INEXECUTION D'UNE OBLIGATION CONTRACTUELLE - REPARATIONS LOCATIVES- ALLOCATION DE DOMMAGES ET INTERETS AU BAILLEUR-PREJUDICE NECESSAIRE ? NON

CIV 3ème 30 janvier 2002. arrêt N° 193

RAPPEL DES TEXTES

Article 1147 du Code civil: « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement des dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Article 1731 du Code civil : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Dans cette affaire, une société locataire a réclamé après son départ amiable des lieux, la restitution de son dépôt de garantie auprès de son bailleur. Ce dernier n'a pas obtempéré forçant son ex-locataire à saisir le Tribunal.

Le bailleur contre attaque, sollicitant des dommages et intérêts pour des réparations locatives non effectuées. Durant la procédure devant la Cour d'Appel, les locaux sont vendus par le bailleur puis rasés par l'acheteur.

La Cour d'Appel de REIMS déboute le bailleur de sa demande de dommages et intérêts aux motifs suivants :

-         les locaux ont été démolis depuis le Jugement,

-         le bailleur n'a jamais réalisé les travaux de remise en état et ne les réalisera jamais,

-         le bailleur ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait par exemple d'une impossibilité de relouer les locaux ou d'une privation de jouissance.

Mais la COUR d'APPEL est censurée par la COUR de CASSATION qui décide que  « l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice ».

COMMENTAIRE

Tous les livres de droit reprennent cette phrase sacro-sainte : « La mise en œuvre de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois éléments : l'inexécution du contrat, un dommage et un lien de causalité entre ces deux éléments. »

De plus l'article 1147 du Code civil, sur lequel se fonde la Cour de Cassation emploi l'expression « s'il y a lieu » dans la phrase : « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts... ». On attendait donc en l'espèce que de l'inexécution naisse un dommage, un préjudice, pour ouvrir la voie à une condamnation.

Néanmoins, nul bailleur ne se plaindra de la présente décision, somme toute morale : si un locataire n'exécute pas son obligation d'entretien de la chose louée, il s'enrichit...sans cause.