Demande de renouvellement du bail : un piège à éviter si l'on veut pouvoir solliciter ensuite une fixation du prix du bail renouvelé.

 Cass. 3ème civ., 15 avril 2021

n° 19-24.231 P

Vous êtes locataire alors attention ! Si vous formulez une demande de renouvellement "aux clauses et conditions du bail venu à expiration", sans formuler de réserves sur le prix du bail expiré, ou sans proposer un nouveau prix, en faisant exception à votre principe, vous ne pourrez plus, dès lors que le bailleur aura accepté le renouvellement dans vos propres termes, intenter ultérieurement à cette acceptation, une action visant à faire fixer le prix du bail renouvelé et donc, parvenir à une diminution du prix du nouveau bail. 

Ainsi que l'a relevé Me Julien PRIGENT du Barreau de Paris, dans son commentaire de cette décision, rendons à César ce qui appartient à César, dans une précédente décision, la Cour de cassation avait pourtant rejeté un pourvoi formé contre un arrêt qui avait retenu une solution contraire : « si la mention “aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur” portée sur la demande de renouvellement du bail [...] pouvait traduire la volonté du locataire de renouveler le bail, cette formule d'usage, qui ne faisait aucune référence expresse au loyer élément essentiel du contrat de bail, ne pouvait suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler » [24/06/2009 N° 08-13.970].

La clause résolutoire : bien appréhender son contenu, et payer jusqu'au dernier centime les frais qu'elle vise en même temps que le montant en principal !

Cass. 3ème civ., 11 mars 2021

n° 20-13.639

 

Cette fameuse clause résolutoire, ne laisse pas de place à la distraction pour le locataire.

Une clause résolutoire était ainsi rédigée : « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-là, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l'accessoire et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause (...) ».

La Cour de Cassation approuve la Cour d'Appel d'avoir retenu que peu importait le montant des commandements visant la clause résolutoire : la mauvaise foi dans la l'invocation de la clause résolutoire par le bailleur ne dépend pas de la modicité du montant des frais impayés...en d'autres termes la mauvaise foi du bailleur est donc écartée.

C'est un cinglant rappel du principe selon lequel en matière d'acquisition de la clause résolutoire, la gravité de la faute n'est pas appréciée par le juge, parce que les parties en ont décidé ainsi dans leur contrat.

En outre, d'après la Cour de Cassation, il n'y a pas atteinte au droit de la propriété commerciale dans la mesure où le droit au renouvellement n'était pas directement l'objet du litige et en conséquence l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales n'était pas violé.

Pour ma part, l'invocation de la mauvaise foi, seule était risquée. Il n'apparaît pas à la lecture de l'arrêt de la Cour suprême que, ces frais ayant été payés avant que le juge ne statue, même s'ils ont été payés après le délai d'un mois, la suspension de la clause résolutoire de manière rétroactive ait été sollicitée...! En effet le juge avait le droit de la suspendre ainsi, après avoir constaté au jour où les débats avaient lieu devant lui, que les frais étaient payés. En effet, rappelons que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

 

Crédit d'impôt pour abandon de loyer

 

Crédit d'impôt pour abandons de loyers : publication des commentaires administratifs

Pour faire face aux conséquences de la crise sanitaire sur les charges locatives supportées par les entreprises, l'article 20 de la loi de finances pour 2021 n^o 2020-1721 du 29 décembre 2020 (JO 30 déc.) instaure un crédit d'impôt au profit de bailleurs au titre des abandons ou renonciations définitifs des loyers échus au titre du mois de novembre 2020, et consentis, au plus tard le 31 décembre 2021, au profit d'entreprises locataires (voir Rev. loyers 2021/1014, n^o 3582).

L'administration fiscale a publié le 25 février dernier ses commentaires du dispositif, comprenant notamment des exemples.

BOI-DJC-COVID19-10-10, 25 févr. 2021 

 

Avec mes remerciements aux Editions Lamy 

L'exception d'inexécution justifiant le non paiement des loyers et bloquant l'acquisition de la clause résolutoire; rappel du principe selon lequel l'obligation de délivrance s'applique pendant la durée du contrat et pas seulement lors de sa conclusion.

 Cour de cassation 3ème chambre civile

10 septembre 2020 pourvoi n° R 18-21.890

 

Texte de loi visé par la Cour de cassation : article 1719 du code civil

Dans cette affaire, le bailleur délivre un commandement de payer des loyers, en visant la clause résolutoire.

Le locataire lui oppose l'exception d'inexécution et fait valoir que selon la règlementation relative à l'amiante, il y a trop de fibres d'amiante dans l'air,  ce qui empêchait le commandement de produire son effet. Il estime que les lieux sont inexploitables.

Le locataire avait dû déménagé, c'est pour cela également qu'il demandait des dommages-intérêts. 

Le Tribunal lui a donné raison. 

La cour d'appel a infirmé le jugement et expliqué que les nouvelles normes concernant l'amiante sont postérieures au contrat de bail et que le locataire ne pouvait les invoquer.

La Cour de Cassation a censuré la cour d'appel : l'obligation de délivrer un local pouvant être exploité conformément à sa destination est continue, et ne s'exécute pas seulement au moment de la signature du contrat. 

Observations : le principe de l'existence de l'obligation de délivrance, pendant toute la durée du contrat était pourtant bien établi !

Ce qu'il faut noter c'est que tout comme l'absence de bonne foi au moment de la délivrance du commandement, l'exception d'inexécution paralyse le commandement de payer, à partir du moment où elle est fondée sur une impossibilité totale d'exploiter les lieux à cause du bailleur, même si parfois la jurisprudence n'est pas claire et qu'une impossibilité partielle semble prise en compte. En l'espèce l'impossibilité d'exploiter était établie le locataire ayant été obligé de quitter les lieux après la mesure du nombre de fibres d'amiante dans l'air. Il ne pouvait en être autrement,  sauf à considérer que l'obligation de délivrance ne devait exister que ponctuellement lors de la signature du contrat.

Il faudra toujours que le locataire soit prudent quant à l'établissement et la conservation de la preuve de l'inexécution par le bailleur. Bien évidemment, des réclamations, des sommations, des constats d'huissier, des témoignages seront indispensables pour permettre au juge de caractériser la violation de l'obligation de délivrance.

Prestation de serment le 16 janvier 1987 : mon expérience à votre service !

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Un problème avec un bail commercial ?

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Eric DESLANDES

Avocat

Fermeture administrative d'un commerce liée au COVID et obligation de délivrance du bailleur

 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

18ème CHAMBRE

25 février 2021

D'après cette décision qui a donné lieu à un communiqué de la Présidence du Tribunal, un commerçant ne peut se voir indemnisé par le bailleur des conséquences d'une fermeture administrative, en l’occurrence, celle liée au COVID 19.

Dès lors que le local est conforme et mis à la disposition du locataire, le bailleur ne contrevient pas aux dispositions de l'article 1719 du code civil et il n'a pas à restituer les loyers payés en période de fermeture administrative.

Personnellement je ne vois pas comment il pourrait en être autrement, sauf dispositions contractuelles précises.