LE BAIL VERT VIENT D'ARRIVER

Depuis le premier janvier 2012 le "bail vert" est rendu obligatoire pour la baux conclus et renouvelés à partir de cette date pour des locaux de plus de DEUX MILLE M² à usage du bureau ou de commerces. Le décret relatif à son contenu est paru le 31 décembre 2011 ; il précise les obligations qui pèsent sur les bailleurs et les preneurs.

DELAI OFFERT PAR LA CLAUSE RESOLUTOIRE

CLAUSE RESOLUTOIRE - REDACTION- DELAI INFERIEUR A UN MOIS- CONSEQUENCES  

Cass. 3e civ. 8 décembre 2010 n° 09-16939

Une clause résolutoire insérée dans un bail prévoyait qu'elle prendrait effet passé un délai de quinze jours après la délivrance d'un commandement. Un commandement fut délivré, mais, qui conformément aux dispositions d'ordre public de l'article L 145-41 du code de commerce laissait le délai d'un mois au locataire pour se mettre en règle.

La cour de cassation a donné raison à une cour d'appel qui avait déclaré nulle la clause résolutoire.

OBSERVATIONS : Même si le commandement était régulier en la forme, il se trouvait donc vicié "au fond" consécutivement à la nullité de la clause résolutoire ; ce commandement ne pouvait conduire à l'acquisition de la clause mais ne valait que comme simple mise en demeure.

En d'autres termes un commandement régulier ne rattrape pas l'irrégularité de la clause résolutoire, il la subit.

CONGE SANS OFFRE D'IDEMNITE D'EVICTION - MISE EN DEMEURE - OBLIGATION

Cass. civ. 3e 23 novembre 2011, n° 10-24180

Dès lors que le preneur peut régulariser sa situation, le bailleur est tenu de lui délivrer un mise en demeure préalablement à la délivrance du congé.

OBSERVATIONS : le débat de la possibilité de remédier à l'infraction, au manquement, ne doit pas être éludé  ni par le bailleur qui pourrait s'engager dans un procès long et coûteux, ni par le locataire qui a intérêt à garder son bail. La jurisprudence est fluctuante. Aucun argument n'est fixé dans le marbre.

Je conseillerais aux bailleurs de ne pas prendre de risque et sauf dans des cas évidents "d'irremédiabilité" (coups, injures....) de faire délivre par voie d'huissier une mise en demeure.

La mise en demeure, qui doit reproduire à peine de nullité les dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce, doit être précise. Mais sa délivrance à elle seule est insuffisante !

Il ne faut pas oublier de démontrer que la ou les infractions visées, ont perduré au-delà du délai d'un mois qui était octroyé au locataire pour se "mettre en règle".

D'ailleurs la mise en demeure pourra aussi viser la clause résolutoire.

LIQUIDATION JUDICIAIRE - CLAUSE RESOLUTOIRE - DEMANDE DE SUSPENSION DES EFFETS PAR LE LIQUIDATEUR

Cass. com. 6 décembre 2011, arrêt n° 10-25689

L'article L. 622-14 du code de commerce n'interdit pas au liquidateur de solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce. 

ORDONNANCE DE REFERE - RETRACTATION - CIRCONSTANCES NOUVELLES - DEFINITION -

CIV 3, 16 décembre 2003, N° 1437

RAPPEL DES DISPOSITIONS LEGALES

Article 488 du Nouveau Code de Procédure Civile :

« L'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles. »

Dans cette affaire, une locataire assigne sa bailleresse en référé, aux fins de voir rapportée une ordonnance (rendue le 5 juillet 2000), ayant constaté la résiliation du bail commercial pour le non-paiement de loyers dans le mois d'un commandement.

La Cour d'appel de CAEN rétracte l'ordonnance et déboute la bailleresse de sa demande en paiement de loyers, en retenant qu'au 30 mai 2000 la locataire était à jour de ses loyers et que n'ayant pas fait état de cette situation à l'audience du 14 juin 2000 devant le Juge des référés (initialement saisi), elle était autorisée à en faire état pour la première fois à l'appui de sa demande en rétractation, cette circonstance devant donc être qualifiée de nouvelle.

La Cour de Cassation interprète strictement les dispositions du Nouveau Code de Procédure Civile et censure la Cour d'Appel dans les termes suivants :

«(...) ne constituent pas une circonstance nouvelle autorisant la rétractation d'une ordonnance de référé des faits antérieurs à la date de l'audience devant le juge des référés qui a rendu l'ordonnance et connus de celui qui sollicite la rétractation ».

