Le danger de la sous-location totale

CA PARIS, pôle 5, ch 3, 2 décembre 2016

RG n° 15/12231

Rappel du texte appliqué :

Article L145-8 du code de commerce

 
Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Solution

Dans cette affaire la cour d'appel fait droit à la demande de la bailleresse de dénégation du droit au renouvellement sollicité par la locataire qui n'a fait que sous-louer les lieux. Elle précise bien les éléments de preuve apportés par la bailleresse. On pourra retenir qu'elle se fonde, notamment, sur un constat d'huissier.

LE DROIT DE REPENTIR ET SON CARACTERE IRREVOCABLE

COMMENTAIRE EXPRESS…

Cass. 3^e civ., 17 nov. 2016, N° 15-18.926

Textes du code de commerce

Article L145-58

Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Article L145-59

La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable.

Dans cette affaire, un bailleur signifie un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Puis il rétracte son congé en demandant la révision du loyer... (au lieu d’exercer clairement un droit de repentir).

Le locataire fait appel à justice pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

En riposte, le bailleur fait délivrer un droit de repentir au cas où la rétractation du congé n’aurait pas été valable et demande en cas de défaut d’accord amiable, la fixation judiciaire du loyer.

La cour dit que le bailleur n’a pas exercé son droit de repentir valablement, car il l’a exercé seulement pour le cas où son droit de rétractation ne serait pas déclaré valable et que cet acte de repentir en conséquence « n’a pas le caractère irrévocable qui est la condition de validité de l’exercice du droit de repentir ».

La Cour suprême rejette cette motivation car :

 « …le droit de repentir, même formé à titre subsidiaire aux mêmes fins que la demande principale en rétractation du congé en vue d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, est valablement exercé et entraîne irrévocablement le renouvellement du bail à la date à laquelle il est signifié. 

En d'autres termes, la cour suprême casse cet arrêt…l’irrévocabilité est une conséquence du droit de repentir…pas la condition de son existence.

Résiliation du bail par un seul locataire en cas de co-preneurs....attention.....

Civ 3 12 janvier 2017

Pourvoi F 15-23.686 Arrêt 47 - FD

Dans cette affaire, un bail est accordé à une société et à une personne physique en l’occurrence, au gérant de la société.

A la signature du bail, trois personnes se portent cautions solidaires de tout somme que pourraient devoir les locataires à la bailleresse.

Six mois avant la fin de la première période triennale, seule la société locataire, sous la plume de son gérant résilie le bail et rend les clefs. Puis la société est mise en liquidation et le liquidateur résilie le bail, toujours avant l'expiration de la période triennale.

Les cautions sont assignées par la bailleresse pour régler un solde locatif et une clause pénale, arrêté au jour de l'expiration de la période triennale.

Les cautions estiment :

- que leur dette doit être arrêtée au jour où le liquidateur a résilié le bail, ce dernier ayant pris fin à cette date;

- que la bailleresse ne pouvait ignorer que "les co-preneurs" avaient l'intention de libérer les lieux, puisque le gérant avait écrit.....

- qu'elles n'ont donc pas à payer les loyers jusqu'à l'expiration de la période triennale.

La cour suprême au visa des articles 1134 et 1208 du code civil casse et annule l'arrêt de la cour d'appel qui avait accueilli l'argumentation des cautions, dans les termes suivants:

" Qu'en statuant ainsi, alors que la seule volonté d'un locataire de résilier le bail ne peut suffire en l'absence de stipulation conventionnelle le prévoyant, à mettre fin au contrat à l'égard des autres co-preneurs la cour d'appel a violé les textes sus-visés".

Video 13

Video 13

CLAUSE RESOLUTOIRE ET MAUVAISE FOI DU BAILLEUR VIDEO SUR YOU TUBE

Chers Ami(e)s, 

j'ai enregistré une petite vidéo sur you tube concernant "l'acquisition de la clause résolutoire et la mauvaise foi du bailleur".

Sa modeste valeur réside dans la compilation assez dense que je réalise des cas de mauvaise foi qui permettent de bloquer le mécanisme de l'acquisition de la clause.

L'intérêt du bailleur est aussi de connaître les limites de ses droits, afin qu'instruit, il ne se lance pas dans de longues procédures inutiles et coûteuses.

Vous me pardonnerez mon ton un peu doctoral....manière bien comique de me donner confiance en moi, puisque c'est la toute première fois que je me livre à cet exercice.

A très bientôt. J'attends vos questions !

Excellentes vacances.

Cordialement. 

PS https://youtu.be/EyZD6ivC26U ou alors tapez Eric DESLANDES

Valeur du congé délivré pour une mauvaise échéance triennale : quand il reste toujours quelque chose d'un congé délivré pour une date fictive.

CIV 3è 10 février 2015

Pourvoi n° T 13-26.403 arrêt 159 F -D

Textes : L145-4 et L145-9 du code de commerce

Cet arrêt vient nous rappeler une jurisprudence déjà constante aux visas des articles L 145-4 et  L 145-9 du code de commerce, selon laquelle le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais voit ses effets reportés à la première date utile.

En conséquence le congé tardivement donné par le locataire pour la fin de la première période triennale vois ses effets acquis uniquement à l'expiration de la seconde.

DANS CETTE AFFAIRE, les faits sont un peu différents en ce sens que le congé n'est pas délivré tardivement, mais pour une période non triennale (en l'espèce la date est effectivement prématurée d'un an), la locataire pensant (finalement à tort diront le juges) qu'un accord était intervenu avec la bailleresse pour que le congé soit délivré un an avant l'échéance marquant la fin de la première période triennale. 

La locataire était titulaire d'un bail qui avait pris effet le 1er septembre 2003. La fin de chaque période triennale était donc les 31 août 2006, 31 août 2009 et 31 août 2012.

Or la locataire avait délivré son congé pour le 31 août 2008 et quitta les lieux le lendemain.

Puis le litige ayant éclaté entre les parties également sur la date d'effet du congé (et sur l'existence de l'accord amiable par conséquent), la preneuse fit par précaution délivrer un nouveau congé pour le 31 août 2012. Cependant devant les juges du fond elle clama pouvoir bénéficier des effets du congé au 31 août 2009, histoire on la comprend de gagner quelques centaines de milliers d'euro(s).

La COUR D'APPEL argua notamment "que la volonté du locataire de donner congé ne peut être équivoque et il lui appartient de préciser dans les formes prévues par l'article L 145-9 du code de commerce qu'il donnait congé à compter du 1er septembre 2009 ; que dès lors le bail a été tacitement reconduit jusqu'au congé régulièrement délivré pour le 31 août 2012."

En d'autres termes la cour d'appel privait d'effets le congé donné pour la date erronée.

La COUR DE CASSATION répondit clairement, "qu'en statuant ainsi alors que le congé délivré pour une date prématurée mais dans le délai de six mois avant l'expiration de la période triennale produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance, la cour d'appel a violé les textes sus-visés".

Ne serait-ce pas encore une application de l'adage : il ne faut point ajouter des conditions que la loi ne contient pas ?