Réflexions et rappels divers et indispensables sur la durée du bail commercial

Article L145-4

• Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 28

La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.

Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Le contenu de l’article L.145-4, est selon l’article L. 145-15, d’ordre public. Toute clause du bail, tout arrangement qui viendrait à faire échec aux dispositions de l’article L. 145-4, sont depuis la loi Pinel, réputés non-écrits.

En principe cela signifie que, sans avoir besoin de l’intervention d’une juridiction, la clause est réputée n’avoir jamais existé et elle n’affecte pas le contrat dans son ensemble.

Même s’il faut vérifier la jurisprudence au cas par cas, le principe est que la clause réputée non écrite est remplacée par le contenu de la disposition transgressée.

L’acte qui résultera de la clause non-écrite sera inefficace.

Un débat qui ne semble pas clos, s’est instauré sur le problème de la prescription de l’action visant à faire déclarer l’écrit illégal, réputé non-écrit…

La question se pose en effet, puisque la sanction du réputé non-écrit est prévue par une disposition statutaire et que selon l’article L145-60 toute action fondée sur l’application du statut est soumise à la prescription biennale.

Or les parlementaires ont voulu substituer la sanction du non écrit à celle de la nullité parce que « la clause réputée non-écrite est considérée comme n’ayant pas d’existence légale et [que] de ce fait, aucune prescription de court à son égard »[1].

Cependant la jurisprudence, qui n’est pas cantonnée au domaine des baux commerciaux sur ce point[2]- va dans le sens de l’imprescriptibilité de l’action en demande de réputé non-écrit[3] distinguant les actions consécutives au réputé non écrit (actions en restitution)[4].

LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans. 

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale…» cependant que cette faculté peut être supprimée par la commune intention des parties pour :

-       -  Les baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans;

-       - Les locaux monovalents (ie les locaux construits en vue d’une seule utilisation) ;

-       -  Les baux sur les locaux à usage exclusif de bureaux ;

-       -  Les locaux de stockage mentionnés au 3° III de l’article 231 ter du CGI

Le législateur a même prévu un cas où la durée de 9 années est ferme : ce cas est prévu à l’article L145-7 du code de commerce qui porte sur la durée des baux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L 321-1 du code de tourisme[5].

En d’autres termes, en dehors de ces cas la durée n’est pas ferme, compte tenu de la faculté de résiliation triennale offerte au locataire.

Les cas de résiliation à tout moment

Et même en cas de durée ferme, il existe à l’alinéa 4 de cet article L145-4, une faculté de résiliation à tout moment pour le preneur qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui a obtenu le bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social.

Ce droit sera étendu :

-       -  Aux héritiers du preneur ;

-    - A l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (entreprise titulaire du bail);

-   - Au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée (société titulaire du bail).

Reste le cas de résiliation à tout moment pour le locataire, moyennant un préavis de trois mois, visé par l’article L.145-44 du code de commerce.

Celui qui, commerçant ou artisan inscrit au répertoire des métiers, locataire d’un local commercial effectue un stage de conversion ou de promotion[6] et qui le termine bien entendu, pourrait au choix, reconvertir son activité et prendre un nouveau local, ou s’insérer dans une activité salariée. C’est pourquoi le législateur l’autorise à résilier son bail.

LES INCIDENCES DE LA DURÉE DU BAIL SUR LES RAPPORTS ÉCONOMIQUES BAILLEUR/LOCATAIRE

Je remercie mon Confrère Hanan CHAOUI qui m’a ouvert des perspectives grâce à son article[7].

En pratique, plus la durée du bail est longue, plus le bailleur peut « valoriser » son immeuble. Cette durée doit bien entendu être ferme…

Dès lors, ainsi que le relève mon Confrère, le locataire peut négocier une franchise de loyer et le bailleur peut obtenir plus facilement de son locataire qu’il s’engage à réaliser des travaux.

Je relève les dispositions du CGI et particulièrement celles de l’ article 1594-0 G

• Modifié par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 - art. 9

Sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement :

A. I. – Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

II. – Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l'exécution des travaux prévus au I.

Aussi, la jurisprudence valide-t-elle le montage d’un l’acquéreur en usufruit d’un ensemble immobilier qui, a une date postérieure à son achat, a pris par acte authentique l’engagement de rénover l’immeuble, puis ayant loué l’immeuble a fait peser cet engagement sur son locataire avec évidemment l’accord de ce dernier. Les conditions posées par l’article sus-visées ont été in fine remplies et la Cour de cassation a accepté ce montage[8].

La durée des baux en cours au 20 juin 2014

C’est pourquoi mon Confrère pose à juste titre la question de savoir si, au regard d’une réponse ministérielle, la durée ferme des baux en cours au moment de l’application de la loi Pinel peut être remise en cause ?

