ORDONNANCE DE REFERE - RETRACTATION - CIRCONSTANCES NOUVELLES - DEFINITION -

CIV 3, 16 décembre 2003, N° 1437

RAPPEL DES DISPOSITIONS LEGALES

Article 488 du Nouveau Code de Procédure Civile :

« L'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles. »

Dans cette affaire, une locataire assigne sa bailleresse en référé, aux fins de voir rapportée une ordonnance (rendue le 5 juillet 2000), ayant constaté la résiliation du bail commercial pour le non-paiement de loyers dans le mois d'un commandement.

La Cour d'appel de CAEN rétracte l'ordonnance et déboute la bailleresse de sa demande en paiement de loyers, en retenant qu'au 30 mai 2000 la locataire était à jour de ses loyers et que n'ayant pas fait état de cette situation à l'audience du 14 juin 2000 devant le Juge des référés (initialement saisi), elle était autorisée à en faire état pour la première fois à l'appui de sa demande en rétractation, cette circonstance devant donc être qualifiée de nouvelle.

La Cour de Cassation interprète strictement les dispositions du Nouveau Code de Procédure Civile et censure la Cour d'Appel dans les termes suivants :

«(...) ne constituent pas une circonstance nouvelle autorisant la rétractation d'une ordonnance de référé des faits antérieurs à la date de l'audience devant le juge des référés qui a rendu l'ordonnance et connus de celui qui sollicite la rétractation ».

OBSERVATIONS : la juridiction des référés est à manier avec précaution. Que l'on se souvienne également qu'une ordonnance de référé a l'autorité de la chose jugée dans la sphère des référés et qu'ayant déclarée acquise la clause résolutoire elle ne peut plus être remise en cause par le juge du fond, dès lors que cette ordonnance n'est plus susceptible d'appel (cf. l’article L 145-41 § 2 du code de commerce).

FORMALITE CONTRACTUELLE NON RESPECTEE - INFRACTION AUX EFFETS IRREVERSIBLES : OUI

COMMANDEMENT NECESSAIRE AVANT CONGE : NON.

CIV.3, COUR DE CASSATION  arrêt N° 892 du 9 juillet 2003

RAPPEL DES TEXTES

Article L 145-31 du Code de Commerce : «sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. (...)" [attention, reproduction seulement partielle de cette article].

Article L 145-17 : « -I - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L 145-38, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser (...)» [attention, reproduction partielle de cet article].

Dans cette affaire, un bail commercial contient au profit du locataire, l'autorisation de sous- louer à condition toutefois de faire participer la bailleresse à l'acte. Or, le locataire consent une sous-location passant outre cette formalité.

La bailleresse porte alors une demande de résiliation du bail en Justice, qui est rejetée (par contre des dommages-intérêts lui sont accordés payables par les sous-locataires et correspondant à l'augmentation du loyer qu'elle aurait dû percevoir du fait des sous- locations).

Or, avant que le Jugement (devenu définitif par la suite), ne soit prononcé, la bailleresse avait fait délivrer à son locataire un congé avec reftis de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction prenant effet à l'expiration du bail. Le locataire assigna à son tour sa bailleresse pour voir annuler de congé.

Le TRIBUNAL annule le congé et la COUR d'APPEL de POITIERS confirme la décision. Pour eux le congé n'est pas valable (et le bail renouvelé) car, l'infraction qui a consisté à ne pas appeler la bailleresse à concourir à l'acte de sous-location aurait dû être précédée du commandement de l'article L 145-17 du Code du commerce sus-visé, n'étant pas une infraction « irréparable ».

La COUR de CASSATION casse cet arrêt en ces termes : « Qu 'en statuant ainsi, alors que l'omission du preneur d'appeler la bailleresse à concourir à un acte de sous- location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé n 'est pas nécessaire, la cour d'appel a violé » l'article L 145-31 du Code de commerce.

OBSERVATIONS : de cette affaire on peut tirer quelques enseignements, qu'il est bon d'avoir à l'esprit lorsque l'on est bailleur et que l'on entend refuser le renouvellement du bail,  et refuser de régler l'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime.

1-     Un refus définitif de résiliation du bail, n'exclut pas la présentation d'une demande en validation de congé pour non-renouvellement sans indemnité d'éviction.

