fait appel et l'on conserve la situation. L'on discute posément ensuite.

 

Le danger de la sous-location totale

CA PARIS, pôle 5, ch 3, 2 décembre 2016

RG n° 15/12231

Rappel du texte appliqué :

Article L145-8 du code de commerce

 
Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Solution

Dans cette affaire la cour d'appel fait droit à la demande de la bailleresse de dénégation du droit au renouvellement sollicité par la locataire qui n'a fait que sous-louer les lieux. Elle précise bien les éléments de preuve apportés par la bailleresse. On pourra retenir qu'elle se fonde, notamment, sur un constat d'huissier.