Acte sous seing privé, date certaine et exercice du droit de repentir
Civ. 3è 20/12/2000
Civ. 3è 20/12/2000
1° Il résulte de l'article 32 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd’hui art L 145-58 du code de commerce) que dans le cas où le preneur est encore dans les lieux, seul peuvent faire échec au droit de repentir dont dispose le bailleur, un acte de location ou d'achat engageant définitivement le preneur et ayant acquis date certaine avant la notification du repentir.
2° Selon l'article 1589 du Code civil dans le cas d'une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire n'est définitivement engagé que du jour où il lève l'option. D'où l'enjeu de l'existence ou de la non existence de cette date de levée d'option.
DANS CETTE AFFAIRE, une bailleresse donne congé à ses deux locataires les 17 octobre 1991 et 13 octobre 1993, puis, fait valoir son droit de repentir le 21 avril 1995.
Au cours d'une action en Justice les locataires prétendent obtenir le paiement de leur indemnité d'éviction en soutenant que le repentir est tardif car elles avaient, en levant l'option sur une promesse unilatérale de vente d'un terrain en vue de leur réinstallation le 14 avril 1995, 7 jours avant le droit de repentir, conclu une véritable vente passée plus tard en la forme authentique (le 21 juin 1995).
La bailleresse répond que la levée d'option n'ayant pas date certaine, lui est parfaitement inopposable et que son repentir doit primer.
La Cour d'appel considère que la levée d'option n'avait pas à remplir les exigences de l'article 1328 du Code civil, c'est à dire n'avait pas besoin d'acquérir date certaine vis à vis de la bailleresse, tiers à cette levée d'option.
Ce faisant la Cour d'appel subit la censure de la Cour de Cassation dans les termes suivants : " qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait constaté que l'option avait été levée par simple courrier et que l'acte authentique de vente n'avait été signé que le 21 juin 1995, la Cour d'appel a violé les textes susvisés."[art 1328 Code civ. et 32 du dec. de 1953]
SUR LA SIGNIFICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1328 DU CODE CIVIL
Pour utiliser un raccourci l'on peut dire "qu'avoir date" pour un acte sous seing privé vis à vis des tiers signifie "avoir une existence" vis à vis de ces derniers ou encore leur "être opposable".
Dans cette espèce il apparaît que la levée d'option offerte par une promesse unilatérale de vente, est considérée comme un acte sous seing privé; c'est pourquoi la COUR de CASSATION exige implicitement que pour exister vis à vis des tiers et ainsi créer une situation de fait (donc de droit) qui puisse leur être opposable cette levée d'option sous seing privé soit : enregistrée, ou ait vu " sa substance" constatée dans les actes dressés par des officiers publics (tels que PV de scellés ou d' inventaire) ou bien évidemment soit rédigée par acte authentique.
Il faut donc vérifier ou prévoir qu'une levée d'option réponde aux conditions de la COUR SUPREME, bien qu'en l'espèce toutes les parties étant commerçantes et la levée d'option un acte de commerce (puisque effectuée pour les besoins du commerce) il me semble que le régime de la preuve était libre et les dispositions de l'article 1328 non applicables...
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