OBSERVATIONS : la juridiction des référés est à manier avec précaution. Que l'on se souvienne également qu'une ordonnance de référé a l'autorité de la chose jugée dans la sphère des référés et qu'ayant déclarée acquise la clause résolutoire elle ne peut plus être remise en cause par le juge du fond, dès lors que cette ordonnance n'est plus susceptible d'appel (cf. l’article L 145-41 § 2 du code de commerce).

FORMALITE CONTRACTUELLE NON RESPECTEE - INFRACTION AUX EFFETS IRREVERSIBLES : OUI

COMMANDEMENT NECESSAIRE AVANT CONGE : NON.

CIV.3, COUR DE CASSATION  arrêt N° 892 du 9 juillet 2003

RAPPEL DES TEXTES

Article L 145-31 du Code de Commerce : «sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. (...)" [attention, reproduction seulement partielle de cette article].

Article L 145-17 : « -I - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L 145-38, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser (...)» [attention, reproduction partielle de cet article].

Dans cette affaire, un bail commercial contient au profit du locataire, l'autorisation de sous- louer à condition toutefois de faire participer la bailleresse à l'acte. Or, le locataire consent une sous-location passant outre cette formalité.

La bailleresse porte alors une demande de résiliation du bail en Justice, qui est rejetée (par contre des dommages-intérêts lui sont accordés payables par les sous-locataires et correspondant à l'augmentation du loyer qu'elle aurait dû percevoir du fait des sous- locations).

Or, avant que le Jugement (devenu définitif par la suite), ne soit prononcé, la bailleresse avait fait délivrer à son locataire un congé avec reftis de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction prenant effet à l'expiration du bail. Le locataire assigna à son tour sa bailleresse pour voir annuler de congé.

Le TRIBUNAL annule le congé et la COUR d'APPEL de POITIERS confirme la décision. Pour eux le congé n'est pas valable (et le bail renouvelé) car, l'infraction qui a consisté à ne pas appeler la bailleresse à concourir à l'acte de sous-location aurait dû être précédée du commandement de l'article L 145-17 du Code du commerce sus-visé, n'étant pas une infraction « irréparable ».

La COUR de CASSATION casse cet arrêt en ces termes : « Qu 'en statuant ainsi, alors que l'omission du preneur d'appeler la bailleresse à concourir à un acte de sous- location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé n 'est pas nécessaire, la cour d'appel a violé » l'article L 145-31 du Code de commerce.

OBSERVATIONS : de cette affaire on peut tirer quelques enseignements, qu'il est bon d'avoir à l'esprit lorsque l'on est bailleur et que l'on entend refuser le renouvellement du bail,  et refuser de régler l'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime.

1-     Un refus définitif de résiliation du bail, n'exclut pas la présentation d'une demande en validation de congé pour non-renouvellement sans indemnité d'éviction.

2-      L'infraction aux clauses du bail, lorsqu'elle est irréparable, rend inutile la délivrance du commandement de l'article L 145-17 sus-visé préalablement à celle du congé invoquant cette infraction

     3-      Le caractère irréparable (la jurisprudence utilise aussi le terme « irréversible ») de l'infraction doit bien entendu être le centre du débat judiciaire, puisque de sa qualification dépend la nécessité de délivrer préalablement au non-renouvellement, un congé reproduisant l'article  L 145-17 I-1° du code de commerce. En l'état celles retenues par la jurisprudence et qui « simplifient » la procédure de non-renouvellement sont les suivantes :

•          inexploitation d'un fonds dans les lieux loués ;

•          cessation de toute activité de manière irréversible,

•          défaut d'inscription au registre du commerce à la date de notification du congé ou de la demande de renouvellement,

•          destruction par le preneur d'une partie de l'objet du bail,

•          infraction délictuelle,

•            cession de bail occulte,

•          les effets eux mêmes irrévocables pour le preneur d'une décision judiciaire,

•          la fermeture d'un fonds sur décision administrative.

La présente décision reprend un jurisprudence qui dans le même cas avait parlé d'infraction « instantanée » pour justifier l'inutilité du commandement (Cass 3è civ, 2 novembre 1982, N° 80-16.723, Rev. Loyers 1983, p 45). Mais au fait, l'instantané exclut-il l'irréparable ?

VALEUR LOCATIVE -SURFACE PONDEREE

Pour estimer la valeur locative de locaux commerciaux on compare notamment les prix pratiqués dans le voisinage. Il s'agit des loyers calculés à partir des surfaces pondérés des commerces considérés.