Ayant donc rappelé les règles relatives à la durée des baux, issues de la loi Pinel, mon Confrère CHAOUI énonce les principes de l’application de la loi dans le temps ? L’entrée en vigueur de cette loi on le rappelle était le 20 juin 2014.

La loi n’est pas rétroactive et ne s’applique donc pas aux situations nées avant son entrée en vigueur[9]. Aussi les contrats passés antérieurement à la loi nouvelle ne peuvent être modifiés ni leurs effets activés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi[10].

Or la loi Pinel n’a pas prévu pour ses dispositions sur la durée du bail, de dispositions transitoires. Il faut donc se référer aux règles ci-dessus en se posant malgré tout, la question sur l’application de la teneur de la Cour de cassation.

Des juristes distinguent les effets du contrat, résultant de son contenu établi par les parties, des effets légaux du contrat…qui découlent de la loi. Et donc…la loi nouvelle s’applique aux effets légaux d’un contrat dès lors qu’il convient de les mettre en œuvre…adieu non-rétroactivité !

En d’autres termes, lorsque n’est pas concernée la modification de la volonté des parties, mais seulement le changement des modalités de mise en œuvre de cette volonté, donc la mise en œuvre du contrat, la loi nouvelle s’applique immédiatement. Voir la jurisprudence relative au formalisme du congé[11]applicable aux baux en cours.

Le législateur ne voulait pas changer l’économie et l’équilibre des contrats en cours. Qu’en est-il aujourd’hui ? La durée ferme des baux en cours au 20 juin 2014 est-elle susceptible d’être remise en cause ?

Pourtant une réponse ministérielle du 31 mai 2016 prend le contrepied de la volonté exprimée par le législateur, au nom de l’ordre public, de l’égalité entre les preneurs et de l’efficacité de la loi….

Donc le preneur pourrait prétendre à l’absence de valeur de sa renonciation à la faculté de résiliation triennale et délivrer un congé à la fin de la deuxième ou troisième période triennale.

Mon Confrère pose avec sagesse la question de la valeur d’une réponse ministérielle et rappelle que sauf en matière fiscale, les réponses ministérielles ne lient pas les tribunaux…c’est l’exécutif qui le dit lui-même dans une réponse ministérielle du            28 août 1997.

QUE PEUT FAIRE LE BAILLEUR SI SON LOCATAIRE A LA FAVEUR DE LA LOI PINEL CHANGE D’AVIS APRES AVOIR OBTENU UNE FRANCHISE DE LOYER SUITE A L’ACCEPTATION D’UNE DURÉE FERME DU BAIL[12] ?

Une action en enrichissement sans cause serait complexe, l’enrichissement trouvant sa source dans le contrat.

Personnellement, j’essayerais d’appliquer, indépendamment de la question de procédure, la règle de la bonne foi dans l’exécution des contrats, la jurisprudence s’en est faite écho dans un arrêt où même si le preneur avait pu légalement donner congé après quelques années, il avait été sanctionné car il savait que le bailleur avait accepté de signer le bail pour réaliser un investissement à long terme.

Effectivement il y a une possibilité de contrer la position ministérielle, en mettant sur le « dos du bailleur » la charge de la preuve que la franchise était la contrepartie de la durée ferme.

Cependant la question reste ouverte et la Cour d’appel de Poitiers[13] rejetant l’application immédiate de la loi au contrat en cours se vit dans une autre problématique, à propos d’une disposition statutaire non visée par l’article L145-15 comme étant d’ordre public, contredite par la Cour suprême[14] considérant l’article L145-7-1 modifié par la loi Pinel, d’application immédiate aux baux en cours.

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[1] Verdier F., Rapp. AN n° 1739, 2013-2014.

[2] En matière de droit de la copropriété : Cass ; 3è. Civ., 26 avril 1989 n° 87-18.384, Cass. 3^e civ., 12 juin 1991 n° 89-18331.

[3] CA Toulouse, 5 déc. 2018 RG n° 17/00509 – TGI Paris 18è. Ch. 2 mars 2017 n° 16/01441.

[4] Cass. ch. mixte, 12 avril 2002, n° 00-18569.

[5] Il s’agit d’établissements soumis à un classement dans une catégorie par une agence sous tutelle du ministre du tourisme ; ce contrat est sensé permettre au bailleur de rentabiliser son investissement.

[6] Visé à l’article L. 6313-1 nouv. du code du travail, d’une durée qui peut être supérieure à un an (alors que le stage de conversion ne peut pas avoir une durée supérieure à un an).

[7] In La revue des loyers n° 978, 1^er juin 2017 Durée du bail commercial : variations sur le thème de la période ferme.

