BAIL DEROGATOIRE - BENEFICE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX- CONSENTEMENT DU BAILLEUR A LA RECONDUCTION NECESSAIRE - NON - LOCATAIRE LAISSE EN POSSESSION - OUI

Civ. 3, 22 janvier 2003 arrêt N° 30

RAPPEL DES TEXTES

Article L 145-5 du Code commerce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée égale au plus à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement express du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. »

DANS CETTE AFFAIRE, le divorce étant prononcé entre Monsieur et Madame, une décision irrévocable du 29 juillet 1998 attribue à Madame le local à usage commercial qui faisait l'objet d'une société d'acquêts.

Une société occupait ce local en vertu d'un bail de 23 mois pour la période du 1^er octobre 1994 au               1^er septembre 1996. Monsieur, par lettre du 10 juillet 1996 lui avait donné congé pour le 30 septembre 1996.

La locataire sollicite en justice le bénéfice du statut des baux commerciaux qui lui est accordé par jugement du 9 juin 1997.

Madame qui n'avait pas été partie au procès de lère instance fit tierce opposition, mais en fut déboutée ce que la Cour d'appel confirma. Madame diligenta un pourvoi en cassation en soutenant :

-         que les dispositions de l'article L 145-5 du Code de commerce impliquent que « le bénéfice de la législation sur les baux commerciaux ne peut être accordé au locataire que si est relevé le consentement, au moins tacite, du bailleur à la reconduction du bail dérogatoire » or suite au congé de Monsieur ce consentement était absent,

-         que si elle avait été inactive postérieurement au 30 septembre 1996 (date d'effet du congé), c'est que les locaux ne lui avaient été attribués que le 29 juillet 1998.

La COUR de CASSATION rejette ce pourvoi en relevant que la locataire ayant été laissée en possession à l'expiration du bail précaire, il s'était opéré un nouveau bail soumis aux dispositions des article L 145-5 et suivants du Code de commerce.

OBSERVATIONS : le principe, est que la création d'un contrat doit recueillir le consentement des parties. On pourrait croire que la Cour de Cassation le rejette. Au contraire elle ne fait qu'appliquer un texte qui, en la matière, crée une présomption de consentement du bailleur à l'application du statut des baux commerciaux dès lors qu'il laisse en possession le preneur dans les lieux. Pourquoi ne pas avoir pris en compte le congé donné ? Parce que le texte de l'article 145-5 ne pose que deux conditions bien précises et nul ne doit ajouter à la Loi. Le congé n'est qu'un élément. Ce qui compte avec ce texte c'est l'action du bailleur. A lui de donner corps à la volonté qu'il avait manifestée dans le contrat de bail dérogatoire.

Ne confondons pas bail dérogatoire et bail précaire. Le bail précaire est celui dont la fin est conditionnée à la réalisation d'un évènement sur lequel les parties n'ont aucune prise. Il résulte de cette définition, que la durée n'est pas un critère de la précarité.