Convention d'occupation précaire : à manier avec précaution !

 3ème civ., 12 décembre 2019 n° 18-23.784

Dans cette affaire, les parties rompent de manière anticipé le bail commercial qui les lie et concluent ce qu'elles nomment une convention d'occupation précaire (c'est ce qui ressort de l'arrêt de la Cour d'appel) pour 23 mois, le temps que la locataire puisse vendre son fonds. Cette convention prévoit donc un terme.

Or la locataire se maintient et est maintenue dans les lieux 10 mois après ce terme.

La bailleresse se réveille et sollicite l'expulsion de l'occupante qui n'avait donc pas réussi à vendre son fonds. 

Tout le débat a été de savoir si le maintien dans les lieux de la locataire avait pu constituer un nouveau bail et donc s'il l'on pouvait ou non qualifier la convention de précaire.

Pour la cour d'appel, il y avait bien lieu de qualifier la convention d'occupation précaire et de déclarer la locataire occupante sans droit ni titre à l'expiration de son terme, car la vente dépendait de l'intervention incertaine d'un tiers et cet vente constituait donc un évènement extérieur à la volonté des parties.

Au visa la l'article L.145-5 du code de commerce, la Cour de cassation ne l'entend pas de cette oreille : le fonds appartient à la locataire et le projet de sa cession par la locataire exclut l'existence d'une cause objective de précarité de l'occupation des lieux et le maintien de la locataire, au-delà des 23 mois convenus, opère un nouveau bail.

Cette mauvaise qualification de leur convention par les parties a fait croire à la bailleresse, que la locataire à l'issue du terme de ladite convention serait sans droit ni titre et que son maintien dans les lieux ne lui ouvrirait aucun droit à se prévaloir du statut des baux commerciaux.

La bailleresse délivrait au delà du terme de la convention des quittances où figuraient conjointement les termes de "quittance" et "d'indemnité d'occupation".

Peut-être aurait-elle du veiller à ne plus y faire figurer la mention de "loyer"...

Pour mettre fin à un bail dérogatoire, les dispositions statutaires relatives aux congés ne s'appliquent pas !

3ème civ. 11 mai 2022 n° 21-15.389 PB

Dans cet affaire un bail dérogatoire est conclu, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction dans la limite de trois années et ce à compter d’une certaine date. Deux jours avant l’expiration de la deuxième année, donc juste avant que la tacite reconduction intervienne, les bailleurs signifient à la locataire un congé puis l’assignent en libération des lieux et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Pour la locataire le congé est nul comme ne respectant pas les exigences de délais et les dispositions relatives au congé conformément à l’article L.145-9 du code de commerce.

Pour la Cour d’appel il résulte qu’en application de l’article L. 145-5 du même code qu’à l’expiration du délai prescrit, le bail dérogatoire prend fin automatiquement. Pour elle, les dispositions statutaires concernant les conditions prescrites pour les congés n’ont pas lieu d’être invoquées. Elle donne raison aux bailleurs, confirme le jugement entrepris et déboute la locataire de toutes ses demandes.

La locataire se pourvoit en cassation et soutient clairement que le congé devait respecter les formalités prévues pour les baux commerciaux régis par le statut découlant des articles 145-1 et suivants du code de commerce.

On rappellera selon le 1^er alinéa de l’article L. 145-9 invoqué par la locataire, que pour faire cesser le bail, un congé doit être donné six mois à l’avance ce qui, en l’espèce n’était clairement pas le cas.

Comme la Cour d’appel, la Cour de cassation donne raison aux bailleurs, bien que toutes les deux invoquent pour fonder leur solution l’inapplicabilité de L. 145-41 alors que la locataire invoquait L. 145-9…on ne voit pas en effet ce que viennent faire les dispositions relatives au mécanisme de la clause résolutoire dans cette affaire.

En tout état de cause cette solution est une reprise de la jurisprudence antérieure (3^ème civ., 5 juin 2013 n° 12-19634 [information empruntée à Me Jehan-Denis BARBIER]).

L'immatriculation et la revendication de l'application du statut : article précédent complété

L’intérêt de l’immatriculation

Elle est pour le preneur, la clef lui permettant de demander le bénéfice du statut lorsqu'il est titulaire d'un bail commercial, ou de faire admettre la requalification du contrat pour obtenir le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Dès lors, le renouvellement du bail, pierre angulaire de l’édifice statutaire, est soumis à cette immatriculation, qu’il soit demandé ou offert (même plusieurs années à l’avance)[1].

Mais d’une manière générale, le locataire doit être immatriculé, dès lors qu’il sollicite l’application du statut et pas exclusivement le renouvellement de son bail[2].