2-      L'infraction aux clauses du bail, lorsqu'elle est irréparable, rend inutile la délivrance du commandement de l'article L 145-17 sus-visé préalablement à celle du congé invoquant cette infraction

     3-      Le caractère irréparable (la jurisprudence utilise aussi le terme « irréversible ») de l'infraction doit bien entendu être le centre du débat judiciaire, puisque de sa qualification dépend la nécessité de délivrer préalablement au non-renouvellement, un congé reproduisant l'article  L 145-17 I-1° du code de commerce. En l'état celles retenues par la jurisprudence et qui « simplifient » la procédure de non-renouvellement sont les suivantes :

•          inexploitation d'un fonds dans les lieux loués ;

•          cessation de toute activité de manière irréversible,

•          défaut d'inscription au registre du commerce à la date de notification du congé ou de la demande de renouvellement,

•          destruction par le preneur d'une partie de l'objet du bail,

•          infraction délictuelle,

•            cession de bail occulte,

•          les effets eux mêmes irrévocables pour le preneur d'une décision judiciaire,

•          la fermeture d'un fonds sur décision administrative.

La présente décision reprend un jurisprudence qui dans le même cas avait parlé d'infraction « instantanée » pour justifier l'inutilité du commandement (Cass 3è civ, 2 novembre 1982, N° 80-16.723, Rev. Loyers 1983, p 45). Mais au fait, l'instantané exclut-il l'irréparable ?

VALEUR LOCATIVE -SURFACE PONDEREE

Pour estimer la valeur locative de locaux commerciaux on compare notamment les prix pratiqués dans le voisinage. Il s'agit des loyers calculés à partir des surfaces pondérés des commerces considérés.

ACTE EXTRA JUDICIAIRE – CONGE DU LOCATAIRE A SON BAILLEUR - ANOMALIE DANS LA DELIVRANCE- NULLITE DE FORME - APPLICATION DU REGIME DE DROIT COMMUN: OUI - POSSIBILITE DE COUVRIR LA NULLITE : OUI, SAUF DEFENSE AU FOND OU FIN DE NON RECEVOIR SANS SOULEVER PREALABLEMENT LA NULLITE DE FORME

Civ 3ème, COUR DE CASSATION arrêt du 27 mai 2003 N° 661

RAPPEL DES TEXTES :

Article 112 du Nouveau Code de Procédure Civile : « La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. »

Dans cette affaire, une société locataire fait notifier par voie d'huissier un congé à sa bailleresse, à domicile élue par cette dernière dans le bail d'origine.

La bailleresse ayant entre-temps changé d'adresse, ce que n'ignorait pas sa locataire, ne reçoit pas le congé. Or le bail est cédé à l'insu de la bailleresse et le nouveau locataire est défaillant. Cette dernière réclame donc en justice les loyers impayés et recherche la responsabilité de son ancienne locataire              « indélicate ».

L'affaire se retrouve une première fois devant la Cour de Cassation où la bailleresse invoque pour la première fois la nullité du congé pour vice de forme à savoir l'irrégularité de sa signification.

La Cour d'Appel de renvoi (en l'espèce VERSAILLES, chambres commerciales réunies) accueille le moyen tiré de la nullité et condamne l'ex-locataire à régler les loyers impayés échus postérieurement au congé (106 255 €) et des dommages-intérêts (128 697 €).

Pour elle en effet, peu importe que la bailleresse ait soulevé moult arguments de fond avant de se pencher (enfin) sur le vice de forme, car « l'irrégularité de la signification du congé affecte la validité même de ce congé ». Dès lors conclut la Cour d’appel, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 112 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La COUR de CASSATION censure cette argumentation au visa de l'article 112 sus- visé, pour Elle : « (...) la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement, mais (...) elle est couverte si celui qui l'invoque a postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. »

OBSERVATIONS : Le congé délivré par exploit d'huissier appartient bien à la sphère des dispositions régissant les actes de procédure et ce en application des dispositions de l'article 649 du Nouveau Code de Procédure Civile.

En l'espèce, pour la COUR d'APPEL, la forme était fondamentalement viciée, tandis que pour la COUR de CASSATION le fond était vicié formellement. Ce sont des débats qui arrivent...

Alors devant un congé du locataire à son bailleur, ou de manière plus générale devant un acte « extra-judiciaire » ou de procédure « par nature », l'examen de sa validité doit être préalable à toute discussion sur ses conséquences juridiques.

