mardi 11 mai 2021

L'exception d'inexécution justifiant le non paiement des loyers et bloquant l'acquisition de la clause résolutoire; rappel du principe selon lequel l'obligation de délivrance s'applique pendant la durée du contrat et pas seulement lors de sa conclusion.

 Cour de cassation 3ème chambre civile

10 septembre 2020 pourvoi n° R 18-21.890

 

Texte de loi visé par la Cour de cassation : article 1719 du code civil

Dans cette affaire, le bailleur délivre un commandement de payer des loyers, en visant la clause résolutoire.

Le locataire lui oppose l'exception d'inexécution et fait valoir que selon la règlementation relative à l'amiante, il y a trop de fibres d'amiante dans l'air,  ce qui empêchait le commandement de produire son effet. Il estime que les lieux sont inexploitables.

Le locataire avait dû déménagé, c'est pour cela également qu'il demandait des dommages-intérêts. 

Le Tribunal lui a donné raison. 

La cour d'appel a infirmé le jugement et expliqué que les nouvelles normes concernant l'amiante sont postérieures au contrat de bail et que le locataire ne pouvait les invoquer.

La Cour de Cassation a censuré la cour d'appel : l'obligation de délivrer un local pouvant être exploité conformément à sa destination est continue, et ne s'exécute pas seulement au moment de la signature du contrat. 

Observations : le principe de l'existence de l'obligation de délivrance, pendant toute la durée du contrat était pourtant bien établi !

Ce qu'il faut noter c'est que tout comme l'absence de bonne foi au moment de la délivrance du commandement, l'exception d'inexécution paralyse le commandement de payer, à partir du moment où elle est fondée sur une impossibilité totale d'exploiter les lieux à cause du bailleur, même si parfois la jurisprudence n'est pas claire et qu'une impossibilité partielle semble prise en compte. En l'espèce l'impossibilité d'exploiter était établie le locataire ayant été obligé de quitter les lieux après la mesure du nombre de fibres d'amiante dans l'air. Il ne pouvait en être autrement,  sauf à considérer que l'obligation de délivrance ne devait exister que ponctuellement lors de la signature du contrat.

Il faudra toujours que le locataire soit prudent quant à l'établissement et la conservation de la preuve de l'inexécution par le bailleur. Bien évidemment, des réclamations, des sommations, des constats d'huissier, des témoignages seront indispensables pour permettre au juge de caractériser la violation de l'obligation de délivrance.

lundi 12 avril 2021

Prestation de serment le 16 janvier 1987 : mon expérience à votre service !

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mercredi 10 mars 2021

Un problème avec un bail commercial ?

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Bien à vous.


Eric DESLANDES

Avocat

dimanche 28 février 2021

Fermeture administrative d'un commerce liée au COVID et obligation de délivrance du bailleur

 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

18ème CHAMBRE

25 février 2021


D'après cette décision qui a donné lieu à un communiqué de la Présidence du Tribunal, un commerçant ne peut se voir indemnisé par le bailleur des conséquences d'une fermeture administrative, en l’occurrence, celle liée au COVID 19.

Dès lors que le local est conforme et mis à la disposition du locataire, le bailleur ne contrevient pas aux dispositions de l'article 1719 du code civil et il n'a pas à restituer les loyers payés en période de fermeture administrative.

Personnellement je ne vois pas comment il pourrait en être autrement, sauf dispositions contractuelles précises.

mardi 24 novembre 2020

POUR MEMOIRE : un aspect de la loi 2019-744 du 19 juillet 2019 - modification concernant le contenu de l'acte de cession de fonds de commerce -

Ce texte s'intitule la loi de : "simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés".

Cependant sachant que la transmission d'un fonds par acte de vente peut avoir lieu entre deux personnes physiques, le cédant pouvant même être un mineur, cette loi a une portée plus étendue que ne le laissait présager son titre. 

L'article L.141-1 du code de commerce a été abrogé par cette loi.