Qui doit être immatriculé ?

-          Le locataire commerçant ;

-          L’indivisaire qui exploite le fonds ;

-          Les époux coexploitants ;

-          Le nu-propriétaire même non-exploitant[3] ;

-          L’héritier d’un locataire qui n’avait pas l’obligation de s’immatriculer ;

-          L’exploitant d’un établissement secondaire[4] même si son établissement principal est immatriculé. Attention cependant à ce qu’un local accessoire (qui n’est pas un établissement secondaire et comme tel n’a pas à être immatriculé) ne devienne pas « en cours de route » un établissement secondaire (en venant à recevoir de la clientèle) (cf. Traité des baux commerciaux de M. J-P Blatter Ed. le Moniteur).

Quand le locataire doit-il être immatriculé ?

Dans mon précédent article cette partie était intitulé : le locataire doit-il être immatriculé à tout moment et effectivement cette question ne se posait que lorsqu'un bail commercial était conclu dès le départ, sans aucune autre problématique. 

Mais au cours de mes recherches, effectivement, me sont apparues des questions connexes m'obligeant à élargir ma question d'origine.

Il y a en fait deux cas de figure à envisager : soit le bail d'origine est un bail commercial, et ce que j'ai écrit précédemment, s'applique à cette hypothèse (I.), soit le bail d'origine n'est pas un bail commercial (II.).

I.- Hypothèse de la conclusion d'un bail commercial, dès l'origine.

L'immatriculation dès l'origine du locataire n'est pas obligatoire.

Il se déduit de l’exigence l’égale et jurisprudentielle que c’est donc à la date où demande de renouvellement[5] et congé avec offre de renouvellement sont régularisés que l’immatriculation est fondamentale[6].

Par ailleurs, durant le temps où le fonds est le cas échéant en location-gérance, le l’unique locataire principal, ou les membres de l’indivision locataire principale, n’ont pas à s’immatriculer pour bénéficier du droit au renouvellement (Code. Com. L.145-1 II.). Attention donc pour le ou les locataire(s), à ne pas faire cesser la location gérance, sans que le locataire principal ou l’un des membres de l’indivision ne s’immatricule au jour de la cessation de la location-gérance et exploite les lieux effectivement, ou bien sans que le ou les héritiers ai(en)t demandé, le maintien de l’immatriculation du de cujus (L.145-1 III § 2).

En cas de copreneurs ou de locataires indivis, seul doit être immatriculé, l’exploitant du fonds, les autres n’ont pas à l’être (L. 145-1 III § 1er.), sauf en cas de démembrement entre un usufruitier et un nu-propriétaire : même si le nu-propriétaire n’exploite pas le fonds, il doit être immatriculé sous la dénomination propriétaire non exploitant (cf. supra).

Dans l’hypothèse visée par l’article L. 145-1 III § 2, savoir le maintien de l’immatriculation du prédécédé, il convient de se reporter en pratique à l’article R. 123-46 du code de commerce qui prévoit que le décès de la personne immatriculée doit faire l’objet d’une déclaration rectificative du RCS « avec possibilité de déclarer le maintien provisoire, pendant un délai maximum d’un an, de l’immatriculation. »

Quelques cas où l’absence d’immatriculation est admise par la jurisprudence

Le cédant d’un fonds peut ne pas être immatriculé au moment de la cession, ce que le bailleur ne peut lui reprocher[7]

Le bail est expiré, le locataire se fait radier et se maintient dans les lieux en attendant la fixation en justice de l’indemnité d’éviction…le bailleur ne peut lui opposer la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction et donc le bénéfice du statut[8].

De même, le bail expiré pour cause de renouvellement et une instance étant en cours pour fixer le nouveau loyer, le bailleur ne peut exciper d’un défaut d’immatriculation postérieur à l’expiration du bail précédent[9].

Qu’entraîne le défaut d’immatriculation ?

Une déchéance du droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. Plus généralement l’impossibilité pour le locataire de se prévaloir d’un seul « avantage » du statut.

Comment le bailleur peut-il mettre en œuvre cette déchéance ?

Il doit faire délivrer un congé motivé portant refus de renouvellement et de paiement de l’indemnité d’éviction.

S’agissant du défaut d’immatriculation, le congé n’a pas à être précédé d’une mise en demeure enjoignant au locataire à mettre fin à l’infraction.

Le bailleur peut dénier le droit au renouvellement tant qu’une décision définitive sur l’indemnité d’éviction n’a pas été rendue[10]

Le ou les locataires peuvent-ils remédier à cette déchéance ?