[8] Cass. com. 29 janv. 2020 n° 17-26018

[9] Art. 2 du Code civil

[10] Cass. 3^e civ., 3 juill. 1979 n° 77-15552 (rejet du pourvoi au visa de l’article 2 du Code civ.) « ...les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent à se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions de la loi sous l’empire de laquelle ils ont été passés... ».

[11] CA Grenoble 7 janv. 2016 n° 15/03438 et TGI de Paris 11 août 2015 n° 15/56446

[12] Et donc renonciation à sa faculté de résiliation triennale….

[13] CA POITIERS 26 avril 2016 RG 14/02891

[14] Cass.3^ème civ., 9 fév. 2017 n° 16-10350

Délais de paiement : obligations du locataire pour leur obtention et réaction appropriée du bailleur

COUR D'APPEL DE PARIS, Pôle 1, ch. 8, 15 novembre 2019

n° 19/08993

 

L'obtention de la suspension des effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers dans les termes de l'article L. 145-41 du code de commerce est loin d'être automatique.

Certes, l'examen du commandement de payer, du contenu de la clause résolutoire, du comportement du bailleur peuvent permettre de soulever des nullités ou une contestation sérieuse. La vérification de la signification de l'assignation le cas échéant aux créanciers inscrits peut permettre de faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire en fonction des usages en vigueur devant la juridiction saisie (certains juges refusent d'examiner l'affaire).

En général, cependant, le bailleur présente une demande en justice exempte de vices. Il ne reste plus comme possibilité pour le locataire, de solliciter des délais de paiement. 

A cet effet, il doit être précis et :

-  expliquer l'origine de ses difficultés ; "l'idéal" est de démontrer le caractère extérieur à sa gestion de la cause des difficultés ;

-  expliquer le caractère ponctuel desdites difficultés ; "l'idéal" pour le locataire est de reprendre le paiement du loyer courant et d'entamer le paiement de l'arriéré AVANT l'audience pour notamment la raison ci-dessous exposée ;

- proposer un plan d'apurement de la dette locative et surtout, il doit démontrer qu'il est en mesure de faire face à l'échéancier qu'il propose.

Donc, le bailleur devra s'attacher à vérifier la cohérence de la démonstration du locataire, en vérifiant minutieusement les documents fournis par ce dernier à l'appui de sa démonstration (courriels, relevés bancaires, factures en attente, grand livre concernant la période débitrice...).

La cohérence pourra aussi porter sur la durée de l'échéancier proposé et rien n'interdira, au contraire, au bailleur de faire valoir la nécessité pour lui de percevoir son loyer...c'est une évidence.

L'obligation pour le locataire de démontrer qu'il est en mesure de tenir ses engagements devant la juridiction saisie, est acquise en jurisprudence, et cet arrêt de la Cour d'appel de Paris, pôle 1 chambre 8, du 15 novembre 2019 n° 19/08993 ne fait que rappeler ce qui est pratiqué par le juge depuis des lustres.

Enfin, il n'est pas évident que l'existence du COVID-19 soit un cas de force majeur pour le locataire...mais c'est une autre question, très discutée.

L'immatriculation du bénéficiaire d'un bail commercial : l'essentiel.

L’intérêt de l’immatriculation

Elle est pour le preneur, la clef lui permettant de soumettre son bail au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Dès lors, le renouvellement du bail, pierre angulaire de l’édifice statutaire, est soumis à cette immatriculation, qu’il soit demandé ou offert (même plusieurs années à l’avance)[1].

Mais d’une manière générale, le locataire doit être immatriculé, dès lors qu’il sollicite l’application du statut et pas exclusivement le renouvellement de son bail[2].

Qui doit être immatriculé ?

-          Le locataire commerçant ;

-          L’indivisaire qui exploite le fonds ;

-          Les époux coexploitants ;

-          Le nu-propriétaire même non-exploitant[3] ;

-          L’héritier d’un locataire qui n’avait pas l’obligation de s’immatriculer ;

-          L’exploitant d’un établissement secondaire[4] même si son établissement principal est immatriculé. Attention cependant à ce qu’un local accessoire (qui n’est pas un établissement secondaire et comme tel n’a pas à être immatriculé) ne devienne pas « en cours de route » un établissement secondaire (en venant à recevoir de la clientèle) (cf. Traité des baux commerciaux de M. J-P Blatter Ed. le Moniteur).

Le locataire doit-il être immatriculé à tout moment ?

Non. Il se déduit de l’exigence l’égale et jurisprudentielle que c’est donc à la date où demande de renouvellement[5] et congé avec offre de renouvellement sont régularisés que l’immatriculation est fondamentale[6].