CLAUSE RESOLUTOIRE - SUSPENSION - NON RESPECT DE L'ORDONNANCE DE REFERE - POSSIBILITE D' OBTENIR DE NOUVEAUX DELAIS DEVANT LE JUGE DU FOND : NON

Civ. 3, 2 avril 2003, arrêt N° 485

RAPPEL DES TEXTES

Article L 145-41 du Code commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Dans cette affaire... une société locataire, qui a reçu un commandement de payer un arriéré de loyers est condamnée en référés, tant en première instance que devant la COUR d'APPEL. Mais, cette dernière lui octroie des délais de paiement (ce qui implique que les loyers à échoir soient payés en temps utile) et suspend durant le cours de ces délais les effets de la clause résolutoire.

La locataire ne respecte pas l'un des termes du loyer courant. La bailleresse lui fait donc délivrer un commandement de quitter les lieux.

La locataire paye ensuite l’arriéré de loyers proprement dit, mais saisit les Juges du fond (autrement dit, le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE) pour annuler le commandement de quitter les lieux, arguant avoir respecté les délais octroyés par la Cour et prétendant en outre que l'ordonnance de référé n'a pas l'autorité de la chose jugée au principal (i.e. devant les Juges du fond). Prudente elle demande subsidiairement des délais de paiement.

Le TRIBUNAL de GRANDE INSTANCE, déboute la locataire de ses demandes.

La COUR d'APPEL statuant au fond- bien que constatant le non respect des premiers délais accordés par la COUR statuant en référé- infirme le Jugement, c'est à dire octroie de nouveaux délais à la locataire en précisant que « bien que passée en force de chose jugée » (c'est à dire bien que l'ordonnance de référé ne puisse plus être l'objet d'un recours suspensif d'exécution), l'Ordonnance de référé « n'a pas au principal [au fond ndla] l'autorité de la chose jugée et ne fait donc pas obstacle à ce qu'il soit statué sur l'acquisition de la clause résolutoire par la juridiction saisie au fond du même litige. » (effectivement cf. l'article 488 du Nouveau Code de Procédure Civile).

La COUR DE CASSATION en notant explicitement que la COUR d' APPEL a constaté que les délais accordés en référé en même temps que la suspension de la clause résolutoire n'avaient pas été respectés, CASSE l'arrêt de la COUR d'APPEL.

OBSERVATIONS : il est vrai que le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE saisi au fond, peut toujours remettre en cause une décision du juge des référés. Mais, la présente décision de la COUR de CASSATION pose une limite importante spéciale en matière de baux commerciaux. Bien qu'elle ne s'étende pas sur la motivation de sa cassation l'explication suivante me paraît sérieuse.

La COUR d' APPEL qui statuait en référé a jugé que la clause résolutoire serait acquise si les délais accordés n'étaient pas respectés.

Or cette Ordonnance possède l'autorité de la chose jugée... certes dans son domaine du référé...mais elle la possède car le juge des référés qui l’a prononcée ne pourrait lui-même la remettre en cause en dehors de faits nouveaux.

Puis, dans ce contexte, la locataire ne respecte pas les délais ; aussi, conformément à l'Ordonnance, la clause résolutoire est-elle acquise.

Or, l'article L 145-41 (voir au début) ne fait pas de distinction entre les effets d'une Ordonnance et d'un Jugement, décisions qui toutes les deux ont l'autorité de la chose jugée par rapport à ce qu'elles tranchent (aussi la saisine du Tribunal de Grande Instance devient-elle tardive).

Au contraire il évoque chacune d'elles en mentionnant celle qui constate la résiliation du bail (par principe l'Ordonnance de référé) et celle qui la prononce (par principe le Jugement).

Souvent pour apprécier le contenu d'un texte il faut appliquer l'adage « là où la loi ne distingue pas, nous ne devons pas distinguer ».

Le Tribunal de Grande Instance n'est donc pas en la matière un troisième degré de juridiction.

BAIL DEROGATOIRE - BENEFICE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX- CONSENTEMENT DU BAILLEUR A LA RECONDUCTION NECESSAIRE - NON - LOCATAIRE LAISSE EN POSSESSION - OUI

Civ. 3, 22 janvier 2003 arrêt N° 30

RAPPEL DES TEXTES

Article L 145-5 du Code commerce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée égale au plus à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement express du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. »

DANS CETTE AFFAIRE, le divorce étant prononcé entre Monsieur et Madame, une décision irrévocable du 29 juillet 1998 attribue à Madame le local à usage commercial qui faisait l'objet d'une société d'acquêts.