Terminée l'obligation [à peine de nullité de l'acte pouvant être obtenue par le cessionnaire], de faire figurer dans l'acte de cession de fonds de commerce :

1°) le nom du précédent cédant, la date et la nature de son acte d'acquisition et du prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel;

2°) l'état des privilèges et nantissements grevant le fonds;

3°) du chiffre d'affaires réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente (réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans); 

4°) les résultats d'exploitation réalisés sur la même période susvisée;

5°) le bail, sa date, sa durée, le nom et l'adresse du bailleur et du cédant.

Cependant, tous les commentateurs rappellent l'obligation d'information des cocontractants concernant tous les éléments dont l'importance est déterminante pour le consentement, en l'espèce du cessionnaire, découlant de l'article 1112-1 du code civil...

Ainsi, il est-il loisible pour le cédant et- personnellement je le recommande- d'appliquer les dispositions abrogées, sans toutefois tenir leur contenu pour exhaustif !

mercredi 1 juillet 2020

Cette décision pourrait très bien concerner une créance locative !

Cass. Com. 25 mars 2020
n° 18-20.079



 
L’absence d’opposition à une TUP ne vaut pas renonciation à une  créance
 
 
En cas de dissolution d’une société par transmission universelle de son patrimoine à l’associé unique (TUP), l’absence d’opposition d’un créancier de la société à cette opération ne vaut pas présomption de renonciation par lui à son droit.
 

lundi 22 juin 2020

Une clause claire et précise, n'est pas forcément synonyme d'efficacité...

Cass. 3e civ., 28 mai 2020 n° 19-15.001 FS-P+B+I

Faits et procédure

1. Le bail d'une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d'exploitation hôtelière et/ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec mise à disposition de services ou prestations para-hôtelière à la clientèle, est conclu.
Ce bail mentionne clairement que les parties "affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu'il résulte des articles L. 145-1 du code de commerce et des textes subséquents ; et ce même si toutes les conditions d'application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu'il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d'application dudit statut ».

2. Puis les bailleurs ont délivré, à bonne date,  au locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction .

3. Puis, postérieurement à ce congé, les bailleurs découvrent l'absence d'immatriculation de la société preneuse au RCS et déniant à la locataire le droit à indemnité d'éviction ils l' assignent en validation du nouveau congé et en expulsion.

La Cour d'appel juge que la locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail et en conséquence et rejette la demande d'indemnité d'éviction, ordonne son expulsion et la condamne à verser aux bailleurs une certaine somme au titre d'une indemnité d'occupation. Pour elle en effet, "il n'est pas stipulé au bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur « du défaut d'immatriculation » au registre du commerce et des sociétés, de sorte que cette condition était requise à la date du congé".

La Cour de cassation ne l'entend pas de cette oreille et rappelle en "préambule" que "le juge ne peut pas dénaturer les termes clairs et précis d'un contrat"  et "qu'en affirmant, pour refuser le droit à une indemnité d'éviction du preneur, qu'il n'est pas stipulé au contrat de bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur « du défaut d'immatriculation » (sic) au RCS, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis" du bail "et a violé l'article 1134, devenu 1192, du code civil. »

On se demandera finalement, pourquoi une telle clause, alors que l'activité hôtelière ou para-hôtelière, pratiquée par une société avec l'assentiment de personnes privées, les bailleurs, est apparue indispensable aux rédacteurs du bail...dire que l'on soumet au statut des baux commerciaux une activité qui ressort par définition dudit statut et ajouter qu'il s'appliquera même si les conditions de son application ne sont pas remplies, c'est en quelque sorte opérer avec un zèle qui n'était pas commandé par la situation.
En tout état ce cause, cette clause était suffisamment claire pour ne pas avoir à prévoir les cas de violation du statut qui seraient en quelque sorte amnistiés...elle qui fait la loi des parties.
En l'espèce la violation a été réparée puisque le statut ne va s'appliquer que par la volonté des parties, qui en quelque sorte "force le système".