La fixation du loyer par paliers et la franchise sur le loyer.
Le plafonnement au moment du renouvellement oblige à anticiper et choisir entre deux mécanismes.
Le fonctionnement du bail à loyer fixé par paliers et du bail avec une clause de franchise de loyer
Le loyer à paliers
On imagine que les parties déterminent un prix final à atteindre et une période durant laquelle le prix de base va évoluer pour atteindre de prix final, en évoluant, par palier.
Ce mécanisme va d’ailleurs dans les deux sens, d’autant qu’il n’est régit par aucun texte et qu’en matière de fixation du loyer d’origine la liberté des parties est par principe totale.
Tous les types de paliers sont permis.
Il peut y avoir des paliers annuels ou triennaux. Par exemple durant la première période triennale le loyer HT HC serait fixé à 100 000 € par an, puis à 120 durant la deuxième et à 150 000 € lors de la 3ème période triennale.
La durée de l’évolution par paliers peut aussi varier. Ainsi, les parties pourraient convenir que les paliers s’étalent sur quelques années ou sur toute la durée du bail. Dans ce dernier cas les parties pourraient convenir que sur 9 ans le loyer devrait être d’un certain montant, par exemple 120 000 € HT HORS CHARGES, puis être échelonné d’année en année de façon à ce que le montant de 120 000 € ait été effectivement perçu par le bailleur.[1]
ATTENTION à ne pas confondre avec une clause par laquelle les parties conviendraient de réviser le loyer à la date anniversaire du bail selon un pourcentage ! Dans ce cas les Juges réputeraient cette clause non écrite l’analysant en une « clause de révision s’effectuant uniquement à la hausse, détachée de toute référence indiciaire et prohibée par les dispositions des article L. 112-1 et s. du code monétaire et financier… ».[2] Donc la rédaction d’une clause expliquant bien le mécanisme des paliers s’imposera « le choix échéant ».
Ce mécanisme peut lui-même être adopté au moment du renouvellement du bail.[3] C’est d’après un auteur l’hypothèse la plus courante.
A quelle nécessité répond ce mécanisme ?
En synthèse de la littérature sur le sujet, il symbolise la volonté des parties de pérenniser leurs relations, de contracter sur le long terme avec une volonté, l’image est la mode, que chaque partie soit gagnante.
Ainsi dans le sens de la progression , le bailleur paraît perdant au départ.
Cependant,
son locataire pourra libérer de la trésorerie plus aisément, réaliser des
travaux, des aménagement, lancer son activité en
souplesse, acquérir des matières premières ou des marchandises en plus grandes
quantités, prévoir des investissements…
Le bailleur quant à lui pourra moins craindre que le locataire ne s’effondre avec des chances qu’il maximise son activité. Il aura pu négocier en fin de paliers un loyer plus élevé que le prix du marché.
La franchise ou allègement de loyer
Ici, le loyer est fixé en totalité initialement. Hypothèse classique. Un loyer annuel de 120 000 € HT HC sera, s’il est payable mensuellement de 1000 € HT HC par mois.
Mais il sera amputé par une franchise ou une réduction qui dure plus ou moins longtemps pour laisser apparaître le prix initialement fixé quand prend fin la réduction.
Ce système sera utilisé pour permettre au locataire de faire réaliser des travaux permettant aux locaux de remplir leur destination par exemple.
Ainsi qu’il va l’être précisé immédiatement, le choix du mécanisme de fixation n’est pas sans conséquence face aux règles statutaires concernant le plafonnement et le loyer d’origine. Présenter cette problématique c’est en l’espèce déjà y répondre.
Les conséquences du choix entre la fixation du loyer par paliers ou par franchise de loyer au moment du plafonnement.
Si les parties qui pouvaient le faire n’ont pas prévu dès l’origine le déplafonnement du loyer, elles peuvent se retrouver face au plafonnement qui est finalement la règle.
C’est donc là qu’entre en jeu une partie des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce :
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques… ».
Il faut donc identifier le loyer initialement fixé.
Pour aller droit au but, dans le bail à paliers, c’est le montant du loyer du premier palier qui est le loyer initial prix en compte pour le calcul du plafonnement. Tel est ce que nous indique la 3ème Chambre de la Cour de Cassation dans son arrêt publié au Bulletin, du 6 mars 2013 n° 12-13.962.
Ainsi dans notre exemple où le choix se porte un loyer qui évolue par paliers, de 100 000 à 150 000 € ce sera la somme de 100 000 € qui constituera le loyer fixé initialement et à partir de laquelle le loyer plafonné sera calculé. C’est avec justesse qu’un auteur toujours clair au demeurant fait remarquer que le prix du loyer plafonné lors du renouvellement, risque de se retrouver inférieur au dernier loyer triennal, si l’on reprend l’exemple de paliers triennaux.[4]
Mais
avec mécanisme de la franchise totale ou partielle de loyer, ce sont bien les
150 000 € fixés initialement qui seront pris en compte. C'est d'ailleurs ce que permet la Cour de cassation, puisque le loyer pris en compte est le loyer initialement stipulé et non le loyer réellement payé.[5]
[1] Le bail à paliers et sa problématique par Philippe-Hubert BRAULT, Avocat au Barreau de Paris, dans GP N° 71 du 12 mars 2011 p. 4.
[2] CA PARIS, 5-3, 25 avr. 2024 RG n° 21/14916 GP mardi 3 sept. 2024 n° 27, note par Charles-Edouard BRAULT.
[3] idem
[4] Traité des baux commerciaux, J-P BLATTER, Ed. LE MONITEUR, 6ème éd. Page 504 § n° 978.
[5] Cass. 3ème civ., 17 mai 2006, Dalloz 2006 page 1818.