Par ailleurs, durant le temps où le fonds est le cas échéant en location-gérance, le l’unique locataire principal, ou les membres de l’indivision locataire principale, n’ont pas à s’immatriculer pour bénéficier du droit au renouvellement (Code. Com. L.145-1 II.). Attention donc pour le ou les locataire(s), à ne pas faire cesser la location gérance, sans que le locataire principal ou l’un des membres de l’indivision ne s’immatricule au jour de la cessation de la location-gérance et exploite les lieux effectivement, ou bien sans que le ou les héritiers ai(en)t demandé, le maintien de l’immatriculation du de cujus (L.145-1 III § 2).

En cas de copreneurs ou de locataires indivis, seul doit être immatriculé, l’exploitant du fonds, les autres n’ont pas à l’être (L. 145-1 III § 1er.), sauf en cas de démembrement entre un usufruitier et un nu-propriétaire : même si le nu-propriétaire n’exploite pas le fonds, il doit être immatriculé sous la dénomination propriétaire non exploitant (cf. supra).

Dans l’hypothèse visée par l’article L. 145-1 III § 2, savoir le maintien de l’immatriculation du prédécédé, il convient de se reporter en pratique à l’article R. 123-46 du code de commerce qui prévoit que le décès de la personne immatriculée doit faire l’objet d’une déclaration rectificative du RCS « avec possibilité de déclarer le maintien provisoire, pendant un délai maximum d’un an, de l’immatriculation. »

Quelques cas où l’absence d’immatriculation est admise par la jurisprudence

Le cédant d’un fonds peut ne pas être immatriculé au moment de la cession, ce que le bailleur ne peut lui reprocher[7]

Le bail est expiré, le locataire se fait radier et se maintient dans les lieux en attendant la fixation en justice de l’indemnité d’éviction…le bailleur ne peut lui opposer la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction et donc le bénéfice du statut[8].

De même, le bail expiré pour cause de renouvellement et une instance étant en cours pour fixer le nouveau loyer, le bailleur ne peut exciper d’un défaut d’immatriculation postérieur à l’expiration du bail précédent[9].

Qu’entraîne le défaut d’immatriculation ?

Une déchéance du droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. Plus généralement l’impossibilité pour le locataire de se prévaloir d’un seul « avantage » du statut.

Comment le bailleur peut-il mettre en œuvre cette déchéance ?

Il doit faire délivrer un congé motivé portant refus de renouvellement et de paiement de l’indemnité d’éviction.

S’agissant du défaut d’immatriculation, le congé n’a pas à être précédé d’une mise en demeure enjoignant au locataire à mettre fin à l’infraction.

Le bailleur peut dénier le droit au renouvellement tant qu’une décision définitive sur l’indemnité d’éviction n’a pas été rendue[10]

Le ou les locataires peuvent-ils remédier à cette déchéance ?

Ils peuvent l’éviter ainsi qu’il l’a été dit plus haut, mais ne peuvent y remédier lorsque la non-immatriculation « est acquise ».

Le ou les locataires non-exploitants pourraient-ils avancer, qu’après avoir fait cesser la location-gérance, des obstacles matériels se sont dressés les empêchant de remettre les lieux en location-gérance ?

Selon la jurisprudence, il semble que non.

Selon moi rien ne les empêche en effet de s’immatriculer (tous ou l’un d’entre eux selon la situation de l’indivision) pour palier à l’absence de locataire gérant, quitte ensuite à arguer de difficultés pour exercer dans les lieux.

 La jurisprudence est disponible sur simple demande.

Eric DESLANDES

Avocat au Barreau de Paris

Prestation de serment du 

16 janvier 1987

8 rue des Saints Pères

75007 PARIS

Tél. 06 83 89 91 40

       01 40 72 60 45

deslandesavocat@orange.fr

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[1] C. Cass. 3^ème civ., 1^er oct. 1997 n° 95-15842

[2] C. Cass. 3^ème civ., 7 juillet 2015 n° 13-23671

[3] C. Cass. 3^ème civ., 5 mars 2008 n°05-20200

[4] C. Cass. 3^ème civ., 7 nov. 2001 n° 00-12453

[5] C. Cass. 3^ème civ., 25 oct. 1983 n° 81-14926

[6] C. Cass. 3^ème civ., 1^er juin 2010 n° 08-21795

[7] C. Cass. 3^ème civ., 1^er fév. 1995 n° 93-12537

[8] C. Cass. 3^ème civ., 29 sept. 2004 n° 03-13997

[9] C. Cass. 3^ème civ., 18 mai 2005 n° 04-11985

[10] C. Cass. 3^ème civ., 7 sept. 2017 n° 16-15012