Une société occupait ce local en vertu d'un bail de 23 mois pour la période du 1^er octobre 1994 au               1^er septembre 1996. Monsieur, par lettre du 10 juillet 1996 lui avait donné congé pour le 30 septembre 1996.

La locataire sollicite en justice le bénéfice du statut des baux commerciaux qui lui est accordé par jugement du 9 juin 1997.

Madame qui n'avait pas été partie au procès de lère instance fit tierce opposition, mais en fut déboutée ce que la Cour d'appel confirma. Madame diligenta un pourvoi en cassation en soutenant :

-         que les dispositions de l'article L 145-5 du Code de commerce impliquent que « le bénéfice de la législation sur les baux commerciaux ne peut être accordé au locataire que si est relevé le consentement, au moins tacite, du bailleur à la reconduction du bail dérogatoire » or suite au congé de Monsieur ce consentement était absent,

-         que si elle avait été inactive postérieurement au 30 septembre 1996 (date d'effet du congé), c'est que les locaux ne lui avaient été attribués que le 29 juillet 1998.

La COUR de CASSATION rejette ce pourvoi en relevant que la locataire ayant été laissée en possession à l'expiration du bail précaire, il s'était opéré un nouveau bail soumis aux dispositions des article L 145-5 et suivants du Code de commerce.

OBSERVATIONS : le principe, est que la création d'un contrat doit recueillir le consentement des parties. On pourrait croire que la Cour de Cassation le rejette. Au contraire elle ne fait qu'appliquer un texte qui, en la matière, crée une présomption de consentement du bailleur à l'application du statut des baux commerciaux dès lors qu'il laisse en possession le preneur dans les lieux. Pourquoi ne pas avoir pris en compte le congé donné ? Parce que le texte de l'article 145-5 ne pose que deux conditions bien précises et nul ne doit ajouter à la Loi. Le congé n'est qu'un élément. Ce qui compte avec ce texte c'est l'action du bailleur. A lui de donner corps à la volonté qu'il avait manifestée dans le contrat de bail dérogatoire.

Ne confondons pas bail dérogatoire et bail précaire. Le bail précaire est celui dont la fin est conditionnée à la réalisation d'un évènement sur lequel les parties n'ont aucune prise. Il résulte de cette définition, que la durée n'est pas un critère de la précarité.

INEXECUTION D'UNE OBLIGATION CONTRACTUELLE - REPARATIONS LOCATIVES- ALLOCATION DE DOMMAGES ET INTERETS AU BAILLEUR-PREJUDICE NECESSAIRE ? NON

CIV 3ème 30 janvier 2002. arrêt N° 193

RAPPEL DES TEXTES

Article 1147 du Code civil: « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement des dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Article 1731 du Code civil : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Dans cette affaire, une société locataire a réclamé après son départ amiable des lieux, la restitution de son dépôt de garantie auprès de son bailleur. Ce dernier n'a pas obtempéré forçant son ex-locataire à saisir le Tribunal.

Le bailleur contre attaque, sollicitant des dommages et intérêts pour des réparations locatives non effectuées. Durant la procédure devant la Cour d'Appel, les locaux sont vendus par le bailleur puis rasés par l'acheteur.

La Cour d'Appel de REIMS déboute le bailleur de sa demande de dommages et intérêts aux motifs suivants :

-         les locaux ont été démolis depuis le Jugement,

-         le bailleur n'a jamais réalisé les travaux de remise en état et ne les réalisera jamais,

-         le bailleur ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait par exemple d'une impossibilité de relouer les locaux ou d'une privation de jouissance.

Mais la COUR d'APPEL est censurée par la COUR de CASSATION qui décide que  « l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice ».

COMMENTAIRE

Tous les livres de droit reprennent cette phrase sacro-sainte : « La mise en œuvre de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois éléments : l'inexécution du contrat, un dommage et un lien de causalité entre ces deux éléments. »

De plus l'article 1147 du Code civil, sur lequel se fonde la Cour de Cassation emploi l'expression « s'il y a lieu » dans la phrase : « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts... ». On attendait donc en l'espèce que de l'inexécution naisse un dommage, un préjudice, pour ouvrir la voie à une condamnation.

Néanmoins, nul bailleur ne se plaindra de la présente décision, somme toute morale : si un locataire n'exécute pas son obligation d'entretien de la chose louée, il s'enrichit...sans cause.