dimanche 2 juin 2019

La révision triennale et la présence dans le bail d'une clause d'échelle mobile


TGI PARIS LOYERS COMMERCIAUX 6/10/2011 n°2011-032447
Cass. 3ème civ. 20 mai 2015 n° 13-27.367 publié


Texte en cause : L.145-33, L.145-38 et L.145-39 du code de commerce. 

Soit un bail, assorti d’une clause d’échelle mobile.

Soit une locataire qui souhaite que s'applique la valeur locative supérieure au loyer d'origine mais inférieure au loyer issu de la variation indiciaire.

Soit une bailleresse qui s'appuyant sur le fait que la locataire n’apporte pas la preuve que l’un des deux modes de révision peut conduire au déplafonnement du loyer révisé et que le bail contient une clause d'échelle mobile, demande à ce que celle-ci s'applique pour aboutir finalement à un loyer indexé, supérieur à la valeur locative.

Face à l'absence des conditions de déplafonnement, tant selon L. 145-38 que 39, le tribunal va donner effet au loyer en cours, qui sera le loyer plancher EN RETENANT que le loyer en cours sera le loyer d’origine indexé par le jeu de la clause d'échelle mobile. Il exclura dès lors l'application de la révision triennale.

La même affaire ira jusque devant le Cour de cassation qui dans son arrêt du 20 mai 2015, confirmera la solution donnée par le Tribunal.

Pourtant l'argumentation de la locataire dans son pourvoi était "audible": comment exclure l'application d'un texte d'ordre publique, l'article L.145-38 en l’occurrence ? L'application de ce texte, permettait à la valeur locative située entre le prix plancher et le prix résultant de la variation indiciaire, de s'appliquer, le prix plancher étant celui résultant du loyer d'origine ou celui résultant de la dernière révision triennale amiable ou judiciaire. Dès lors rehausser le prix plancher en appliquant la clause d'indexation, pour le rendre supérieur à celui de la valeur locative, revenait à priver d'effet l'article L.145-38.

mercredi 1 mai 2019

La déchéance du droit au renouvellement peut aussi naître de la nullité du contrat de location-gérance.

Cass. 3e civ., 22 mars 2018,
 n° 17-15.830, F-P+B

Textes du code de commerce : 
L. 144-3 (modifié par ordonnance n° 2004-274 du 25 mars 2004):

"Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance".  
L. 144-10

"Tout contrat de location gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions  prévues aux articles ci-dessus, est nul. Toutefois les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l'encontre des tiers.
La nullité prévue à l'alinéa précédent entraîne à l'égard des contractants la déchéance des droits qu'ils pouvaient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal."

Dans cette affaire...une personne, physique en l’occurrence,  est titulaire d'un fonds de commerce  depuis moins de deux ans et le donne alors en location-gérance.

La bailleresse, c'est à dire, la propriétaire des murs, fait délivrer à sa locataire, deux commandements dans portant refus du droit à renouvellement et refus de payer une indemnité d'éviction, invoquant l'absence d'exploitation du fonds de commerce pendant les deux ans précédent la mise ne location gérance.

La locataire assigne alors en contestation des congés mais le tribunal la déboute de ses demandes et lui refuse dès lors toute indemnité d'éviction.

La Cour d'appel va infirmer ce jugement et décider que les motifs des congés n'étaient pas justifiés et que la bailleresse était tenu au paiement d'une indemnité d'éviction.
Ladite Cour d'appel motive sa décision en retenant que même si la locataire d'origine n'a pas exploité le fonds durant deux ans, cette faute n'a de conséquence qu'entre les parties au contrat de location-gérance et n'entraîne pas ipso facto la nullité dudit contrat, CETTE MÊME FAUTE ne constituant pas dès lors "un motif grave et légitime privatif d'une indemnité d'éviction dès lors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle lui cause sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil." 

La Cour suprême ne pouvait que sanctionner une telle erreur dans l'application des textes pourtant clairs, rappelant au passage que les règles de validité du contrat de location-gérance et notamment les conditions tenant au  loueur et la sanction qui les accompagne "n'ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties".

Si les deux ans d'exploitation par le locataire d'origine c'est à dire le propriétaire du fonds (ou de l'établissement artisanal) ne sont pas respectés, les sanctions de l'article L.144-10 du code de commerce s'appliquent :
* le contrat de location gérance est nul;
* le locataire (propriétaire du fonds de commerce ou du fonds artisanal) est déchu des droits qu'il tire du statut des baux commerciaux et notamment du droit au renouvellement de son bail.

La locataire aurait du demander (art. L.144-4 du code de com.) la réduction du délai légal au Président du TGI, par voie de requête, en prouvant qu'elle se trouvait dans l'impossibilité d'exploiter son fonds personnellement ou par l'intermédiaire de proposés, et attendre une décision positive AVANT de conclure son contrat de location-gérance.

mardi 30 avril 2019

Demande de fixation (ou de paiement) d'une indemnité d'occupation, par le bailleur : prescription

Cass. 3ème Civ., 18 janvier 2018 n° 16-27.678 FS-P+B
Sté PACA c/ Sté Parcs Enchères







Cet arrêt nous précise que "le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L.145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d'une indemnité d'éviction."

