Le danger de la sous-location totale

CA PARIS, pôle 5, ch 3, 2 décembre 2016

RG n° 15/12231

Rappel du texte appliqué :

Article L145-8 du code de commerce

 
Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Solution

Dans cette affaire la cour d'appel fait droit à la demande de la bailleresse de dénégation du droit au renouvellement sollicité par la locataire qui n'a fait que sous-louer les lieux. Elle précise bien les éléments de preuve apportés par la bailleresse. On pourra retenir qu'elle se fonde, notamment, sur un constat d'huissier.

LE DROIT DE REPENTIR ET SON CARACTERE IRREVOCABLE

COMMENTAIRE EXPRESS…

Cass. 3^e civ., 17 nov. 2016, N° 15-18.926

Textes du code de commerce

Article L145-58

Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Article L145-59

La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable.

Dans cette affaire, un bailleur signifie un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Puis il rétracte son congé en demandant la révision du loyer... (au lieu d’exercer clairement un droit de repentir).

Le locataire fait appel à justice pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

En riposte, le bailleur fait délivrer un droit de repentir au cas où la rétractation du congé n’aurait pas été valable et demande en cas de défaut d’accord amiable, la fixation judiciaire du loyer.

La cour dit que le bailleur n’a pas exercé son droit de repentir valablement, car il l’a exercé seulement pour le cas où son droit de rétractation ne serait pas déclaré valable et que cet acte de repentir en conséquence « n’a pas le caractère irrévocable qui est la condition de validité de l’exercice du droit de repentir ».

La Cour suprême rejette cette motivation car :

 « …le droit de repentir, même formé à titre subsidiaire aux mêmes fins que la demande principale en rétractation du congé en vue d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, est valablement exercé et entraîne irrévocablement le renouvellement du bail à la date à laquelle il est signifié. 

En d'autres termes, la cour suprême casse cet arrêt…l’irrévocabilité est une conséquence du droit de repentir…pas la condition de son existence.

Résiliation du bail par un seul locataire en cas de co-preneurs....attention.....

Civ 3 12 janvier 2017

Pourvoi F 15-23.686 Arrêt 47 - FD

Dans cette affaire, un bail est accordé à une société et à une personne physique en l’occurrence, au gérant de la société.

A la signature du bail, trois personnes se portent cautions solidaires de tout somme que pourraient devoir les locataires à la bailleresse.

Six mois avant la fin de la première période triennale, seule la société locataire, sous la plume de son gérant résilie le bail et rend les clefs. Puis la société est mise en liquidation et le liquidateur résilie le bail, toujours avant l'expiration de la période triennale.

Les cautions sont assignées par la bailleresse pour régler un solde locatif et une clause pénale, arrêté au jour de l'expiration de la période triennale.

Les cautions estiment :

- que leur dette doit être arrêtée au jour où le liquidateur a résilié le bail, ce dernier ayant pris fin à cette date;

- que la bailleresse ne pouvait ignorer que "les co-preneurs" avaient l'intention de libérer les lieux, puisque le gérant avait écrit.....

- qu'elles n'ont donc pas à payer les loyers jusqu'à l'expiration de la période triennale.

La cour suprême au visa des articles 1134 et 1208 du code civil casse et annule l'arrêt de la cour d'appel qui avait accueilli l'argumentation des cautions, dans les termes suivants:

" Qu'en statuant ainsi, alors que la seule volonté d'un locataire de résilier le bail ne peut suffire en l'absence de stipulation conventionnelle le prévoyant, à mettre fin au contrat à l'égard des autres co-preneurs la cour d'appel a violé les textes sus-visés".