Ils peuvent l’éviter ainsi qu’il l’a été dit plus haut, mais ne peuvent y remédier lorsque la non-immatriculation « est acquise ».

Le ou les locataires non-exploitants pourraient-ils avancer, qu’après avoir fait cesser la location-gérance, des obstacles matériels se sont dressés les empêchant de remettre les lieux en location-gérance ?

Selon la jurisprudence, il semble que non.

Selon moi rien ne les empêche en effet de s’immatriculer (tous ou l’un d’entre eux selon la situation de l’indivision) pour palier à l’absence de locataire gérant, quitte ensuite à arguer de difficultés pour exercer dans les lieux.


II. Le bail d'origine n'est pas un bail commercial.

 
Dans cette hypothèse, le locataire va demander le bénéfice du statut des baux commerciaux en passant par la requalification du bail d'origine.

Si le bail d'origine est un bail dérogatoire qui se transforme en un bail commercial par le seul effet de l'article L. 145-5, le locataire étant obligé de demander au juge de valider cette transformation parce que le bailleur la lui dénie, son immatriculation eu RCS ou au répertoire des métiers n'est pas obligatoire, tout simplement parce que ce serait ajouter à la loi que d'imposer une telle condition que la loi ne contient pas :  c'est le sens du contenu de l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 25 octobre 2018 n° 17-26126 P+B+I.

Par contre si le bail d'origine est autre, et que le statut est revendiqué, alors l'immatriculation est obligatoire au moment où ledit statut est revendiqué. C'est le sens de deux décisions toujours de la 3ème chambre civile : 22 janvier 2014 n°  12-26179 et 18 juin 2014 n° 12-20714.


En conclusion, il semble que la revendication quelle qu'en soit le moment, du bénéfice du statut des baux commerciaux, soit le générateur de l'exigence de l'immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers, avec cette nuance apportée par le contenu de l'article L145-5 concernant le passage du bail dérogatoire en bail commercial dont on remarquera qu'il est un effet de la loi et qu'il n'est donc pas revendiqué.

 La jurisprudence est disponible sur simple demande.

Eric DESLANDES

Avocat au Barreau de Paris

Prestation de serment du 

16 janvier 1987

8 rue des Saints Pères

75007 PARIS

Tél. 06 83 89 91 40

       01 40 72 60 45

deslandesavocat@orange.fr

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[1] C. Cass. 3^ème civ., 1^er oct. 1997 n° 95-15842

[2] C. Cass. 3^ème civ., 7 juillet 2015 n° 13-23671

[3] C. Cass. 3^ème civ., 5 mars 2008 n°05-20200

[4] C. Cass. 3^ème civ., 7 nov. 2001 n° 00-12453

[5] C. Cass. 3^ème civ., 25 oct. 1983 n° 81-14926

[6] C. Cass. 3^ème civ., 1^er juin 2010 n° 08-21795

[7] C. Cass. 3^ème civ., 1^er fév. 1995 n° 93-12537

[8] C. Cass. 3^ème civ., 29 sept. 2004 n° 03-13997

[9] C. Cass. 3^ème civ., 18 mai 2005 n° 04-11985

[10] C. Cass. 3^ème civ., 7 sept. 2017 n° 16-15012

BAUX DEROGATOIRES SUCCESSIFS AVEC CHANGEMENT D'ACTIVITE POUR LE DEUXIEME

Cass. 3e civ., 31 mai 2012 n° 11-15.580, n° 660 P+B

  Raab c/ Oktay Kuru

Article L 145-5 du code de commerce : "Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclure pour une durée au plus égale à deux ans.
Si à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un  nouveau bail dont l'effet est réglé par les disposition du présent chapitre.
Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'un location à caractère saisonnier."

Pour simplifier on dira que l'alinéa trois de cet article, "sanctionne" par l'application du statut des baux commerciaux le bail dérogatoire qui succède à un autre bail dérogatoire, que ce deuxième bail soit issu d'un renouvellement exprès ou d'un nouveau contrat, dès lors qu'il concerne les mêmes parties et les mêmes locaux.

Mais que se passe-t-il si un deuxième bail dérogatoire est conclu entre les mêmes parties, sur le même local, mais pour une activité totalement différente de la première concernée par le premier bail dérogatoire ?

Dans cette affaire, un premier bail dérogatoire avait donc été conclu pour une activité de "video club, location vente". Puis les mêmes parties, ont conclu un second bail dérogatoire, dans le même local, mais cette fois-ci pour le commerce de vente de fleurs au détail....