Il s'inscrit dans l'hypothèse où le paiement de l'indemnité d'éviction commence par être refusé par le bailleur à la suite d'un congé portant refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction.

Par contre si l'indemnité d'éviction est offerte, la prescription en paiement de l'indemnité d'occupation court à compter de la date d'expiration du bail.

Bailleurs, exprimez-vous ! Après une demande de renouvellement votre silence peut vous mener....très loin....

Cass. 3è. civ., 1er février 2018,  n° 16-29.054 FS-D, 
Sté la Panetière Pyrénéenne c/ Sté rue du 8 Mai



Textes appliqués

L. 145-10 du code de commerce modifié par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 art. 207 :

"A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement."

+  l'article 1184 anc. du code civil devenu l'article 1224, concernant la résolution judiciaire.

Dans cette affaire la locataire forme une demande renouvellement de son bail. La bailleresse n'y répond pas et trois mois s'écoulent. Cependant, avant que les trois mois ne s'écoulent, la bailleresse aura envoyé à sa locataire un commandement d'avoir à faire cesser des travaux, considérant qu'ils l'étaient en infraction avec le contenu du bail. Postérieurement aux trois mois, deux autres commandements sont délivrés et la locataire saisit la justice pour voir prononcer la nullité du dernier commandement et reconventionnellement, la bailleresse sollicite la résiliation du bail.

Pour la Cour d'appel, le bail doit être résilié, peu important le silence de la bailleresse durant trois mois à propos du renouvellement, les manquements n'ayant pas été acceptés pour autant par ladite bailleresse (travaux réalisés sans autorisation de cette dernière).

La Cour de cassation, sévère avec la bailleresse, estime quant à Elle, que les manquements ayant été connus AVANT l'expiration du délai de trois mois, donc antérieurement au renouvellement, SANS QUE la bailleresse ne s'oppose au renouvellement comme l'y invitait l'article L.145.10 du code de commerce, le bail s'en est trouvé renouvelé...

L'alinéa 3 de cet article est clair :

"Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

Sévérité ? Après tout, non. La gravité de la faute pour légitimer un refus est un critère important (cf. L.145-17 du code de commerce, art. 1184 du code civil...). C'est pourquoi, le refus explicite du bailleur - susceptible d'être contrôlée par les tribunaux- est fondamental et il ne peut se contenter d'envoyer un commandement non conforme à l'article L 147-17 du code de commerce en ne formulant avant l'expiration du délai de trois mois aucun risque de refus de renouvellement. Quand le statut donne un mode d'emploi, il vaut mieux le connaître et le suivre.

samedi 27 avril 2019

Quand il vaut mieux ne pas revenir sur son engagement..."De longs procès pour pas grand'chose..."

Cass. 3ème civ, 19 octobre 2017
n° 16- 22665 F-D


Texte : 1134 anc. du code civil (1103 + 1193 du même code)


Dans cette affaire, l'illustration est à nouveau faite, que "la signature engage" et que notamment, les parties peuvent décider dans le contrat de la méthode de fixation du loyer lors du renouvellement du bail.

En l'espèce, les parties au contrat y insèrent une clause aux termes de laquelle lors du renouvellement, le nouveau loyer serait fixé à la valeur locative par un expert, qu'elle désigneraient d'un commun accord.

Pourquoi pas, qui parmi les justiciables, peut regretter de vouloir éviter un long procès ?

La bailleresse délivre donc un congé (en l’occurrence à la sous-locataire) et offre le renouvellement et un nouveau loyer.

La sous-locataire n'étant pas d'accord avec le montant proposé, conformément au contrat, un expert est désigné amiablement, qui  dans son rapport double quasiment la valeur locative du loyer "voulu" lors du renouvellement par la bailleresse.

Puis, chacune des parties refait de son côté appel à son expert et les valeurs déterminées par chacun (y compris par l'expert judiciaire désigné par un tribunal) sont effectivement très différentes les une des autres... pour ceux qui ont raison d'être curieux toutes les valeurs avancées vont de 11 000 € en passant par, 31 000, 35 200 et 49 500 pour arriver à 90 000... 

Le tribunal retient donc une valeur locative de 35 200 € et la Cour d'appel également. Pour les Conseillers de la Cour d'appel, l'expert amiable désigné par les parties a commis une erreur grossière dans l'appréciation de la valeur locative qui est démontrée par la très grande disparité des valeurs déterminées par les différents experts intervenus.

La Cour suprême ne l'entend pas de cette oreille et réplique non sans une logique implacable : la disparité des valeurs présentées ne démontre pas en elle-même la commission d'une erreur grossière de l'expert désigné par les parties "permettant au juge de ne pas respecter les conclusions du rapport établi par l'expert choisi et désigné par les parties, pour évaluer la valeur locative de marché à laquelle [les dites parties] ont convenu de fixer le loyer du bail renouvelé". Dès lors l'arrêt soumis au pourvoi est cassé au visas de l'article 1134 du code civil.

