L'exception d'inexécution justifiant le non paiement des loyers et bloquant l'acquisition de la clause résolutoire; rappel du principe selon lequel l'obligation de délivrance s'applique pendant la durée du contrat et pas seulement lors de sa conclusion.

 Cour de cassation 3ème chambre civile

10 septembre 2020 pourvoi n° R 18-21.890

 

Texte de loi visé par la Cour de cassation : article 1719 du code civil

Dans cette affaire, le bailleur délivre un commandement de payer des loyers, en visant la clause résolutoire.

Le locataire lui oppose l'exception d'inexécution et fait valoir que selon la règlementation relative à l'amiante, il y a trop de fibres d'amiante dans l'air,  ce qui empêchait le commandement de produire son effet. Il estime que les lieux sont inexploitables.

Le locataire avait dû déménagé, c'est pour cela également qu'il demandait des dommages-intérêts. 

Le Tribunal lui a donné raison. 

La cour d'appel a infirmé le jugement et expliqué que les nouvelles normes concernant l'amiante sont postérieures au contrat de bail et que le locataire ne pouvait les invoquer.

La Cour de Cassation a censuré la cour d'appel : l'obligation de délivrer un local pouvant être exploité conformément à sa destination est continue, et ne s'exécute pas seulement au moment de la signature du contrat. 

Observations : le principe de l'existence de l'obligation de délivrance, pendant toute la durée du contrat était pourtant bien établi !

Ce qu'il faut noter c'est que tout comme l'absence de bonne foi au moment de la délivrance du commandement, l'exception d'inexécution paralyse le commandement de payer, à partir du moment où elle est fondée sur une impossibilité totale d'exploiter les lieux à cause du bailleur, même si parfois la jurisprudence n'est pas claire et qu'une impossibilité partielle semble prise en compte. En l'espèce l'impossibilité d'exploiter était établie le locataire ayant été obligé de quitter les lieux après la mesure du nombre de fibres d'amiante dans l'air. Il ne pouvait en être autrement,  sauf à considérer que l'obligation de délivrance ne devait exister que ponctuellement lors de la signature du contrat.

Il faudra toujours que le locataire soit prudent quant à l'établissement et la conservation de la preuve de l'inexécution par le bailleur. Bien évidemment, des réclamations, des sommations, des constats d'huissier, des témoignages seront indispensables pour permettre au juge de caractériser la violation de l'obligation de délivrance.

L'OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR

Cass. 3e civ. 4 juillet 2019, n° 18-17.107

Art. 1719 du code civil :
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

DANS CETTE AFFAIRE...un hangar est loué à une société de discount à destination de tous commerces ou fonds artisanal.
Cette dernière estimant que les lieux ne peuvent dans leur état,  permettre l'accueil du public, et que leur superficie réelle est inférieure à celle qui était contractuellement indiquée, assigne le bailleur en résiliation du bail et en indemnisation de ses préjudices.
Mais la situation devant les juges du fond et notamment devant la cour d'appel, n'est pas celle escomptée par la locataire et celle que l'on entrevoit, ne serait-ce que par équité, mais surtout par une simple lecture de la jurisprudence bien établie !
Le bail est résilié aux torts DE LA LOCATAIRE.
Quelle a été la motivation des juges du fond ? Pourquoi ont-ils considéré que les travaux de remise en état incombait à la locataire et non au propriétaire ?
 Pour eux:
1°) aucune activité spécifique n'était prévue...et les lieux seraient destinés à une activité différente;
2°) le bail ne stipulait pas expressément que le local devait être aux normes permettant de recevoir du public;
3°) la locataire a accepté de prendre les lieux dans l'état où ils étaient;
4°) elle n'a pas mis en demeure le bailleur de remettre le local aux normes.

La Cour Suprême casse cet arrêt, et heureusement !

Il est consternant, compte tenu de la jurisprudence bien établie, qu'elle soit obligée de rappeler tout d'abord que la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.
"La seule chose" qui peut délier le propriétaire des murs de cette obligation, c'est une clause expresse  par laquelle le locataire s'oblige à effectuer des travaux (qui doivent être bien précisés).
La Cour de cassation le rappelle et pour elle, peu importe l'activité antérieure qui a été exercée dans les lieux.

On rappellera simplement que cette clause joue pendant toute la durée du bail.
Mais je sujet est récurrent....j'y reviendrai.