Le second bail dérogatoire sur le point d'expirer, le bailleur a donné congé pour l'expiration de ce bail (normal) mais le locataire revendique le statut des baux commerciaux.

Le bailleur fait valoir que la seconde activité était totalement différente de la première et que par conséquent le second bail était nouveau au sens des dispositions de l'article L 145-5. L'idée était intéressante voir séduisante. 

La Cour d'appel n'accepte pas ce raisonnement et la Cour de Cassation rejette le pourvoi du bailleur. Il est fait droit à la demande du preneur. En effet pour revendiquer les statut des baux commerciaux il faut seulement que le second bail soit conclu entre les mêmes parties et qu'il porte sur le même local, ce qui était le cas en l'espèce.

La Cour d'appel comme la Cour de cassation ont utilisé à juste titre le principe selon lequel il ne faut pas ajouter des conditions à la loi, que celle-ci ne contient pas. L'alinéa trois de cet article L 145-5 ne mentionne pas l'activité comme critère supplémentaire pour savoir si le statut s'applique ou non. En d'autre termes pour que le preneur bénéficie du statu il suffisait seulement que le second bail  dérogatoire soit conclu entre les mêmes parties sur le même local sans que soit exigé que la seconde activité soit identique à la première. 

Le seul commentaire qui me paraît intéressant - de mon point de vue bien sûr- et que je ne cesserai de répéter, est que pour bien apprécier la loi il faut appliquer deux principes :

* ne pas ajouter au texte une ou plusieurs conditions d'application qu'il ne contient pas ;

* là où la loi ne distingue pas, il ne faut pas distinguer (ubi lex non distinguit, non distingere debemus et non pas bébé mousse....)

BAIL DEROGATOIRE - BENEFICE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX- CONSENTEMENT DU BAILLEUR A LA RECONDUCTION NECESSAIRE - NON - LOCATAIRE LAISSE EN POSSESSION - OUI

Civ. 3, 22 janvier 2003 arrêt N° 30

RAPPEL DES TEXTES

Article L 145-5 du Code commerce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée égale au plus à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement express du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. »

DANS CETTE AFFAIRE, le divorce étant prononcé entre Monsieur et Madame, une décision irrévocable du 29 juillet 1998 attribue à Madame le local à usage commercial qui faisait l'objet d'une société d'acquêts.

Une société occupait ce local en vertu d'un bail de 23 mois pour la période du 1^er octobre 1994 au               1^er septembre 1996. Monsieur, par lettre du 10 juillet 1996 lui avait donné congé pour le 30 septembre 1996.

La locataire sollicite en justice le bénéfice du statut des baux commerciaux qui lui est accordé par jugement du 9 juin 1997.

Madame qui n'avait pas été partie au procès de lère instance fit tierce opposition, mais en fut déboutée ce que la Cour d'appel confirma. Madame diligenta un pourvoi en cassation en soutenant :

-         que les dispositions de l'article L 145-5 du Code de commerce impliquent que « le bénéfice de la législation sur les baux commerciaux ne peut être accordé au locataire que si est relevé le consentement, au moins tacite, du bailleur à la reconduction du bail dérogatoire » or suite au congé de Monsieur ce consentement était absent,

-         que si elle avait été inactive postérieurement au 30 septembre 1996 (date d'effet du congé), c'est que les locaux ne lui avaient été attribués que le 29 juillet 1998.

La COUR de CASSATION rejette ce pourvoi en relevant que la locataire ayant été laissée en possession à l'expiration du bail précaire, il s'était opéré un nouveau bail soumis aux dispositions des article L 145-5 et suivants du Code de commerce.

OBSERVATIONS : le principe, est que la création d'un contrat doit recueillir le consentement des parties. On pourrait croire que la Cour de Cassation le rejette. Au contraire elle ne fait qu'appliquer un texte qui, en la matière, crée une présomption de consentement du bailleur à l'application du statut des baux commerciaux dès lors qu'il laisse en possession le preneur dans les lieux. Pourquoi ne pas avoir pris en compte le congé donné ? Parce que le texte de l'article 145-5 ne pose que deux conditions bien précises et nul ne doit ajouter à la Loi. Le congé n'est qu'un élément. Ce qui compte avec ce texte c'est l'action du bailleur. A lui de donner corps à la volonté qu'il avait manifestée dans le contrat de bail dérogatoire.

Ne confondons pas bail dérogatoire et bail précaire. Le bail précaire est celui dont la fin est conditionnée à la réalisation d'un évènement sur lequel les parties n'ont aucune prise. Il résulte de cette définition, que la durée n'est pas un critère de la précarité.