En l'espèce, je pense donc que seul le processus élaboré par les parties est mécaniquement incontournable par l'effet de la force obligatoire des contrats et que la saisine du juge des loyers sans la saisine préalable d'un expert amiable conformément à la clause acceptée par les deux parties, aurait entraîné l'irrecevabilité de la demande, à l'instar des clauses de recours amiable préalable.

Quant à s'en tenir aux chiffres de l'expert amiable, c'est une autre histoire, puisqu'une "erreur grossière" semble selon la Cour de cassation, posséder seule le pouvoir de remettre en cause le rapport amiable désiré par les deux parties. 

Finalement, est-ce que la meilleure des clauses ne serait pas de décider au contrat de s'en remettre à un expert judiciaire désigné par le juge des référés, une fois le renouvellement proposé et accepté, au lieu de s'en remettre à un expert amiable ? En effet ce qui compte c'est de décider amiablement de la méthode la meilleure pour donner une chance de plus à un long procès d'être évité, même si paradoxalement, pour éviter un long procès, il faut tout de même passer par le juge.

L'expert judiciaire a un coût sans doute un peu plus cher, mais la qualité de ses investigations, dans le cadre du respect scrupuleux du contradictoire, et ses qualités de juriste, permettraient  d'éviter des évaluations fantaisistes.

Aller jusque devant la Cour de cassation pour obtenir une telle solution, évidente....la réforme de l'accès à la Cour et de la procédure devant les juges du fond....sera la bienvenue !


mardi 5 février 2019

Les deux mois lumineux : février et mars

Bonjour membres de ce blog, Bonjour vous qui êtes confrontés à des problèmes avec votre bail commercial et plus particulièrement avec un locataire, Bonjour Mesdames et Messieurs les huissiers de justice, Mes chers Maîtres,

Voici une nouvelle proposition intéressante, parce qu'aujourd'hui vous recherchez la compétence à bas coût.

J'aime les contrats où chaque partie y trouve son compte.

Vous êtes un particulier ou un institutionnel, et vous devez procéder à l'expulsion de votre locataire commercial, qui n'honore plus ses loyers et qui se situe à Paris, ou dans le 92, 93 ou 94.

Au delà de ces départements, mais toujours dans le ressort de la Cour d'appel de Paris, il conviendra de prévoir la prise en charge de mes déplacements s'ils nécessitent un billet de train et un minimum de 3 dossiers pour une audience, ces dossiers provenant de vous, sauf audience de renvoi.

Je vous propose la chose suivante : pour 400 € HT c'est à dire 480 € TTC (sans les frais d'huissier et sans les frais d'infogreffe auprès de qui je commande l'état des privilèges et nantissement avant et après l'assignation ainsi que le KBIS)  je diligente la procédure devant le juge des référés du TGI, en acquisition de la clause résolutoire.

Indépendamment du recouvrement de la créance, que je ne peux garantir, si le juge nous accorde un article 700 inférieur ou égal à 480 €, je ne touche par à l'article 700.


Si le juge vous alloue un article 700 supérieur à 480 € je vous réclame la partie supérieure à 480 € A CONDITION QUE VOUS RECOUVRIEZ L'ARTICLE 700.....ET VOS LOYERS, MEME SI DES DELAIS ONT ETE ACCORDES A VOTRE LOCATAIRE AVEC SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE.

Si un accord peut intervenir, il sera homologué par le juge des référés et si le locataire accepte des payer un article 700 supérieur à 480 €, même avec des délais, là encore le supplément obtenu par rapport à ce que vous avez payé me sera destiné.

Votre obligation préalable : avoir fait délivrer les commandement d'huissier visant la clause résolutoire et que ce commandement soit demeuré infructueux durant un mois.

LES 480 EUROS SONT PAYABLES D'AVANCE APRÈS PRÉSENTATION DE MA FACTURE.

Le supplément éventuel sera payé sur les sommes qui transiteront OBLIGATOIREMENT, par mon compte CARPA et vous devrez me signer une autorisation de prélèvement de mes honoraires qui seront considérés comme TTC.

Les frais d'infogreffe augmentés de la TVA sont payables par retour.

La procédure ne débutera qu'avec, également, le paiement préalable de l'huissier de justice, que vous pourrez désigner vous-même.

La procédure ne débutera par la délivrance de l'assignation que si ces trois paiements ont lieu.



Si vous le souhaitez, sous votre contrôle, des négociations en vue d'une transaction sont possibles après la délivrance de l'assignation. Si elles sont à notre initiative on fait un proposition et une contre-proposition si le locataire en formule une qui ne nous convient pas et c'est tout, vous renoncez à m'obliger à écrire une troisième fois. Si elles sont à l'initiative du locataire, vous acceptez que nous formulions deux propositions au maximum là encore.

J'attends vos questions éventuelles sur cette proposition à deslandesavocat@orange.fr

Cette proposition n'est valable que jusqu'au dernier jour inclus du mois de mars.

Bonne journée.
Votre bien dévoué.
Eric DESLANDES